4.Методические указания по выполнению отдельных разделов курсовой работы

4.1.Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ производится в двух вариантах. В первом случае необходимо определить лучшее и наиболее эффективное использование участка земли (относящегося к объекту оценки) как свободного. Во втором случае определяется лучшее и наиболее эффективное использование участка земли с улучшениями.

Наиболее эффективное использование участка с улучшениями необходимо рассматривать с точки зрения следующих критериев:

1.Законодательно разрешённое использование.

2.Физически возможное использование.

3.Финансово целесообразное использование.

4.Максимально продуктивное использование.

Для определения наилучшего варианта использования необходимо:

–предложить альтернативные варианты использования объекта оценки (1 – 2 варианта);

–провести оценку доходным подходом каждого варианта использования;

–сравнить полученные результаты расчётов;

–сделать вывод о лучшем и наиболее эффективном варианте использования. Лучшим и наиболее эффективным вариантом использования является

вариант, по которому получена большая величина стоимости.

Расчёт наиболее оптимального варианта использования объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 4.1.

Таблица 4.1 – Определение наиболее оптимального использования объекта оценки

9

Продолжение таблицы 4.1

Более подробно описание расчётов дано в пункте 4.4 методических данных указаний (метод прямой капитализации).

4.2. Затратный подход

При определении стоимости объект недвижимости затратным подходом используется затратный метод.

Расчёт затрат на создание объекта оценки

В рамках курсовой работы затраты на создание объекта оценки (затраты на воспроизводство или замещение) необходимо определить методом сравнительной единицы.

Затраты на воспроизводство (замещение) объекта определяются по формуле

где ВС1969 – восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);

10

Расчёт затрат воспроизводство (замещение) здания может быть представлен в виде таблицы 4.2.

Таблица 4.2 − Расчёт затрат на воспроизводство (замещение) объекта оценки

1.Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м

2.Объём оцениваемого объекта, куб. м

3.Стоимость оцениваемого объекта, руб.

4.Корректировки на особенности оцениваемого объекта:

поправка на климатический район (Общие указания к сборникам УПВС)

поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС)

индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе

для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края

индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе

для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края

индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки

5.Затраты на воспроизводство (замещение), руб.

6.Прибыль предпринимателя, %

Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).

Методика основывается на предположении, что:

−инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, с аналогичной нормой отдачи;

−денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту;

−прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле

где ПП – прибыль предпринимателя; С – сумма всех издержек; Сальт – альтернативные издержки.

Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы 4.3.

Таблица 4.3 – Расчёт прибыли предпринимателя

Для расчёта прибыли предпринимателя также можно воспользоваться следующей формулой

где Pr – прибыль предпринимателя;

Yk – квартальная норма отдачи в альтернативный проект; к – продолжительность строительства, в кварталах;

e – начальные вложения средств в строительство.

Срок строительства оцениваемого объекта и первоначальные вложения определены на основании СниП 1.04.03-85* Нормы продолжительности в строительстве предприятий, зданий и сооружений.

Для инвестирования в строительство необходимо привлечение заёмного капитала, с наиболее вероятной процентной ставкой (например, используются данные наиболее крупных банков, действующих на территории Хабаровского края – Сбербанк и Банк ВТБ). Например, процентная ставка для юридических лиц – 14% годовых, срок строительства объекта недвижимости составляет 10 месяцев (3,33 квартала), а первоначальные инвестиции необходимы на уровне 28%, согласно СНиП. С учётом вышеуказанной процентной ставки, прибыль предпринимателя для оцениваемого объекта составляет 10,2%.

Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.

13

Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.

Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.

Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), удельными весами конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых по сборникам УПВС, а также в соответствии с рекомендациями изложенными в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости» Ю.В. Бейлезона (рекомендованными Российским обществом оценщиков).

Расчёт величины совокупного физического износа может быть представлен в виде таблицы 4.4.

Таблица 4.4 – Расчёт величины совокупного физического износа

расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается

14

устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 4.5.

Таблица 4.5 – Определение величины устранимого функционального износа

Наименование затрат на устранение Стоимость, руб.

…….

Итого устранимый функциональный износ:

Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Метод прямой капитализации рассмотрен ниже.

Внешний экономический износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов, законодательных условий, финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и другие. Расчёт внешнего износа осуществить любым доступным методом: методом парной продажи; капитализацией потерь в арендных платежах; методом срока жизни.

Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчёта:

где Ин – величина накопленного износа; Иф – физический износ; Ифунк – функциональный износ; Ив – внешний износ.

Определение стоимости земельного участка. Ввиду неразвитости рынка земельных участков, допускается определение стоимости земельного участка

15

любыми возможными методами. Наиболее доступными являются метод прямого сравнительного анализа продаж, метод прямой капитализации и метод остатка.

Расчёт стоимости земельного участка сравнительным подходом может быть представлен в виде таблицы 4.6.

Таблица 4.6 – Расчёт стоимости земельного участка сравнительным подходом

В случае отсутствия документов на земельный участок допускается осуществлять расчёт стоимости земельного участка по площади застройки с учётом отмостки. Например, площадь пятна застройки составляет 504 кв. м

16