3.3.1.6. Если налогоплательщик продает

ВЫДЕЛЕННУЮ В НАТУРЕ ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ

Физические лица, у которых имущество (дома, квартиры, земельные участки, гаражи и др.) находится в общей собственности (долевой или совместной), наделены правом потребовать выдела доли в таком имуществе в натуре (п. 2 ст. 252, п. п. 1, 3 ст. 254 ГК РФ). Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и по решению суда при условии, что это не запрещено законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу (п. п. 1, 3 ст. 252, п. 3 ст. 254 ГК РФ). Под таким ущербом в данном случае понимается невозможность использования имущества по назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Выделенная в натуре доля в имуществе признается самостоятельным объектом имущества, в отношении которого действует режим индивидуальной, а не общей собственности. При ее продаже действуют общие правила применения вычета, предусмотренные пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, включая ограничение его размера, равное 1 млн руб. или 250 000 руб. - в зависимости от вида имущества (Письма Минфина России от 20.03.2012 N 03-04-05/7-333, от 26.12.2011 N 03-04-05/7-1105, Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Например, брат и сестра В.А. Семенов и Н.А. Семенова проживали в доме, который находился у них в равнодолевой собственности. Учитывая наличие технической возможности осуществить фактический раздел дома, брат потребовал выдела своей доли в натуре с целью ее продажи. На основании заключенного Семеновыми соглашения В.А. Семенов оформил в собственность комнату и кухню. Сестра стала собственницей двух других комнат и второй кухни. Каждый из них получил свидетельство о праве собственности на свою часть дома. Через год В.А. Семенов продал принадлежавшую ему часть третьему лицу за 1 200 000 руб. Имущественный налоговый вычет он может применить в размере 1 млн руб.

С практической точки зрения в целях применения вычета важно подчеркнуть, что при выделе в натуре доли в имуществе у физического лица возникает право собственности на вновь образовавшийся объект (например, часть жилого дома, помещение офиса в нежилом здании, гаражный бокс в гаражном комплексе и т.д.).

При выделе доли в недвижимом имуществе в новые разделы ЕГРП вносится запись о вновь возникшем объекте, открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Прежний объект недвижимости прекращает свое существование (п. 26, абз. 9 п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

В случае реализации выделенной в натуре доли в недвижимом имуществе право на вычет вы сможете подтвердить свидетельством о праве собственности на вновь образованный объект недвижимости.