3.3.1.8. Замена имущественного вычета

Обратите внимание!

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. будет изложена в новой редакции.

В частности, будет определен вид расходов, уменьшающих доходы налогоплательщика, которые получены им от реализации имущества. Это затраты, связанные с приобретением имущества.

Статья 220 НК РФ претерпела и другие изменения.

Более подробно о нововведениях мы расскажем в одном из обновлений настоящего Практического пособия.

Налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с их получением. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Например, Р.А. Зенин продал автомобиль за 350 000 руб. У него имеются на руках документы, в том числе платежные, подтверждающие расходы на приобретение автомобиля в сумме 400 000 руб. Р.А. Зенин имеет право не использовать имущественный вычет в размере 250 000 руб., а уменьшить свои доходы от продажи автомобиля на фактические расходы по его приобретению в пределах суммы дохода, т.е. на 350 000 руб.

При этом не играет роли, когда именно такие расходы были осуществлены (Письмо Минфина России от 04.05.2010 N 03-04-05/9-247).

Также неважно, где расположено продаваемое имущество - на территории РФ или за ее пределами (Письмо Минфина России от 19.11.2012 N 03-04-05/4-1319).

Как отмечают контролирующие органы, расходы могут быть осуществлены не только за счет собственных средств, но и, например:

- за счет средств материнского капитала (Письмо Минфина России от 24.01.2012 N 03-04-05/5-59);

- за счет средств, полученных в виде субсидий (Письма Минфина России от 06.12.2012 N 03-04-05/7-1372, от 20.03.2012 N 03-04-05/7-335, от 21.11.2011 N 03-04-05/7-922, от 16.11.2011 N 03-04-05/7-896, от 15.11.2011 N 03-04-05/9-893);

- за счет средств по государственным жилищным сертификатам (Письма Минфина России от 19.03.2012 N 03-04-05/7-323, от 15.04.2009 N 03-04-05-01/214, ФНС России от 17.04.2012 N ЕД-4-3/6475@, от 23.10.2009 N 3-5-02/1588, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716).

Обратите внимание!

Положения гл. 23 НК РФ не позволяют уменьшить доходы от продажи подаренного недвижимого имущества на его стоимость, определенную на момент получения имущества в дар. Конституционный Суд РФ не усматривает в этих положениях законодательства нарушения конституционных прав налогоплательщиков (Определение от 25.02.2013 N 151-О).

Отметим, что вычет можно только заменить. Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта не получится (см. Письмо ФНС России от 05.08.2009 N 3-5-04/1174@ (п. 1)).

Когда вы одновременно продаете несколько объектов имущества, то по одному объекту вы можете применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому - заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. Причем неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом).

Такую позицию занимают и контролирующие органы (Письма Минфина России от 27.04.2012 N 03-04-05/7-563, от 15.03.2011 N 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 N 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/1308@).

Например, О.Г. Теркин продал в 2011 г. квартиру за 1 000 000 руб. В этом же году он приобрел другую квартиру за 3 000 000 руб. и в конце года продал ее также за 3 000 000 руб.

О.Г. Теркин в отношении дохода от продажи первой квартиры вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Что касается дохода от продажи второй квартиры, то О.Г. Теркин вправе его уменьшить на расходы, связанные с продажей, т.е. на 3 000 000 руб.

Отметим, что положения налогового законодательства по этому вопросу могут иметь и иную трактовку. Так, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит оговорок о том, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Поэтому при буквальном прочтении этой нормы получается, что замене подлежит вычет в целом. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса более выгоден налогоплательщику.

Также отметим, что доход от реализации объекта имущества можно уменьшить только на те расходы, которые связаны с приобретением этого же объекта.

В том случае, когда расходы на приобретение какого-либо объекта превышают доход от его продажи, получившийся "остаток" нельзя учесть при определении облагаемого дохода по иному объекту, реализованному в налоговом периоде (Письма Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/164, ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@).

Например, С.Б. Рукавишкин продал автомобиль за 300 000 руб., который он приобрел за 500 000 руб. В этом же году он продал квартиру за 4 000 000 руб.

С.Б. Рукавишкин не вправе уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на величину превышения расхода, связанного с приобретением автомобиля, над доходом от его продажи, т.е. на 200 000 руб. (500 000 руб. - 300 000 руб.).

На практике возникает и такой вопрос: можно ли уменьшить полученный от реализации имущества доход на соответствующие расходы в ситуации, когда у физического лица отсутствует право на имущественный вычет, предоставляемый при продаже имущества?

Разъяснения по этому поводу даны финансовым ведомством в отношении доходов, полученных нерезидентами от продажи жилья. Так, на наш взгляд, из Писем Минфина России от 08.04.2013 N 03-04-05/4-347, от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285 следует, что в данном случае уменьшить налоговую базу на расходы, связанные с полученным доходом, нельзя, поскольку отсутствует право на вычет.