Свойства аренды:

Преимущественное право – проявление вещной природы договора аренды. Оно как ОВП, по сути, а не по буквальной терминологии закона. Право, которое есть у арендатора в отношении не своей вещи с вещным правом, оно имеет свойство следования за вещью. У меня был абонемент в фитнес-клуб, но потом появился другой клуб с правом на тот зал, ваши права не имеют значения для нас. Предлагаем вам заключить новый договор с нами о пользовании фитнесом.

Вы мне оказываете услугу, я могу отказаться? Да. Это императивное право. Одна из принципиальных особенностей договора услуги – пока вам услуга нужна, вопросов нет. Если не нужна больше услуга, то можно отказаться. Надо только возместить понесенные мною расходы, связанные с тем, что я услугу собиралась вам оказать.

Если вы – арендатор и хотите отказаться, договор аренды этого не предусматривает. Если арендодатель не хочет прекращать договор, что делать?

Квалификация договора очень важна, чтобы понять, какие правовые последствия возникают.

Рассмотрим задачи 3,4

Если договор закончился, срок истек, но арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, считается, что договор возобновлен на прежних условиях (новый договор), но только на неопределенный срок. Почему для договора доверительного управления есть прямое указание, а в договоре найма жилого помещения нет прямого указания на возобновление? Просто для договоров имущественного найма есть прямая норма в первом параграфе о договоре аренды. Идея – максимально сохранить отношения. Автоматическое появление нового договора появляется.

Какая главная проблема в третьей задаче?

Почти никто не обратил внимание на то, важно или неважно, почему пришлось сделать капитальный ремонт? Если я у вас взяла соответствующую технику и эксплуатировала ее не в соответствии с ее назначением, она сломалась, кто за это несет ответственность? У нас понадобился капитальный ремонт по фабуле. В каких ситуациях (их три), когда надо будет выяснять, почему понадобился капитальный ремонт? В каком состоянии должно быть передано имущество арендатору? В состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи. Даже если в договоре укажем, что использует легковую машину для перевозки грузов, все ок. Будем предполагать, что арендатор ни в чем не виноват. Что арендатор должен сделать, если такое имущество в период аренды выходит из строя? Он обязан был оповестить об этом арендодателя и дальше он мог бы провести ремонт…

Вопрос: если арендатор не уведомил о поломке, то он лишается права возмещения расходов на устранение недостатков предмета аренды? Может ли он требовать безвозмездного ремонта? И вообще почему надо уведомить арендодателя о поломке? Потому что вещь твоя, надо уведомить собственника, что его вещь сломалась. Если обязанность уведомить не исполнена, то право на безвозмездный ремонт ты утрачиваешь (арендатор)? Или есть только некоторые негативные последствия? Есть три варианта: либо ничего не утрачиваешь, либо утрачиваешь, либо есть иные негативные последствия? Какие могут быть возможные негативные последствия? Возмещение убытков. Раз ты не сказал, то у меня из-за этого будут убытки, ведь если бы ты сказал, я бы сделал быстрее, лучше, дешевле, а ты сейчас сделал медленно, дорого и плохо. И требуешь при этом с меня компенсации своих расходов. Логично же сказать, что если бы ты все сделал как положено, то я бы все сама сделала существенно выгоднее, это же мое имущество (арендодателя). Миша привел хорошую аналогию с ДКП, и это действительно похожая конструкция с арендой.

Закон четко связывает иногда с неуведомлением утрату права, но иногда закон не говорит, что возможности реализации права не остается.

А что с улучшениями по задаче? Отделимые улучшения – это ваша собственность. Неотделимые улучшения – вы наращиваете собственность арендодателя.

Затронули два аспекта: есть вопросы капитального и текущего ремонта (планового), в договоре не предусмотрено ничего специального, то текущий ремонт делает арендатор, а капитальный – арендодатель (если договор не устанавливает иное). Вы не будете спорить, что и в рамках капитального, и текущего могут быть сделаны отделимые и неотделимые улучшения.

Как разрешается конкуренция норм о текущем и капитальном ремонте, а также об отделимых и неотделимых улучшениях? Покраска стен – неотделимое улучшение в рамках текущего ремонта. Подумайте об этом.

55