4.4. Доходный подход

При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированных денежных потоков (при нестабильных потоках) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки бакалаврантом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.

Выполняя оценку доходным подходом, необходимо помнить следующие теоретические положения:

1. Доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим её частям – и к земле, и к улучшениям.

2.Доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие – доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала.

3.Доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал.

4.Доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени.

5.Доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом.

6.Совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.

Метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации стоимость объекта оценки определяется по формуле

Ставка капитализации (R) может быть определена любым методом. Обоснование выбора метода должно быть представлено в курсовой работе. Наиболее часто используется метод определения коэффициента

капитализации с учётом возмещения капитальных затрат:

21

3. Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента:

где Yf – безрисковая ставка процента.

Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации может быть выполнен в виде таблицы 4.13.

Таблица 4.13 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

6.Операционные расходы Условно-постоянные расходы

налог на имущество, руб. платежи на землю, руб. страховые платежи, руб.

Условно-переменные расходы коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.

затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб. затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб. затраты на резерв на замещение, руб.

7.Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 – стр.6)

8.Ставка капитализации, %

9.Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 7 / стр. 8)

Пример

Оценивается объект складской недвижимости в Кировском районе г. Хабаровска.

1. Определение потенциального валового дохода, генерируемого объектом при его наилучшем и наиболее эффективном использовании. Уровень арендной платы

23

(за 1 м2) в Кировском районе города Хабаровска на складское помещение в расчёте на месяц составляет 250 рублей.

2. Оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей. Среднегодовая загрузка складских помещений в г. Хабаровске составляет 95 – 100%

(в зависимости от месторасположения). Загрузка объекта – 100%, поскольку он расположен в непосредственной близости от центра г. Хабаровска. Кроме того, платёжеспособность участников бизнеса является величиной, подверженной влиянию множества факторов, и при расчёте операционного дохода необходимо учесть риск неуплаты по аренде помещений. Риск примем равным нулю вследствие того, что большинство участников рынка требуют предоплату.

3.Издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости в год – 197 500 руб.

4.Расчёт ставки капитализации для здания осуществим методом определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат. Ron рассчитаем методом кумулятивного построения, где:

а) Rбез – безрисковая ставка, это ставка процента по высоколиквидным активам. Она принята за 6,8% (ставка рынка ГКО-ОФЗ на 01 января

2013 года);

б) П1 – поправка на низкую ликвидность — это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу. Надбавка за низкую ликвидность равна П1=( 6,8×5мес.): 12 = 2,8;

в) П2 – поправка на риск, учитывающая возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Поправка может быть принята в размере ставки страхового тарифа в страховых компаниях высшей категории надёжности. По данным таких страховых компаний ОАО «РОСНО», «Ингосстрах», средняя ставка страхового тарифа при страховании нежилых зданий за стандартный пакет рисков составляет около 1,075%;

г) П3 – поправка на инвестиционный менеджмент, рассчитывается с учётом потерь при недозагрузке здания и потерь при сборе арендных платежей, зависит от сложности управления объектом. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавка за инвестиционный менеджмент –

24

3,1% (исходя из мнения экспертов оценочной компании «ХХХХХ»). Итого премии за риск составили – 6,98%.

Ron = 6,8 +1,075+2,8+3,1= 13,78%.

Rof – норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Rof рассчитываем методом Инвуда, который предполагает, что возврат капитала осуществляется (реинвестируется) по ставке дохода на инвестиции (Ron).

SFF(n, Y) = (0,1378)/[(1+0,1378)30-1] = 0,0029 при i=13,78%, n =30. R= 13,78 + 0,0029 = 13,783%.

5. Расчёт стоимости объекта оценки. Чистый операционный доход (ЧОД) составит 1 216 100 руб. Тогда стоимость объекта оценки равна: Vo.o.=ЧОД/Rкап.= 1 216 100/0,13783 = 8 823 188 руб.

Метод дисконтированного денежного потока. Определение рыночной стоимости объекта оценки провести в следующей последовательности:

1.Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период).

2.Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии).

3.Определить ставку дисконта одним из методов (метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод выделения; метод мониторинга).

4.Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период

истоимости реверсии к текущей стоимости (четвёртая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путём суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

При определении ставки дисконта методом кумулятивного построения используется следующая формула :

П– премии за риск (выбор премии и её величины зависит от конкретного объекта оценки).

25

Обоснование выбора премий за риск должно быть отражено в курсовой работе. Премия за риск вложения в объект недвижимости (вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия определённых факторов). Для расчёта величины премии могут быть использованы данные таблицы 4.14.

Таблица 4.14 – Премии за риск вложений в объект недвижимости

Поправка на риск вложений в объект недвижимости

Премия за низкую ликвидность (поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора).

Премия за инвестиционный менеджмент (учёт сложности управления объектом недвижимости как объектом инвестиций).

Премия за инфляционный риск (вероятность неожиданных изменений темпов инфляции).

Расчёт величины стоимости объекта оценки методом ДДП может быть представлен в виде таблицы 4.15.

26