(стороны здания 12×42 – по наружному обмеру). Для расчёта площади с учётом отмостки к каждой стороне добавить по 5 метров. Тогда площадь земельного участка составляет 799 кв. м (стороны здания 17×47 – с учётом отмостки).
Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть представлен в виде таблицы 4.7.
Таблица 4.7 – Расчёт рыночной стоимости земельного участка
|
Показатель |
Значение |
|
1 |
2 |
1. |
Чистый операционный доход, руб. в год |
|
2. |
Остаточная стоимость здания, руб. |
|
3. |
Коэффициент капитализации для здания, % |
|
4. |
Чистый операционный доход, относящийся к зданию, руб. (стр. 2 |
|
стр.3) |
|
|
5. |
Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, |
|
руб. |
|
|
6. |
Коэффициент капитализации для земельного участка, % |
|
7. |
Рыночная стоимость земельного участка, руб. (стр.5 / стр.6) |
|
Итоговый расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом может быть представлен в виде таблицы 4.8.
Таблица 4.8 – Общая стоимость объекта оценки по затратному подходу
|
Показатель |
Стоимость, руб. |
1. |
Затраты на воспроизводство (замещение) здания |
|
2. |
Накопленный износ |
|
3. |
Стоимость участка земли |
|
4. |
Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу (стр. 1 |
|
– стр.2 + стр.3) |
|
|
4.3 Сравнительный подход
При оценке недвижимости сравнительным подходом используются метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Выбор метода оценки бакалаврантом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.
Метод прямого сравнительного анализа продаж. При использовании данного метода необходимо провести выбор объектов аналогов. Характеристики объектов-аналогов могут быть представлены в виде таблицы 4.9.
17
Таблица 4.9 − Характеристика объектов-аналогов*
Элемент сравнения
1
Источник информации
Цена предложения, руб.
Цена предложения, руб./м2
Общая площадь, м2
Местоположение объекта
Состояние подъездных путей
Условия рынка
Функциональное назначение
Состояние объекта
Инфраструктура территории
Наличие коммуникаций
Парковка
Охрана
Объект-аналог
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
№ 5 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
*могут быть использованы другие характеристики, отражающие особенности сегмента рынка рассматриваемого в курсовой работе (они соответствуют элементам сравнения, выделяемым в таблице 4.10).
Стоимость объекта оценки провести в два этапа. Вначале определяется стоимость единицы сравнения (как правило, 1 кв. м), а затем стоимость всего объекта оценки по формуле
V= S C, |
(6) |
где V – стоимость объекта оценки, руб.; S – площадь объекта оценки, кв.м;
С– стоимость единицы сравнения, руб./кв.м.
Расчёт стоимости 1 м2 площади объекта оценки может быть представлен в виде таблицы 4.10.
В курсовой работе могут использоваться иные элементы сравнения и корректировки.
Все вносимые корректировки должны быть обоснованы. Способы расчёта корректировок представлены в работе.
18
Таблица 4.10 – Определение стоимости объекта методом сравнительных продаж
Элемент сравнения
1
Цена предложения, руб.
Общая площадь, м2
Цена предложения, руб./м2
Местоположение объекта
корректировка
скорректированная цена
Состояние подъездных путей
корректировка
скорректированная цена
Условия рынка
корректировка
скорректированная цена
Функциональное
назначение
корректировка
скорректированная цена
Состояние объекта
корректировка
скорректированная цена
Инфраструктура
территории
корректировка
скорректированная цена
Наличие коммуникаций
корректировка
скорректированная цена
Парковка
корректировка
скорректированная цена
Охрана
корректировка
скорректированная цена
Весовые коэффициенты
Цена за 1 м2
Объект |
|
|
Объект-аналог |
|
|
||
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
№ 1 |
№ 2 |
|
№ 3 |
|
№ 4 |
№ 5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
3 |
4 |
|
5 |
|
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Примеры
1. Корректировка на местоположение учитывает тот факт, что объекты, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе стоят дороже. Величина данного корректирующего коэффициента может быть рассчитана: методом парных продаж; на основании
19
разделения городских территорий на оценочные зоны. Корректировка определяется на основании базовых размеров для исчисления годовой арендной платы на территории г. Хабаровск за единицу арендуемой площади земельного участка, утверждённых постановлением администрации города Хабаровска «Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2015 год на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, предоставленные в аренду до 01 января 2011 года, государственная собственность на которые не разграничена» от 5 декабря 2014 г. №5366. Расчёт корректировки представлен в таблице 4.11.
Таблица 4.11 – Корректировка на местоположение
|
Показатель |
Объект |
Объект- |
Объект- |
Объект- |
|
|
|
оценки |
аналог №1 |
аналог №4 |
аналог №5 |
|
|
Местоположение |
ул. |
ул. Оборонная |
ул. Рекордная |
ул. Индустриальная |
|
|
|
Металлистов |
||||
|
|
(31 оценочная |
(23 оценочная |
(39 оценочная |
||
|
|
(23 оценочная |
||||
|
|
зона) |
зона) |
зона) |
||
|
|
зона) |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Коэффициент на |
124,19 |
113,84 |
124,19 |
108,67 |
|
|
местоположение |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
1,09 |
1,00 |
1,14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Корректировка на функциональное назначение определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путём. Расчёт корректировки представлен в таблице 4.12, и её размер составил – 3%.
Таблица 4.12 – Расчёт корректировки на функциональное назначение
Параметры сравнения |
Корректировка на функциональное назначение |
||
Источник информации |
Журнал «Сделка» №45 |
|
8 сентября 2013 г. |
Цена продажи, руб. |
9 960 000 |
|
12 384 000 |
Местоположение |
28 оценочная зона |
|
28 оценочная зона |
Дата продажи |
Сентябрь 2013 |
|
Сентябрь 2013 |
Права собственности на объект |
Полное право собственности |
|
Полное право собственности |
Условия продажи |
Открытая продажа |
|
Открытая продажа |
Площадь, кв. м |
600 |
|
720 |
Цена продажи 1 кв.м, руб. |
16 600 |
|
17 200 |
Функциональное назначение |
Склад |
|
Цех |
Состояние объекта |
После строителей |
|
После строителей |
Материал стен |
Кирпич |
|
Кирпич |
Величина поправки, % |
|
97,00 |
|
|
20 |
|
|