2.3. Позиция Конституционного Суда Российской Федерации.

К моменту рассмотрения комментируемого дела была сформулирована правовая позиция КС РФ в определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жало товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Конституционный суд указал, во-первых, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Во-вторых, судом указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование). При этом суд полагал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, однозначного ответа на имеющий практическое значение вопрос КС РФ не дал. С одной стороны, использован критерий расположения в нежилом помещении оборудования используемого в общих интересах (в комментируемом деле на этом строилась правовая позиция аптеки и жильцов), с другой стороны - упоминается про самостоятельное назначение помещений.

2.4. Правовые позиции Президиума.

Президиум не согласился ни с позицией суда первой инстанции, поддержавшего истца, ни с позициями апелляционной и кассационной инстанций, поддержавших ответчика. Основное значение данного дела может быть сведено к двум моментам. Во-первых, Президиум чётко указал ту точку, после которой собственность на жилой дом приобретала новое качество и становилась по сути особой, «жилищной» собственностью, в которой собственность на отдельные помещения сочетается с собственностью на общее имущество здания. Это дата приватизации первой квартиры в данном жилом доме. С этого момента собственность на общее имущество здания утрачивало соответствующее публично-правовое образование (балансодержатель дома), и общее имущество поступало в общую долевую собственность. Поэтому ключевым становился вопрос о том, в каком составе было сформировано общее имущество дома к этому моменту. Этот вопрос и стал вторым главным стержневым пунктом рассматриваемого постановления.

Президиум сказал, что имело значение фактическое предназначение спорных нежилых подвальных помещений на указанный момент времени. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Наконец, Президиум высказался по наболевшему вопросу о наличии в подвале инженерных коммуникаций. По его логике для определения правового режима подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.