3.2. Лица, управомоченные на защиту.

По поводу обоих видов требований собственников помещений (негаторному и виндикационному) возникает одинаковый вопрос – вправе ли такое требование предъявить любой из собственников помещений или только все совместно (как вариант – по решению большинства собственников)? В одной из редакций проекта постановления Пленума № 64 было сформулировано предложение наделять собственников виндикационным или негаторным иском только при наличии решения большинства из них об обращении с указанным требованием. Однако Президиум не поддержал такую идею. При этом окончательная формулировка из текста постановления не может быть признана однозначной: «собственники помещений в данном здании» могут пониматься и в одном, и в другом значении, поименованном выше.

На наш взгляд, имеется больше оснований для того, чтобы признавать за любым собственником право обращаться с указанными требованиями¹⁶. В пользу данного вывода свидетельствует не только упомянутое обстоятельство, относящееся к истории принятия Пленума, но и общетеоретические основания. Общее имущество здания находится в общей долевой собственности собственников помещений, следовательно, могут применяться подходы, актуальные для общей долевой собственности. Несмотря на отсутствие в российском законодательстве прямых указаний на то, как общие собственники защищают права на общую вещь, можно полагать оправданным подход, при котором каждый из них был бы управомочен заявить соответствующее требование, как если бы он был единоличным собственником, т.е. в отношении вещи в целом. Такой подход известен праву Германии (§ 1011 ГГУ)¹⁷. Изложенный выше вывод находит подтверждение в арбитражной практике. Например, в постановлении ФАС ПО от 10.11.2009 г. по делу № А65-3807/2009 или постановлении ФАС УрО от 13.08.2009 г. по делу № Ф09-9682/08-С6.

Если собственниками создано ТСЖ, оно вправе представлять интересы собственников помещений при рассмотрении указанных выше споров. К такому выводу можно прийти путём толкования постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 № 7319/09. Этот вывод подтверждается практикой кассационных инстанций, например ФАС СЗО (постановление от 18.11.2009 г. по делу № А05-9710/2008).

Пленум не решил также вопрос о том, каким образом собственники помещений будут защищать права, если их нарушение не связано с регистрацией третьими лицами прав на элементы общего имущества. Думается, защита должна быть такой же, как предложено выше – любой из собственников помещений вправе заявлять требования в отношении всего здания (общего имущества), если докажет наличие заслуживающего защиты собственного интереса.

4. Итог нового рассмотрения комментируемого дела.

При новом рассмотрении данного дела судом первой инстанции (решение от 30.06.2010 г.) установлено, что первая квартира в спорном доме приватизирована 06.01.1994 г. и что с этого момента подвальные помещения в жилом доме относятся к общей долевой собственности собственников помещений.

Поскольку истец не доказал, что на этот момент спорные подвальные помещения имели самостоятельное назначение, суд отказал в иске и оставил подвальные помещения во владении ответчика, которому они были переданы по решению общего собрания сособственников.

Истцом были представлены сведения из БТИ, в которых указывалось, что спорные подвальные помещения были предназначены под склад, мастерскую и т.п. Суд не признал эти документы достаточными доказательствами по ряду причин: отсутствие надлежащего заверения; отсутствие у органов БТИ права определять функциональное назначение помещений и делать вывод о соответствии этого назначения строительным нормам и правилам; включение данных о назначении помещений в техпаспорт либо на основании правоустанавливающих документов (явно не этот случай), либо со слов собственника.

Судом сделан также вывод о том, что для определения функционального назначения спорных помещений следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", которым установлен закрытый перечень помещений, разрешаемых для размещения в первом, втором и цокольном этажах жилых зданий при соблюдении указанных в данном СНиПе условий.

Наконец, суд посчитал, что само по себе назначение помещений, даже если его признать доказанным, не свидетельствовало об их фактическом использовании в 1994 г. по данному назначению. Истцом были предоставлены косвенные доказательства фактического использования, а именно договоры аренды в отношении одного из подвальных помещений (по площади в два раза меньше тех, о которых шёл спор в данном деле), в которых была сделана ссылка на имевшие место ранее (в 1992-1993 гг.) договоры аренды. Эти доказательства были судом отклонены ввиду того, что предмет данных договоров идентифицировать с истребуемыми Комитетом помещениями невозможно. В договорах не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное в аренду в качестве объекта аренды. Истцом не подтверждено, какое отношение имеют упомянутые договоры аренды, заключенные ПТЖХ и Райпищеторгом Вахитовского района в 1992 году, к спорным помещениям, истребуемым Комитетом. На день разрешения спора ПТЖХ и Райпищеторг Вахитовского района ликвидированы. В связи с ликвидацией предприятий невозможно установить их причастность к спорным помещениям и заключенным договорам.

Решение первой инстанции об отказе в иске оставлено в силе судами апелляционной (13.09.2010 г.) и кассационной (13.12.2010 г.) инстанций.

1 Специальные законы изданы в Бельгии (1924), Заире (1949), Румынии (1927), Бразилии (1928), Греции (1929), Польше (1934), Италии (1934 и далее в ГК 1942), Болгарии (1935), Чили (1937), Эквадоре (1959), Франции (1938, новый 1965), Испании (1939, новый 1960), Уругвае (1946), Перу (1959), Австрии (1948 – 1975 – 2002), Германии (1951), Аргентине (1948), Боливии (1949), Колумбии (1948), Нидерландах (1951), Израиле (1952), Португалии (1955), Венесуэле (1959), Гватемале (1959), Швейцарии (1963), ЮАР (1972) и др. См.: Pick / Baermann, Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar. 10. Aufl., Verlag C.H.Beck Muenchen, 2008. S.25.

2 См.: Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ, № 8, 2003. С. 54-95.

3 Стрембелев С.В. Правовые аспекты размещения рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирного дома // Арбитражные споры, 2009, № 3, с.114.

4 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. с.184.

5 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе// Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3

6 См. Трубачёв Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект). Автореф. дисс. к.ю.н. Томск, 2009, с. 8-9.

7 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2004. с.50-51.

8 В отношении германского права см.: Abramenko/Bearbeiter, Handbuch WEG, 2009, § 1 Rn 11, S.41.

9 Sauren Marcel M., Op.cit., S.24-35.

10 Sauren Marcel M., Op.cit., S.25.

11 См. комментарий Ю.Ю. Горячевой к данному делу в кн.: Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации за 2009 г. / Под ред. А.А. Иванова – М.: Статут. 2012.

12 Там же.

13 Там же.

14 На наличие такой распространённой ошибки граждан и многих юристов, ставшей одним из факторов развернувшейся войны за подвалы и чердаки, указывала Ю.Ю. Горячева. Указ. соч. От себя добавим, что вторым немаловажным фактором стало желание муниципалитетов, пользуясь правовой неграмотностью жильцов, своими властными полномочиями и недостаточной ясностью вопроса для регистраторов прав на недвижимое имущество, вернуть себе контроль за подвалами, по закону уже не принадлежавшими более публичным собственникам.

15 Подробнее см.: Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании // Вестник ВАС РФ. 2010. № 2. С. 92-97.

16 В Германии вопрос решается так же. Любой «жилищный собственник» вправе прибегнуть в суде к виндикационным и негаторным способам защиты прав (§§ 985, 1004 ГГУ) на общее имущество кондоминиума. См. Sauren, Marcel M. Op. cit., S.132. В Австрии наблюдается та же картина, см.: Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S.43-45.

17 Подробнее см.: Егоров А.В. Общая долевая собственность: механизм защиты прав сособственников // Вестник гражданского права. 2012. № 4.