Лекція 4 Методичний підхід капіталізації чистого доходу (дохідний підхід).

1. Алгоритм методичного підходу

Населення набуває нерухомості, в основному, з трьох основних причин: для безпосереднього використання (мешкання); для отримання доходів; для задоволення споживчих інтересів. Цей метод робить акцент на мотивацію отримання доходу і на те, як оцінювач може аналізувати дохід, що генерується нерухомим майном, з метою використання його як показника вартості нерухомості.

Доходи (прибутки), що створюються нерухомим майном, поступають до власника у вигляді:

• поточних грошових надходжень;

• поточній економії на податках;

• майбутніх доходів від орендної плати;

• майбутній економії на податках;

• доходів від приросту капіталу, що реалізовуються при продажі або даруванні нерухомості в майбутньому;

• податкових заощаджень (економії) від дарування або продажу майна в майбутньому.

Визначення ринкової вартості припускає хорошу інформованість покупця і продавця. Тому воно засноване на положенні, що покупці і продавці враховують всі потенційні вигоди від володіння майном.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання нерухомості (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із поліпшеннями нерухомості, тобто, вартість нерухомості відображає її спроможність приносити дохід у майбутньому.

Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання нерухомості у її поточну вартість називається капіталізацією доходу.

Два прості кроки при застосуванні підходу з точки зору доходу дають в результаті розраховану величину чистого операційного доходу (ЧОД) від оцінюваного майна, яка потім конвертується в оцінку вартості з використанням процесу капіталізації.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає:

• вивчення ринку оренди та середньоринкових розмірів орендної плати за одиницю площі нерухомості за минулі роки в умовах, що можуть вважати­ся аналогами, що оцінюється, та типових умов надання зазначених аналогів в оренду;

• визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків (надходжень);

• встановлення дійсного (ефективного) валового доходу - від потенційного валового прибутку віднімаються можливі витрати, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку;

• визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних нарахувань;

• перетворення чистого прибутку у поточну вартість нерухомості шляхом прямої та непрямої капіталізації.

Методами даного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) нерухомістю, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість нерухомості визнача­ється за формулою:

, (3.2)

де - оцінна вартість нерухомості, визначена шляхом прямої капіталі­зації чистого доходу (у гривнях); - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях; - ставка капіталізації (коефіцієнт).

Метод непрямої капіталізації доходу застосовується у випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання нерухомості є неоднаковими за величиною або непостійними протягом визначеного періоду прогнозування.

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцін­на вартість нерухомості визначається за формулою:

(3.3)

де - оцінна вартість нерухомості, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях); - очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях); - ставка капіталізації (коефіцієнт); - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Отже, при застосуванні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чис­того доходу від використання нерухомості, експерту необхідно визначити річний чистий дохід від використання нерухомості та ставку капіталізації.

Підхід з точки зору капіталізації доходу заснований на тому, що оцінювач визначає поточну вартість майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Потоки доходу в період володіння і виручка від подальшого перепродажу нерухомості (реверсія) капіталізуються (конвертуються) в поточну загальну вартість.

Цей підхід так само як і підходи з точки зору витрат і зіставних продажів, вимагає широкого вивчення ринку. Основними областями дослідження для оцінювача при даному підході є:

• очікуваний валовий прибуток від нерухомого майна;

• очікуване скорочення валового доходу через неповну зайнятість (вакансій|) і недозбору орендної плати;

• очікувані річні операційні витрати, характер і тривалість передбачуваного потоку доходу від майна і передбачуваний дохід від перепродажу або реверсії майнових прав.

Після проведення ретельних розрахунків витрат і доходів, потоки доходу конвертуються в поточну вартість за допомогою процесу капіталізації. Ставки або чинники, що використовуються при капіталізації, визначаються на основі вивчення прийнятних ставок доходу для схожих об’єктів нерухомості.

Вивчення і аналіз даних для підходу з точки зору капіталізації доходу здійснюються на взаємодії законів попиту і пропозиції.

Розуміння цієї взаємодії дає інформацію про тенденції і очікування| ринку, яка повинна вивірятися при застосуванні цього підходу.

Наприклад, інвестор, що вклав засоби в нерухомість, припускає отримати, окрім повернення інвестованих засобів, прийнятний дохід на капіталовкладення. Рівень доходу, необхідний для залучення інвестиційного капіталу, коливається залежно від змін ситуації на грошовому ринку і від рівня доходу з альтернативних інвестицій. Оцінювач повинен чутливо реагувати на зміну вимог інвестора, що виявляється в зміні ринкового попиту на інвестиції в нерухомість і на флуктуації ще більш нестійких грошових ринків з метою виявлення прийдешніх тенденцій.