2.2. Общие помещения, сохраняющиеся в составе общего имущества здания.

Общее имущество здания, как показано выше, может быть двух видов. Во-первых, это конструктивные элементы здания: несущие стены, фундамент, земельный участок под пятном застройки, крыша, общие инженерные системы (например, водопровод, канализация, электросети). В отношении этих составных элементов здания, как правило, не бывает споров. Всем понятно, что они относятся к общей собственности. Во-вторых, в общей собственности могут находиться отдельные помещения в здании. Эти составные элементы здания наиболее конфликтно-опасные, поскольку их можно помыслить не только в общей собственности, но и в индивидуальной собственности отдельного лица. И наиболее спорными в практике арбитражных судов являлись вопросы квалификации правового режима подвалов жилых домов (в меньшей степени – чердачных помещений).

Прежде чем перейти к рассмотрению вопроса о правовом режиме, в котором находится подвал, следует подчеркнуть следующее. Когда возводится новый многоквартирный дом, тот, кто принимает решение о распределении помещений в нём, может принять решение о том, что далеко не все помещения, способные поступить в индивидуальную собственность, будут фактически выделены из общего имущества здания. Как правило, делают именно так, стремясь извлечь максимальную прибыль от реализации проекта, но это далеко не обязательно. Например, если строится малоквартирный жилой дом (предположим, на 8 семей), застройщик (застройщики, - если это граждане, объединившиеся для общей цели строительства своего будущего жилья) может предусмотреть, что в индивидуальную собственность поступят только 7 квартир, а из восьмой квартиры, расположенной на первом этаже, будет организован общий банный комплекс или клуб по интересам, или что эта квартира будет преобразована в нежилое помещение, которое будет сдаваться в аренду и доход от арендной платы будет поступать в общую долевую собственность всех жильцов и расходоваться на содержание остальных жилых помещений. Наконец, эту квартиру могут оставить для того, чтобы сдавать жильцам или размещать в ней семью консьержа, дворника и т.п.

Таким образом, вопрос о том, какой правовой режим будет у отдельного помещения, это вопрос воли лица, создающего «жилищную» собственность. Он может создать либо один, либо другой режим, главное, чтобы его выбор был обозначен в ЕГРП и понятен всем третьим лицам, включая будущих приобретателей индивидуальных помещений в данном здании.

Изложенное вполне применимо и к подвалам, поскольку застройщик может установить, что в подвале будет созданы самостоятельные помещения (например, гаражные боксы), которые поступят в индивидуальную собственность тех, кто их потом приобретёт. Следовательно, если смотреть в перспективу и понимать, что надо ещё на стадии строительства здания чётко определить, какие помещения в нём будут индивидуальными, а какие общими, то особых проблем в правоприменительной практике возникать не должно.

Основные вопросы вызывала недвижимость, построенная задолго до появления в отечественном законодательстве правовой конструкции «жилищной» собственности, будь то в советское время (массовая панельная застройка) или даже дома дореволюционной постройки, как в данном деле.