Раздел I. Актуальные проблемы удостоверения сделок в нотариальной практике

на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. При этом в соответствии с п. 4 ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

Исходя из сформировавшейся судебной практики (п. 13 Обзора) доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Таким образом, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.

Субъекты сделки

Кчислу субъектов сделок относятся граждане, юридические лица

ипублично-правовые образования, выступающие участниками частноправовых отношений.

Особую сложность представляет удостоверение сделок с участием несовершеннолетних граждан, а также лиц, состоящих под опекой

ипопечительством.

За детей, не достигших 14 лет, договор подписывает их законный представитель; дети от 14 до 18 лет подписывают договор самостоятельно, но с согласия законного представителя. Как правило, при подписании договора присутствует только один из родителей ребенка. Однако в соответствии с п. 1 ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей. Поэтому родитель ребенка, не участвующий в подписании сделки, может оспорить нотариально удостоверенный договор в судебном порядке. С учетом этого по мнению Нотариальной палаты Свердловской области родитель, не участвующий в сделке, должен дать письменное согласие на ее совершение. Если согласие представлено непосредственно нотариусу, удостоверяющему сделку, оно может быть совершено в простой письменной форме. Если же оно оформлено в другом месте, согласие должно быть нотариально удостоверено. При невозможности получить согласие второго родителя на совершение

16

Глава 1. Общие условия. Удостоверение сделок с недвижимым имуществом

сделки (например, место жительства родителя неизвестно) договор может быть удостоверен, однако нотариус должен разъяснить покупателю, что сделка оспорима.

Всоответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги

иблизкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Данное правило распространяется также на случаи, когда функции законных представителей выполняют родители ребенка.

С учетом этого невозможно удостоверить договор купли-продажи имущества, по которому продавцом является кто-либо из родителей ребенка, а приобретается имущество на имя ребенка. Нельзя также удостоверить договор, если продавцами являются бабушки, дедушки ребенка либо иные близкие родственники законного представителя ребенка. Все сказанное относится также к договору мены.

Вместе с тем следует иметь в виду, что если подобная сделка совершена ранее (как правило, в простой письменной форме), право собственности по ней зарегистрировано и договор представлен нотариусу в качестве правоустанавливающего документа для удостоверения последующей сделки, отказать в его принятии нотариус не вправе. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако, удостоверяя подобную сделку, нотариус обязан разъяснить покупателю правовые последствия заключаемого договора и сделать об этом соответствующее указание в тексте договора.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Отказ от права преимущественного приобретения доли в праве общей собственности – это отказ от реализации имущественного права. С учетом этого на отказ от права преимущественного приобретения

17

Раздел I. Актуальные проблемы удостоверения сделок в нотариальной практике

в отношении несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Если согласие органов опеки на продажу жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, дано с условием одновременной покупки на его имя другого жилого помещения, нотариус должен проверить соблюдение этого условия. Если оба договора удостоверяются в один день одним нотариусом, то в истребовании иных дополнительных документов нет необходимости. Вместе с тем договор о покупке недвижимости на имя несовершеннолетнего ребенка может быть совершен и в простой письменной форме. В этом случае нотариусу должен быть представлен этот договор, копия которого остается в делах нотариуса.

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других существенных условий, на которых продает ее.

При совершении извещения следует руководствоваться правилами ст. 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях.

В соответствии с указанной статьей заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Определение «обстоятельств, зависящих от лица, которому должно быть доставлено сообщение» является оценочным и зависит от конкретной ситуации. Так, если место регистрации гражданина не совпадает с местом его фактического проживания, целесообразно установить, не имел ли он намерения уклониться от получения сообщения, скрыв от заинтересованных лиц свое место нахождения, и т.п. Очевидно, что подобные обстоятельства являются оценочными и могут быть установлены только в судебном порядке.

18

Глава 1. Общие условия. Удостоверение сделок с недвижимым имуществом

Если продавец доли в праве общей собственности надлежащим образом известил сособственника об отчуждении доли (например, имеется телеграмма с уведомлением о вручении), однако сведения о вручении извещения представляются нотариусу недостаточно бесспорными, сделка может быть удостоверена только после соответствующего разъяснения нотариусом покупателю правила, содержащегося в п. 3 ст. 250 ГК РФ. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности, считающий свое право нарушенным, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Об этом должно содержаться указание в тексте договора.

Место удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества

Статьей 56 Основ законодательства РФ о нотариате1 определено место удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.

Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество.

Количество экземпляров нотариального договора

Количество экземпляров нотариально удостоверяемых договоров урегулировано ст. 44.1 Основ и не может превышать число участников договора. Число участников договора может не совпадать с количеством сторон договора при множественности лиц на стороне продавца либо на стороне покупателя. Каждый из участников договора вправе

1  Закон РФ от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденный Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. (ред. от 03.07.2016) // Ведомости СНД и ВС РФ 1993. № 10. Ст. 357.

19