5593

жилья. Минимальный номинал жилищного сертификата не может быть установлен в размере стоимости менее 0,1 кв. метра жилья.

Номинальная стоимость жилищного сертификата при его выкупе рассчитывается в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости, объявляемой при выпуске сертификатов. Шкала индексации определяется в соответствии с предполагаемыми темпами инфляции в течение срока строительства жилья. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается в проспекте эмиссии и остаётся неизменной в течение срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчёта. Индексация номинальной стоимости должна производиться не реже одного раза в три месяца.

Владельцы жилищных сертификатов не становятся совладельцами имущества эмитентов-застройщиков, поэтому они не имеют права голоса на их собраниях и права на долю в их доходах (за исключением случая их несостоятельности (банкротства).

Эмитентом жилищных сертификатов может быть юридическое лицо, зарегистрированное на территории Российской Федерации, имеющее на правах собственности, аренды или иных законных оснований отведённый (приобретённый) в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство (реконструкцию) и проектную документацию на строительство (реконструкцию) жилья, являющегося объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке переданы все вышеуказанные права. Эмитенты, осуществляющее выпуск жилищных сертификатов, несут обязательства по ним перед их владельцами.

Владельцами жилищных сертификатов могут быть граждане или юридические лица, которым жилищный сертификат принадлежит на праве собственности или ином вещном праве.

Держателем реестра собственников жилищных сертификатов могут быть как сами эмитенты жилищных сертификатов (если количество владельцев жилищных сертификатов не превышает 500), так и специализированные регистраторы, осуществляющее ведение реестров собственников жилищных сертификатов по поручению эмитента.

Для осуществления эмиссии жилищных сертификатов эмитент должен заключить договор с поручителем (гарантом), который в случае некорректного поведения эмитента выполнит за него все обязательства перед владельцами жилищных сертификатов. Поручителем выпуска жилищных сертификатов может быть банк, иное кредитное учреждение, страховая компания, иное юридическое лицо, имеющее лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг, заключившие с

121

эмитентом договор поручительства в соответствии со статьями 361–367 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поручитель (гарант) должен иметь собственный капитал, не менее чем в пять раз превосходящий размер гарантируемой им части выпуска жилищных сертификатов.

Поручителем выпуска жилищных сертификатов может являться также администрация субъекта Российской Федерации или орган муниципального образования. В этом случае объём средств, необходимых для выплаты в текущем году, должен быть предусмотрен в соответствующем бюджете субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Кроме того, эмитент должен заключить договор с банком, который будет контролировать целевое использование мобилизованных от продажи жилищных сертификатов средств.

По существу жилищные сертификаты удостоверяют внесение их владельцами определённой суммы средств на строительство жилья и предоставляют им право в будущем при соблюдении всех условий выпуска получит в собственность жильё, либо вернуть свои деньги, увеличенные с учётом индексации, предъявив эмитенту свои жилищные сертификаты.

Обязательными реквизитами жилищного сертификата должны являться:

-Наименование ценной бумаги – «Жилищный сертификат».

-Дата и номер государственной регистрации жилищных сертификатов.

-Срок их действия.

-Дата приобретения жилищных сертификатов их первым инвестором.

-Номинальная стоимость жилищного сертификата.

-Размер общей жилой площади, оплачиваемой при покупке одного жилищного сертификата.

-Общий объём эмиссии жилищных сертификатов.

-Схема индексации номинальной стоимости жилищных сертификатов. Предварительные и окончательные условия договора на приобретение

жилья посредством оплаты жилищных сертификатов. Такими условиями могут быть: адрес строящегося дома, общая площадь квартиры, количество комнат, этаж, наличие балконов, лоджий и их размеров, срок окончания оплаты жилищных сертификатов, срок окончания строительства, другие условия.

- Полное наименование эмитента, подписи уполномоченных лиц эмитента и его печать.

122

- Полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата.

- Полное наименование банка, контролирующего целевое использование мобилизованных при продаже жилищных сертификатов средств.

Обязательным условием заключения с эмитентом договора на строительство жилья является необходимость оплаты им не менее 30% стоимости общей площади будущего жилья жилищными сертификатами.

Эмиссия жилищных сертификатов производится в соответствии с Приказом ФСФР РФ от 10.10.2006 № 06-117/пз-н «Об утверждении положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг с учётом особенностей, установленных инструкцией « О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ».

Кроме документов, предоставляемых традиционно в регистрирующий орган (ФСФР РФ) для регистрации выпусков эмиссионных ценных бумаг, для регистрации выпусков жилищных сертификатов эмитенты дополнительно должны предоставлять следующие документы и сведения:

-схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата;

-основные существенные потребительские характеристики объекта привлечения средств, включая данные о месте нахождения объекта строительства (реконструкции), себестоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта, рыночной цене одного квадратного метра жилья аналогичного строящемуся по типу и месту нахождения;

-данные о наличии выделенной площадки под строительство, проектно-сметной документации, подрядной организации, способной обеспечить в предполагаемые сроки проведение строительно-монтажных работ;

-данные экспертизы проекта строительства (реконструкции) жилья (в случае наличия таковой);

-порядок оформления прав собственности на помещение при погашении жилищных сертификатов;

-сведения о направлении средств эмитента на капитальные вложения: объём капитальных вложений за три последних финансовых года, объём незавершённого строительства, в том числе с превышением плановых сроков строительства (пообъектно), объём неустановленного оборудования;

-информацию об обязательствах, содержащихся в договоре эмитента

споручителем, или об условиях банковской гарантии;

-данные о поручителе (гаранте) выпуска;

123

- данные о банке (банках), в котором эмитент хранит средства, привлечённые в результате выпуска жилищных сертификатов.

Размещение жилищных сертификатов может осуществляться:

-эмитентом жилищных сертификатов;

-профессиональным участником рынка ценных бумаг.

Средства, полученные эмитентом от размещения жилищных сертификатов, поступают на специальные банковские счета эмитента и используются строго в соответствии с их целевым назначением для покрытия следующих расходов:

-на строительство (реконструкцию) объектов, предусмотренных проспектом эмиссии жилищных сертификатов;

-на организацию выпуска жилищных сертификатов, подготовку соответствующей документации и рекламу;

-на выкуп жилищных сертификатов по требованию их владельцев по текущей индексированной номинальной стоимости;

-на возмещение эмитенту жилищных сертификатов расходов, понесённых им при строительстве (реконструкции) объекта привлечения средств до размещения жилищных сертификатов;

-на эксплуатацию завершенного строительством объекта в период до оформления прав собственности на помещения (квартиры) их владельцам.

Временно свободная часть средств, полученных эмитентом от размещения жилищных сертификатов, может по согласованию с поручителем (гарантом) размещаться в высоконадёжные финансовые инструменты, в частности в государственные ценные бумаги.

Поручитель (гарант) в соответствии с договором поручительства (банковской гарантией) осуществляет контроль за целевым использованием средств, полученных эмитентом в результате размещения жилищных сертификатов.

Номинал жилищного сертификата в натуральном выражении устанавливается в единицах общей площади жилья и не изменяется до окончания срока его обращения.

Номинальная стоимость жилищного сертификата в денежном выражении индексируется в соответствии со схемой индексации, приведённой в проспекте эмиссии.

Цена первичного размещения жилищных сертификатов устанавливается эмитентом отдельно по каждому выпуску жилищных сертификатов.

Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры куплипродажи, должны совершаться в простой письменной форме.

Переход права собственности на жилищные сертификаты осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Регистрация перехода прав на жилищные

124

сертификаты осуществляется держателем реестра владельцев жилищных сертификатов.

Выкуп жилищных сертификатов эмитентом в период их обращения осуществляется по цене, равной текущей индексированной номинальной стоимости. Право требования выкупа жилищных сертификатов эмитентом может быть реализовано их владельцем после проведения первой индексации номинальной стоимости жилищных сертификатов, проводимой в соответствии со схемой индексации, установленной проспектом эмиссии.

Погашение жилищных сертификатов производится:

-путём выкупа – по требованию владельца жилищных сертификатов –

втечение семи банковских дней с момента получения письменного требования владельца жилищных сертификатов о выкупе их эмитентом;

-предоставлением владельцу жилищных сертификатов в собственность помещения, свободного на момент погашения жилищных сертификатов, или путём обмена на письменное обязательство эмитента о передаче владельцу жилищных сертификатов конкретного помещения после завершения строительства (реконструкции).

Погашение жилищных сертификатов в этих случаях производится без какой-либо дополнительной оплаты.

Владелец жилищных сертификатов может реализовать свои права по ним при выполнении следующих условий:

- предъявление владельцем жилищных сертификатов к погашению пакета жилищных сертификатов, соответствующего по номиналу 100% стоимости площади помещения в жилом здании, построенном (реконструированном) за счёт средств, полученных от размещения выпуска жилищных сертификатов;

-отсутствие со стороны владельца жилищных сертификатов письменного требования о выкупе принадлежащих ему жилищных сертификатов, поданного в порядке, установленном в проспекте эмиссии;

-наличие законченного строительством (реконструированного) в результате осуществления выпуска жилищных сертификатов и принятого в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией жилого здания;

-подписание эмитентом и владельцем жилищных сертификатов, погашаемых путём предоставления жилья, акта сдачи-приёмки помещения

всроки, установленные в проспекте эмиссии жилищных сертификатов. При предоставлении в собственность конкретного помещения при

погашении жилищных сертификатов, а также при обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты других серий (выпусков) эмитент обязан предоставить инвестору всю необходимую информацию о качестве предоставляемого жилья.

При рекламировании жилищных сертификатов, эмитент обязан указывать в рекламе сведения о дате регистрации проспекта эмиссии и о

125

местонахождении объекта привлечения средств путём эмиссии жилищных сертификатов

Информация о выпуске жилищных сертификатов раскрывается эмитентом в порядке, предусмотренном для эмиссионных ценных бумаг законодательством Российской Федерации.

2.15 Рейтинги на финансовом рынке

Одним из способов характеристики финансового рынка является создание рейтинговых оценок. Современный финансовый рынок продолжает развиваться, несмотря на все сопутствующие ему социальные проблемы, и использование рейтинговых оценок способствует развитию этого рынка.

На финансовом рынке инвестору необходимы какие-либо ориентиры, непредвзятое суждение о доходности и надёжности эмитентов и их ценных бумаг как объектов инвестирования и заимствования средств. Так, кредитный рейтинг – простой и понятный показатель кредитного риска. Зная рейтинг эмитента, инвестор избавляется от необходимости проведения кропотливого анализа финансовой отчётности и имеет возможность более взвешенно подходить к формированию инвестиционной стратегии, уменьшая риски своего фондового портфеля. Рейтинг не означает конкретной рекомендации по покупке или продаже ценных бумаг, это лишь информация, которую могут использовать инвесторы в качестве критериев, осуществляя операции с ценными бумагами.

Рейтинги оказывается весьма полезными и для эмитента.

Во-первых, как инструменты для поддержания взаимоотношений с инвесторами и кредиторами рейтинги формируют благоприятную репутацию организации в инвестиционном и банковском сообществе, способствуют созданию его кредитной истории. В конечном счёте это приводит к расширению круга потенциальных инвесторов и кредиторов.

Во-вторых, как средство снижения стоимости заёмного капитала высокий кредитный рейтинг позволяет минимизировать издержки размещения и обслуживания облигационных займов.

В-третьих, в связи с тем, что рейтинги публикуются в различных средствах массовой информации (далее СМИ), они становятся доступны всем потребителям финансовой информации.

В-четвёртых, наличие рейтинга упрощает доступ к банковским кредитам. У банков появилось право самостоятельно определять степень возможных потерь по ссудам, относить их в ту или иную категорию рисков. В данном случае важно то, что опубликованные рейтинги являются прямым источником информации о кредитоспособности организаций, так как для анализа финансового положения заёмщика

126

Центральный банк России рекомендует использовать различные источники информации, среди которых указываются и рейтинги организаций и их ценных бумаг.

В-пятых, рейтинг эмитента влияет на величины курсовой стоимости выпускаемых эмитентом ценных бумаг.

В-шестых, кредитный рейтинг эмитента помогает менеджерам компании определять стоимость заимствований в будущем, а следовательно, осуществлять внутреннее стратегическое управление.

Не менее важны рейтинги и для финансовых посредников – они содействуют продаже и гарантируют размещение долговых обязательств. Исходя из потребностей инвестора, финансовый посредник предлагает ему ценные бумаги, которые считает для него приемлемыми. Поскольку инвестор принимает на себя кредитный или инвестиционный риск, посреднику важно иметь независимую оценку, на которую он может опираться, работая с инвестором.

Кредитный рейтинг может способствовать размещению новых облигационных займов, направленных на расширение круга инвесторов, а также снизить неопределённость о кредитоспособности эмитента. Кредитный рейтинг также может использоваться финансовыми посредниками в качестве инструмента для мониторинга собственных активов на предмет кредитного риска.

Вкладывая свой капитал в ценные бумаги, характеризующиеся определённым риском, инвесторы требуют для себя дополнительную премию за риск. Чем больше вероятность того, что заёмщик попадёт в ситуацию дефолта, тем больше и величина дополнительной премии, которую придётся уплатить. Покупатели ценных бумаг, как и кредиторы, тоже хотят знать уровень своего риска при вложении средств в ценные бумаги. Проанализировать уровень своих рисков они могут на основе сравнения рейтингов эмитентов ценных бумаг и рейтингов самих ценных бумаг. Исходя из рассчитанных рейтингов, рейтинговые агентства пытаются ранжировать эмитентов ценных бумаг и их ценные бумаги в порядке убывания их платёжеспособности и надёжности.

Среди профессиональных консультантов на рынке ценных бумаг важное место принадлежит рейтинговым организациям (компаниям, агентствам), которые оказывают платные услуги участникам рынка по оценке качества тех или иных эмитентов и их ценных бумаг. Обычным инвестором риск дефолта оценивается не прямо, а с помощью рейтинга эмитентов и рейтингов ценных бумаг, то есть оценки качества ценных бумаг, которую присваивают ей рейтинговые агентства.

Зарубежный опыт использования рейтингов имеет многолетнюю историю. Первые рейтинги ценных бумаг появились на американском фондовом рынке и были опубликованы в 1909 г. Дж. Муди, его начинание воплотилось в деятельности одной из наиболее известных в настоящее

127

время в области рейтингов компании Moody’s Investors Service (далее Moody’s). Второй компанией, которая начала присваивать рейтинги в

1916 г., стала Standard & Poor’s Corporation (далее S&P) – в настоящее время это крупнейший концерн по присвоению рейтингов облигациям. Сегодня, помимо этих двух компаний, существуют ещё две – Fitch и Duff

&Phelps, чьи рейтинги Комиссия по ценным бумагам и биржам США признаёт в качестве общенациональных. Рейтинги Moody’s и S&P широко используются при оценке облигаций на всех основных международных фондовых рынках.

Создано также множество более мелких рейтинговых агентств, которые работают самостоятельно по своим методикам. Некоторые из них взаимодействуют с упомянутыми выше крупными рейтинговыми компаниями, например индийское агентство Credit Information Rating Services (CRIS), ассоциированное с S&P, другие действуют самостоятельно, например Fitch в США или CERA (Central European Rating Agency) в Польше.

Внастоящее время существуют различные подходы к определению рейтинга в зависимости от его вида. Крупнейшее международное рейтинговое агентство Moody’s Investors Service определяет рейтинг эмитента как «заключение о будущей способности эмитента произвести выплаты основного долга и процентов по ценным бумагам, приносящим фиксированный доход, полностью и в срок» [60].

Кредитному рейтингу агентством Moody’s даётся следующее определение: «кредитный рейтинг – это экспертное мнение о способности эмитента в полном объёме и в срок осуществлять платежи и погашать обязательства по долговой ценной бумаге» [60].

Анализируя данные определения, мы видим, что Moody’s понятие «рейтинг эмитента» приравнивает к понятию «кредитный рейтинг», который заключается в оценке кредитоспособности (credit worthiness) заёмщика. Кредитный рейтинг – это наличие у заёмщика предпосылок и возможностей получить кредит и возвратить его в срок; оценка вероятности неплатежа (или несвоевременности платежа) по долговой ценной бумаге в течение всего срока её обращения. Возникновение вероятности неплатежа может проявляться как через невозврат средств, так и через ожидаемые потери (expected loss). Таким образом, мы можем заключить, что показателем кредитоспособности заёмщика является кредитный рейтинг, который определяется экономическим положением компании, её надёжностью, наличием ликвидных активов, возможностью мобилизации финансовых ресурсов для исполнения долговых обязательств.

Кредитный рейтинг эмиссии долговых обязательств агентства Standard

&Poor’s – это суждение о вероятности того, что выплаты основной суммы

128

ипроцентов по конкретным долговым инструментам будут произведены эмитентом полностью и в срок.

Кредитный рейтинг эмитента по определению агентства Standard & Poor’s – это текущее мнение о способности и желании заёмщика своевременно и полностью выполнять свои финансовые обязательства без учёта их приоритетности, структуры, вида обеспечения, гарантий. Это мнение об общей кредитоспособности заёмщика, которое опосредованно учитывает характер и условия конкретного обязательства.

Анализируя определения, данные Standard & Poor’s, можно сделать вывод, что в целом, и кредитный рейтинг эмиссии долговых обязательств,

икредитный рейтинг эмитента представляют собой текущее мнение (суждение) о платёжеспособности заёмщика с позиций надёжности его обязательств и вероятности возвращения им кредита.

Ещё одно крупное агентство Fitch IBCA даёт следующее определение кредитному рейтингу: «Кредитный рейтинг – это мнение относительно способности юридического лица по выпуску ценных бумаг выполнить финансовые обязательства, такие как проценты, дивиденды по привилегированным акциям или выплаты основной суммы, на своевременной основе» [66].

Вданном определении агентства Fitch IBCA не разграничиваются понятия «кредитный рейтинг» и «рейтинг ценных бумаг», под кредитным рейтингом понимается способность компании при выпуске ценных бумаг выполнять в срок свои долговые обязательства по выплате доходов и основной суммы долга.

Вроссийской финансовой литературе также встречаются различные определения рейтингов. Галанов В. А. и Басов А. И. определяют кредитный рейтинг как профессиональную оценку участника рынка в качестве должника. Кредитный рейтинг позволяет судить о степени рискованности инвестирования (кредитования) в ценные бумаги данного эмитента или предоставления ему банковской ссуды. Автор даёт также определение рейтингу ценных бумаг – это профессиональная экспертная оценка качества ценной бумаги, используемая участниками рынка при установлении её рыночной цены [27].

Рубцов Б. Б. определяет рейтинг как показатель надёжности, присвоение которого является результатом фундаментального анализа эмитента [53]. В данном случае мы согласны с автором, что подойти к оценке инвестиционной привлекательности фондовых инструментов можно двояко. Во-первых, с точки зрения их рыночной конъюнктуры, исследуя динамику курсов. Во-вторых, давая инвестиционные характеристики ценной бумаге, изучая финансово-экономическое положение эмитента, отрасли, к которой он принадлежит. Миркин Я. М. называет рейтинг сравнительной оценкой уровней риска по различным ценным бумагам [45].

129

Исходя из приведённых определений, можно утверждать, что все рейтинги на финансовых рынках отражают уровни риска потерь инвестора, учитывая, что риск – это вероятность возникновения потерь, убытков, недопоступлений планируемых доходов, прибыли. Риски потерь могут возникнуть в результате неэффективной финансовой деятельности компаний, которым инвесторы передали свои средства в управление на условиях займа или совладения.

Основная цель создания кредитных рейтингов, на наш взгляд, заключается в дифференциации эмитентов, выявлении наиболее слабых из них, не гарантирующих погашение задолженности и создании объективной основы для оценки кредитного риска, стандартов открытости и прозрачности на фондовом рынке.

Любые ценные бумаги, обращающиеся на фондовом рынке, могут получать рейтинг. Основными рейтингами ценных бумаг являются рейтинги акций и облигаций. Наибольшую значимость для рынка имеет рейтинг облигаций и причины этого следующие:

– акции всех ведущих компаний обращаются в основном на организованном фондовом рынке и включены в листинги организаторов фондовой торговли. Нет необходимости судить о качестве акции на основе иных критериев субъективного порядка, если уже имеется её рыночная цена, динамика которой и говорит о качестве этой акции;

–облигации, как правило, не имеют биржевого листинга, но даже когда он имеется, его наличие не означает активной торговли ими на бирже. Рынок облигаций в основном внебиржевой;

–рейтинг акций не может осуществляться на основе тех же критериев, что и рейтинг облигаций, так как показатели, влияющие на рейтинг акций, намного разнообразнее.

Исходя из вышеизложенного, мы можем заключить, что рейтинг ценных бумаг – это информационный продукт особого рода, который представляет собой сравнительную оценку уровней доходности и кредитного риска невыполнения обязательств хозяйствующих субъектов при выпуске ими ценных бумаг на основе анализа ряда показателей, характеризующих различные аспекты деятельности эмитента.

Результаты исследования теоретических аспектов сущности рейтингов позволяют нам сделать следующие выводы.

1. Понятие рейтинг ценных бумаг находится в тесной взаимосвязи с понятиями кредитный рейтинг и рейтинг эмитента. Понятие кредитный рейтинг ближе к понятию рейтинг облигаций, т.к. с помощью этих рейтингов оценивается способность эмитентов выполнять свои долговые обязательства. Понятие рейтинг эмитента ближе к понятию рейтинг акций, т. к. это более комплексные показатели, отражающие в целом финансовые возможности эмитента не только выполнять свои любые

130