3.3.1.5. Если налогоплательщики продают общее имущество

Физические лица не всегда являются единоличными собственниками продаваемых жилых домов, квартир, комнат и иного имущества. Зачастую такое имущество принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности (гл. 16 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ выделяет два режима общей собственности (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ):

- совместная (без определения долей в праве собственности);

- долевая (с определением доли каждого из собственников в праве собственности).

Абзац 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установил особый порядок получения вычета для случаев реализации такого имущества.

Далее последовательно рассмотрим правила получения вычета при реализации имущества для обоих режимов общей собственности.

При продаже имущества, находящегося в общей совместной собственности, размер вычета, исчисленный по правилам пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между сособственниками по договоренности между ними.

Например, супругами Петровыми был продан находящийся у них в совместной собственности гараж за 350 000 руб. По их соглашению вычет в размере 250 000 руб. был распределен в соотношении 80% и 20%: Ю.С. Петровым вычет был заявлен в размере 200 000 руб., а Г.Ю. Петровой - в размере 50 000 руб.

Отметим, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке совладельцы согласовывают между собой размеры вычета, предоставляемые каждому из них. Для того чтобы исключить возможные претензии со стороны налоговых органов, рекомендуем оформить письменное соглашение о распределении вычета, подписанное всеми совладельцами. Полагаем, что вычет можно распределить в любых пропорциях, в том числе 100% к 0%.

При этом в отношении продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто из них приобретал данное имущество и на кого оформлены платежные документы (Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 N Ф09-1899/09-С2).

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в праве собственности (абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Причем, если полученная от реализации такого имущества сумма превышает установленное пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ ограничение размера вычета, между сособственниками распределяется вычет в размере 1 млн руб. или 250 000 руб. - в зависимости от вида имущества (см. дополнительно Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-474, от 01.03.2012 N 03-04-05/7-238, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193).

Например, братья Скворцовы продали квартиру, которая находилась у них в равнодолевой собственности менее трех лет, за 1 250 000 руб. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому из братьев.

Заметим, что физическое лицо также может распорядиться своей долей в праве собственности отдельно от других сособственников, то есть продать ее как самостоятельный объект (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Примечание

Обо всех нюансах получения вычета в таких ситуациях вы можете узнать в разд. 3.3.1.7 "Если налогоплательщик продает долю в праве общей долевой собственности на имущество".