Задача 6.

Правильно все указали базовые положения ответа. Но есть один очень важный вопрос. ООО Шуле принял на себя два обязательства: одно в отношении себя, одно – в отношении другого общества. Не осуществлять деятельность по торговле краской. Можно ли принять на себя обязательство по договору в отношении того, что будут делать или не будут делать третьи лица? Это можно перенести в плоскость сделок под условием? Нет здесь условия. Это не условие вступления в силу договора. Речь идет именно о том, что сосед в течение 10 лет не будет вести работы... Мы можем использовать заверения об обстоятельствах здесь, но только если стороны осуществляют предпринимательскую деятельность или стороны корпоративного договора или договора об отчуждении акций или долей…

Если у нас Шуле заверило за себя – не буду пять лет ничего делать на территории РФ, но начало делать – требую пресечения действия. А если он поручился за другие компании – а к другим компаниям, это его дочка, за нее обязаться можно? в этой ситуации к дочке из этого можно дать такое требовние? Строго говоря по 308 статье, нет. Но фактически мы понимаем, что она аффил, мы хотим прекращения ее деятельности. От твоей деятельности тоже должно быть возмещение убытков, но надо понимать, что суд может не согласиться с тем, что дочерняя компания несет ответственность по тому обязательству, по которому на себя обязанность приняла мама. Истец сначала должен задуматься и вообще не путаться с дочкой: дорогая мама, ты будешь отвечать, а убытки я потребую и за всю деятельность твоей дочки. Надо подчеркнуть фактически, что дочка – подконтрольное лицо, когда мама приняла на себя обязательство, то грехи отцов на детях твоих (Библия)! Поэтому требовать пресечения действия дочки – это трудно! А взыскать убытки с мамы за деятельность дочки – можно и допустимо.

Следующий семинар: аренда, задачи по аренде будут.

15.12.2020

Аренда

Основополагающие признаки:

1. Это не отчуждение имущества, права сохраняются за арендодателем. Кто может быть арендодателем? Вы либо собственник, либо две ситуации: обладатель ОВП (хозяйственное ведение точно, а оперативное управление – казенные учреждения точно нет, но есть автономные и бюджетные могут кое-каким имуществом распоряжаться и сдавать в аренду), а по договору – доверительное управление и агентский договор. Когда передается только временное пользование без владения? Аренда железнодорожных путей + аренда банковской ячейки. Аренда банковской ячейки – это вообще аренда? Предположим, у меня была ячейка в филиале, а банк закрывает филиал и продает помещение. Покупателю помещения перешли бы права и обязанности арендодателя? Олег сказал, что это договор хранения. В ГК есть потрясающая вещь – правила аренды банковской ячейки находятся в правилах ГК о договоре хранения. Но восполнительно применяются правила из договора аренды. Бывает, что в бассейнах пишут «аренда дорожки бассейна». Это какой договор? Мы имеем временное владения и пользованием чем? Не бассейном же. Это договор на оказание услуг – пользование вещью в виде услуги. Предмета договора аренды – индивидуальная непотребляемая вещь!

2. Договор аренды – возмездный. Какая может быть арендная плата? Статья 614 ГК – может быть твердая денежная сумма, могут быть плоды и доходы, услуги, вещи или затраты на улучшение имущества. Это исчерпывающий перечень видов оплаты? Нет, стороны могут предусматривать иные формы оплаты аренды. В истории нашей страны был кризис после 1992 (дефолт), многие были вынуждены нести большие расходы по своему имуществу, платить за пользование электричеством, за отопление, платить квартирную плату и налоги, а квартиры им при этом были не нужны. А сдать в аренду – нет большого числа желающих. Чтобы покрыть свое бремя содержания имущества, появились договоры «аренды», по которым имущество передавалось другим лицам только с одним условием – арендаторы будут нести все расходы по содержанию имущества без арендной платы. Такие ситуации возникали даже между ЮЛ. Встал однажды вопрос: ВАС РФ рассматривал дела между ЮЛ и ИП. Был подобный договор между ЮЛ. Это договор аренды? Маша считает, что нет. А почему возникла такая проблема применительно к ЮЛ? Потому что 575 статья запрещает дарение между ЮЛ. Если посмотреть на подобный договор сегодня: написано, что арендатор несет все расходы по содержанию имущества и выплачиваю арендодателю сумму, равную величине налога на данное имущество, которое подлежит уплате моим арендодателем в текущем году. Если я написала, что возмещаю вам сумму налога – это договор аренды. Так в чем разница? Если я вам компенсирую расходы по содержанию – это безвозмездное пользование (арендодатель ничего не получает), а если компенсирую сумму налога – тогда почему это аренда? В итоге все стали писать в договоре, что арендная плата зависит от платы за коммунальные услуги. Не надо писать, что вы просто несете расходы, надо написать, что платите, а как арендодатель будет использовать, уже неважно. Как только мы написали «расходы», это не будет арендная плата. Назвали одним образом – и будет заключенный договор аренды, а если честно все расписать – будет безвозмездное пользование.

Как часто меняется арендная плата? Мы решаем по соглашению менять размер арендной платы хоть каждый день. А одна сторона может менять – по пункту 3 статьи 614. Норма относится к обеим сторонам. Мы заключили договор аренды, решили поменять размер арендной платы как арендодатель. Если договором предусмотрено такое, то я могу это раз в год сделать. Норма вроде общая, чтобы иметь арендатору или арендодателю, основываясь на этой норме, это должно быть указано в договоре именно как его право! Поэтому если мы не прописали ничего в договоре, обратите внимание: если арендодатель решит поднять размер арендной платы, то он не сможет в одностороннем порядке это сделать. Чтобы это сделать так, то надо было это прописать в договоре аренды. А по поводу сроков в одностороннем порядке – они императивны. Можно только установить в договоре более длительный срок, но сокращать срок меньше года нельзя. Статья 614 спасает от злоупотреблений, в зависимости от рынка (сильный он для арендодателя или арендатора) – а рынок у нас был под арендодателя – последний мог быть менять размер арендной платы хоть каждый месяц. Предпринимателю невозможно в таких условиях выстраивать свою экономическую деятельность, а для гражданина так еще тяжелее. Парадокс заключается в том, что даже уменьшать в одностороннем порядке арендодателю нельзя. Формально норма относится к повышению и к понижению. Могут быть у арендатора определенные проблемы даже с понижением размера арендной платы! Например, в современном корпоративном законодательстве я взяла в аренду здание на 49 лет. Я – АО, арендодатель тоже АО. И для меня, и для вас этот договор аренды может оказаться крупной сделкой. Для арендатора надо сравнить совокупность арендных платежей за 49 лет балансовую стоимость своего имущества. Мы получили одобрение собрания акционеров или совета директоров. А потом арендодатель говорит, что хочет понизить размер арендной платы, такие соглашения (о внесении изменений в крупную сделку) тоже подлежат одобрению как крупная сделка. Поэтому арендатор может быть не заинтересован в понижении. Все упирается в одно прагматическое решение: если арендодатель хочет понизить размер арендной платы, просто подпишите соглашение с арендатором. Все упирается в то, хочет этого арендатор или нет.

15.12 подписываем договор аренды, по которому 15.01.2021 я вам передам в аренду на 5 лет офисное помещение. Подписываем договор сегодня, передаю вам на пять лет с 15 января. В договоре написано, что арендодатель может не чаще раза в год поднимать размер арендной платы. В 2021 году 16 декабря арендодатель пишет уведомление: поднимаю размер арендной платы на 1%. С какого момента отсчитываем срок? Как только мы подписали договор, начинает течь срок, чтобы я (не чаще одного раза в год) в течение следующего года один раз поменяла. Нет, через год можно поменять. Но надо считать с момента заключения договора или передачи вещи?? Нормы с четким ответом нет. Миша считает, что год надо отсчитывать с момента передачи вещи.

Здесь был хотя бы только разрыв в один месяц. Но есть же объекты, в отношении которых договоры аренды заключаются существенно за более длинный период до момента передачи вещи арендодателем арендатору. Например, хотим взять в аренду на следующий новый год Дворец съездов в Кремле. Когда разумно «забить» этот дворец? Если я сегодня подписываю договор, в соответствии с которым я хочу взять в аренду имущество реально через год, вы и здесь срок для изменения размера арендной платы будете отсчитывать с момента передачи вещи. Договор заключили в 2020, а вещь передают только в декабре 2021. Арендатор скажет, извините, но плату поменяете только в 2022 года. Это можно все указать в договоре и определить в договоре, с какого момента отсчитывать год. Раз уж законодатель не сказал, почему бы нам не договориться?

А если арендодатель повысит в одностороннем порядке в два раза размер арендной платы? Пункт 22 ПП ВАС РФ №73 по аренде. Как будет защищаться арендатор? По статье 10 ГК РФ.

22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В связке с какой статьей будет идти статья 10? Что будет говорить арендатор? Арендатор имеет право возражать против такого увеличения арендной платы, ссылаясь на комбинацию статей 10 и 168. Это одностороннее повышение размера арендной платы арендодателем, это недействительная односторонняя сделка. Пленум не говорит, что можно сразу идти с иском и ничтожить понижение размера арендной платы. Но никаких препятствий этому АА не видит. Можно выдвигать возражения как основание вашего требования о недействительности.

В чем недостаток такого способа? Алексей считает, что такой способ не сработает. Суд не может сказать: и ты не прав, и ты не прав. Ваша ставка должна быть такая-то, и вас понуждаю к этой ставке. Наш суд не может такое сказать по общему правилу (!), за исключением случаев, если суд рассматривает это на основании договора. здесь нет места для вмешательства в договорные условия, если вы в договоре не указали, что суд может изменить ваш договор. Арендодатель понимает, что ставка стала низкой, поэтому выход один – устанавливать ставку более объективно и соответственно рыночной. Это недостаток нашего арбитражного процесса – во Франции суд может при споре о размере арендной платы, при этом арендодатель должен доказать, что это рыночное повышение арендной платы, и суд может определить нормальную ставку арендной платы для сторон по договору. Суд играет не негативную роль, а позитивную – он определяет, как должно быть, исходя из норм закона.