Дело муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" против общества с ограниченной ответственностью "Аптека 36,6" об изъятии нежилого помещения и взыскании неосновательного обогащения.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 марта 2010 г. N 13391/09

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о пересмотре в порядке надзора постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2009 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 Арбитражного суда Республики Татарстан.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (истца) - Кошлева И.Н.;

от общества с ограниченной ответственностью "Аптека 36,6" (ответчика) - Залялиев И.А.;

от Зубаревой К.М. (третьего лица) - Колесников Т.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека 36,6" (далее - общество) об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Казань, ул. К. Маркса, д. 46, и взыскании 61 133 рублей 64 копеек неосновательного обогащения.

В обоснование иска комитет указал на то, что спорные подвальные помещения, расположенные в жилом многоквартирном доме дореволюционной постройки, относятся к муниципальной собственности, заняты обществом незаконно и подлежат истребованию на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В подтверждение своих доводов комитет ссылался на то, что указанные помещения предназначались и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. С 1997 года их по договору аренды занимало закрытое акционерное общество "Интек плюс" (далее - общество "Интек плюс", арендатор). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2007 по делу N А65-24798/2006-СГ-2-24 договор аренды был расторгнут, помещения у арендатора изъяты. В процессе исполнения этого решения судебным приставом-исполнителем установлено, что помещения по акту приема-передачи от 01.12.2006 переданы арендатором обществу, используются последним, закрыты и находятся под охраной, о чем составлен акт обследования от 27.10.2007.

Возражая против иска, общество ссылалось на то, что помещения являются техническим подвалом, в них проходят обслуживающие дом коммуникации, в связи с чем они являются общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Общество, будучи одним из домовладельцев, по поручению последних приняло спорные помещения от арендатора по акту приема-передачи от 01.12.2006. Затем на основании решения общего собрания домовладельцев (протокол от 17.08.2007 N 2) оно получило эти же помещения в безвозмездное пользование по договору от 24.08.2007 и выполнило в них ремонтные работы, в том числе по полной замене инженерных коммуникаций.

Установка во всех спорных помещениях новых труб и стояков подтверждена актом обследования от 29.09.2008, проведенным комитетом. Согласно экспертному заключению от 16.01.2009 N 127-08, составленному по результатам экспертизы, назначенной определением суда первой инстанции от 29.10.2008, данные помещения выполняют функцию технического этажа, так как в них имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания вышерасположенных помещений дома.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество "Интек плюс", Зубарева К.М., общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Вахитовского района".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2009 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции исходил из того, что выводы экспертизы для разрешения настоящего дела правового значения не имеют. На момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорные помещения имели собственника и были заняты. Поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не могло возникнуть автоматически, в судебном или ином порядке не признано. Следовательно, общество занимает помещения незаконно, получив их от неуправомоченных лиц.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 указанное решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции признал, что право общей долевой собственности домовладельцев на спорные подвальные помещения, признанные экспертизой техническим этажом в связи с наличием в них инженерных коммуникаций и необходимостью обеспечить доступ к последним, возникло в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, общество получило помещение в надлежащем порядке от управомоченных лиц (домовладельцев). Комитет же обосновывал право муниципальной собственности лишь нормативными актами Республики Татарстан 1993 года, которые в декабре 2007 года признаны утратившими силу, а все квартиры, кроме одной, в данном доме приватизированы.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 16.07.2009 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, согласившись с его доводами, оценкой обстоятельств, выводами и правильностью применения правовых норм.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций комитет просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

Как указывает комитет, спорные подвальные помещения находятся в муниципальной собственности, являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций. Поэтому вывод о возникновении на данные помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации права общей долевой собственности домовладельцев является ошибочным.

В отзывах на заявление общество и третьи лица просят оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что следует отменить и решение суда первой инстанции, и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций по следующим основаниям.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Следовательно, право муниципальной собственности, возникшее на указанные объекты по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, не могло быть прекращено в результате отмены Республикой Татарстан в 2007 году собственных законодательных актов.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.

Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2009 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Председательствующий

А.А.ИВАНОВ

Комментарий (А.В. Егоров)

1. Понятие и правовая природа особой «жилищной» собственности на помещения в многоквартирном доме.

Институт особой собственности, не имеющей специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве («жилищной», «поэтажной» собственности), складывающейся при разделении здания на отдельные помещения, принадлежащие разным лицам, известен повсеместно¹.

В российском частном праве до недавнего времени складывалась двойственная ситуация. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) вслед за советским законодательством признавали жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым домам устанавливали сходную с западноевропейской «поэтажную» или «жилищную» собственность: собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, а собственникам комнат в коммунальной квартире – общее имущество квартиры (289, 290 ГК РФ, глава 6 ЖК РФ). При этом в отношении деления нежилых зданий на помещения ситуация была иной до тех пор, пока Пленум ВАС РФ не принял постановление от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». С принятием данного постановления правовой режим жилых и нежилых помещений оказался унифицирован.

Как справедливо указывает К.И. Скловский, выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав.²

Специфика «жилищной собственности» заключается в появлении некоторой двойственности прав на фактически одно и то же имущество. С одной стороны, объектом права является помещение (жилое или нежилое), с другой стороны, объектом права является общее имущество здания (которое в свою очередь в виде стен и перекрытий создаёт пространственные границы для помещения). Насчёт правовой природы общего имущества здания ведутся теоретические споры. Некоторые авторы полагают, что объектами прав следует признавать отдельные элементы общего имущества³. Другие считают, что объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект⁴. На наш взгляд, ни для той, ни для другой точки зрения не имеется достаточных доктринальных оснований (хотя в пользу последней из них говорит недостаточно удачная формулировка п.1 ст.290 ГК РФ), поскольку обе они противоречат идее единой вещи и составных её частей. Вслед за принятыми в Европе подходами необходимо признать своеобразие «жилищной» собственности, в которой единственно нормальным (полноценным) объектом является здание (точнее, земельный участок, охватывающий собой и здание), и на этот объект устанавливается право общей долевой собственности участников. А помещения, принадлежащие этим участникам, это своего рода фикция, предусмотренное законом изъятие из идеи неделимости здания (в физическом смысле). Но это изъятие – единственное. Поэтому иных изъятий быть не может. Не может существовать права собственности на одну или даже все несущие стены здания, отдельно права собственности на перекрытия, например, второго этажа, и т.п.

Специфика жилищной собственности показывает также, что нельзя рассуждать формально и механистически, как, например, рассуждают те, кто считает, что после выделения в здании отдельного помещения здание прекращает существовать как самостоятельная вещь (объект прав) и делится отныне на две части: часть-помещение и часть-«всё остальное». Эта позиция занята в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе⁵ и поддерживается в настоящее время многими авторами, иногда даже попадая в тезисы, выносимые на защиту⁶.

Если бы речь шла о классической собственности, такой подход был бы единственно уместным. Но мы имеем дело с иной, не классической собственностью, поэтому такое рассуждение уже не приемлемо. Правильной в этой связи представляется позиция С.А. Степанова, критикующего указанное положении Концепции⁷. Мы говорим, вслед за давно прошедшими тем же путём коллегами из Западной Европы, что здание как было, так и осталось единым объектом, находящимся в собственности нескольких лиц. Но к этой особой общей собственности присоединились эксклюзивные права на пользование некими пространственными единицами в здании (помещениями), которые лишь добавились к общей собственности, но не прекратили и не сузили её объём.

Ещё один важный вывод, который можно сделать на основе зарубежного опыта: из двух прав, входящих в понятие «жилищной собственности», основным и определяющим является право общей собственности на объект недвижимости, в котором расположено помещение, а вовсе не право на указанное помещение⁸. Определяющей в тандеме общей и индивидуальной собственности является именно составляющая общей собственности по той причине, что по времени она может предшествовать возникновению индивидуальной собственности, а наоборот – никогда.

К сожалению, в России право жилищной собственности нередко образовывалось не естественным путём посредством объединения вкладов сособственников при строительстве объекта и последующем распределении помещений в нём, а в обратном направлении: в процессе приватизации в едином здании выделялись отдельные помещения, регистрация прав на которые приводила одновременно к возникновению особого режима поэтажной или жилищной собственности.

Именно это неестественное происхождение поэтажной собственности в России несёт основную вину за то, что очень часто впоследствии было не понятно, что именно является общим имуществом здания, на которое устанавливается общая долевая собственность. Если бы поэтажная собственность в России развивалась классическим путём, то в самом начале будущие сособственники установили бы в проекте будущей застройки, какие помещения будут являться частными, а какие общими.

2. Определение общего имущества в здании: критерии.

2.1. Решение вопроса в исторической и сравнительно-правовой перспективе.

Комментируемое дело фактически поставило точку в вопросе о том, какими критериями следует руководствоваться при исследовании вопроса об общем имуществе здания, построенного до того, как законодательно был закреплён современный режим «жилищной» собственности. Оно стало итого развития практики Президиума ВАС РФ за несколько предшествующих лет, и до настоящего времени выраженная в этом деле правовая позиция нисколько не потеряла своей актуальности.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ № 64 даётся примерный перечень общего имущества здания. Этот пункт содержит перечень общего имущества в здании, сходный с перечнем из статьи 36 ЖК РФ. При этом не введено какого-либо единого общего признака, поскольку выработать его оказалось крайне сложно. Таким образом, судам придётся в каждом конкретном случае устанавливать, каков должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого.

Вопрос об отнесении части здания к общему имуществу зависит от того, должна ли эта часть по своему назначению обслуживать основные помещения, принадлежащие разным лицам. Например, если лицо имеет «двухуровневое» помещение, то лестница, соединяющая лишь эти уровни, по общему правилу, не будет относиться к общему имуществу. Другое дело, если лицо владеет вторым и третьим этажом, а соединяющая их лестница должна по проектной документации связывать еще первый и четвертый этажи. В таком случае, эта лестница, скорее всего, будет общей.

В одном перечне уместились и такие элементы здания, как помещения (в техническом смысле), и прочие элементы здания: «Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Согласно абз.5 § 1 Закона Германии о жилищной собственности (Wohnungseigentumsgesetz) общую собственность по смыслу данного закона составляет земельный участок, а также части, устройства и оборудование здания, которые не находятся в обособленной собственности или в собственности третьего лица. И далее в абз.2 § 5 уточняется: части здания, необходимые для его существования или безопасности, равно как устройства и оборудование, служащие совместному использованию жилищных собственников, не находятся в обособленной (индивидуальной) собственности, даже если они расположены в пределах помещений из состава обособленной собственности.

Это означает, что к общему имуществу относятся:

- незастроенные части земельного участка (например, территория двора);

- части здания, необходимые для его существования и безопасности (например, крыша и несущие стены);

- устройства и оборудование, предназначенные для совместного использования (например, лестничные клетки или лифты);

- внешний облик дома (например, входные двери, внешние фасады);

- изолирующие слои, защищающие от влажности или шума.

Приведём примеры общего имущества, отработанные практикой зарубежных судов: уплотнитель между домом и пристроенной к нему крытой террасой; сигнализация, обслуживающая дом в целом; магистральные сети (газ, вода, электричество, отопление и т.п.), рассчитанные более чем на одно индивидуальное помещение; общедомовые антенны; лифты (если обслуживает более одной квартиры); наружная штукатурка; внешние подоконники (отливы); слой грунта на крыше; система канализации; система вентиляции (воздуховоды) и т.п.⁹

Кроме того, в абз.3 § 5 указанного закона Германии устанавливается, что по соглашению жилищных собственников к общему имуществу могут быть отнесены помещения, потенциально могущие находиться в обособленной (индивидуальной) собственности.

Подвальные помещения, если они пространственно ограничены, могут как вспомогательные помещения относиться к обособленной (индивидуальной) собственности. Но если это помещение служит совместным задачам (например, через него осуществляется вход в подвал), это всегда общее имущество¹⁰.

На стадии разработки проекта постановления Пленума ВАС РФ № 64 обсуждалась идея о том, чтобы закрепить абстрактное разъяснение, вводящее по существу такое же регулирование, которое представлено в Германии. Предполагалось установить, что по решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений или общего имущества в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). В результате было решено специально данный вопрос не регулировать. По-видимому, это было не вполне верно, поскольку для жизни подобное регулирование является важным, и комментируемое постановление по конкретному делу стало тому подтверждением спустя 9 месяцев после выпуска абстрактных разъяснений ВАС РФ в постановлении Пленума.

Однако, на наш взгляд, не имеется препятствий для подобных действий в отношении создания обособленных помещений на чердаках или в подвалах зданий и при отсутствии указанного разъяснения.

Если действия по выделению помещений будут произведены, на такие помещения как самостоятельные объекты недвижимости с момента государственной регистрации будет установлено право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.

Выделенное помещение может являться объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). В случае отчуждения такого помещения оно перестанет быть общим имуществом здания. Приобретатель указанного помещения приобретёт соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество здания. До момента его отчуждения выделение подобного помещения никак не скажется на размере долей остальных сособственников в здании, однако после отчуждения – приведёт к сокращению указанных долей, точнее, к перераспределению в пользу нового собственника этого помещения, поскольку он станет обладателем обособленной (индивидуальной) собственности наряду с другими собственниками помещений.

В судебной практике вопрос о том, всегда ли подвал является общим имуществом здания, назревал постепенно. Ближе всего к его решению Президиум ВАС РФ подошёл в постановлении от 15.12.2009 г. № 12537/09¹¹.

В данном деле возник спор о подвальном помещении, которое было сформировано на площади бывших квартир, индивидуализировано и десятилетиями (с 1978 года) использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома.

Как указывает Ю.Ю. Горячева, в советский период было чрезвычайно распространено приспособление чердаков и, особенно, подвалов для размещения в них небольших, но нужных объектов социального и культурно-бытового назначения (опорных пунктов милиции, помещений совета ветеранов, библиотек, дворовых клубов, детских кружков, секций и т. п.). Подвалы домов переоборудовались также для организаций, сооружений гражданской обороны, магазинов, складов, кафе и прочих объектов¹². Нам известно оборудование в подвале жилого дома пункта приёма стеклотары. Видимо, в комментируемом деле был как раз один из таких случаев.

Суды, принимая судебные акты об отказе в иске, руководствовались стандартным в то время подходом, а именно назначили строительно-техническую экспертизу по вопросам о том, имеются ли в подвале (на чердаке) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, требующее доступа для его обслуживания и обслуживающее более одной квартиры. Поскольку иного ожидать от экспертов было невозможно, они ответили на поставленные вопросы положительно, и это послужило основанием для признания спорного подвала общей долевой собственностью домовладельцев.

Иногда в рамках строительно-технической экспертизы мог ставиться и вопрос о том, можно ли признать соответствующие чердаки и подвалы техническими этажами, на который эксперты, как правило, также отвечали утвердительно, руководствуясь строительными нормами и правилами¹³.

При этом суды не учитывали, что определяющим должен быть не технический критерий (наличие оборудования, необходимого для использования всех помещений, к которому должен быть обеспечен доступ), а критерий правовой: наличие у подвального или чердачного помещения самостоятельного целевого назначения. При решении правового вопроса, конечно, следовало учитывать технические особенности конкретного подвала, но само по себе наличие в подвале общего оборудования, к которому необходимо обеспечить доступ обслуживающих организаций, не позволяло сделать однозначный вывод о том, что данный подвал является общим имуществом здания¹⁴.

Об этом недвусмысленно говорится в постановлении Президиума № 12537/09: «проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Кроме того, Президиум уточнил в том деле, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, определяющее значение имеет не наличие в подвальных помещениях инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на них, а самостоятельное назначение данных помещений и скрытая за этим назначением воля собственника здания, восходящая ко времени, когда о правовой судьбе здания решал один собственник, а не множество собственников помещений.