3.1.4 Узгодження даних при підході з погляду зіставних продажів

Після відбору кращих зіставних продажів і корегування по кожній з них для отримання показника вартості оцінюваної нерухомості, ці показники повинні бути узгоджені, що дасть підсумкову оцінку вартості, засновану на підході з погляду порівняння продажів. Усереднювання невеликої кількості показників призводить до результату, який може і не відображати дійсну ринкову вартість.

Загальноприйнятою процедурою є вивчення кожного продажу і винесення думки про міру її зіставності з оцінюваною нерухомістю. В цілому, чим менша кількість і величина, що вносяться до ціни зіставного об’єкту поправок, тим більшу вагу має даний продаж в процесі підсумкового узгодження даних. Проте також слід приділяти увагу базі для внесення поправок (загальні або питомі показники).

Підсумкова величина вартості є думкою, винесеною оцінювачем на основі аналізу всієї доступної інформації. Не завжди обов’язково вибирати одне число як показник вартості. Деякі оцінювачі вважають, що використання діапазону величин вартості більш корисно. Використання такого діапазону для опису ринкової вартості стає все більш поширеним явищем, найімовірніше, це - результат обізнаності частини оцінювачів в статистичних методах обробки даних. Підхід до вартості з точки зору зіставних продажів в цілому, є найбільш поширений метод оцінки ринкової вартості нерухомості. Проте для інвестиційної (прибуткової) нерухомості підхід з точки зору доходу також має велике значення. Оцінки, що базуються, головним чином, на застосуванні підходів за витратами і доходами, мають велику вірогідність бути схильними до значних помилок. Основою підходу з точки зору зіставних продажів є правильне визначення величин поправок на основі даних ринку і використанні адекватних одиниць порівняння. Зазвичай, при оцінці односімейних житлових будинків одиницею порівняння є| квадратний метр загальної житлової площі.

Кожен зіставний продаж порівнюється з оцінюваною нерухомістю. До ціни зіставного продажу вносяться поправки, що відображають істотні відмінності між ними. Традиційно елементи порівняння поділяються на такі категорії: час, місцеположення, фізичні характеристики і умови продажу, умови продажу і спеціальні умови фінансування. З метою отримання всієї інформації, необхідної для використання зіставного продажу, оцінювач повинен проінспектувати кожну зіставну нерухомість і перевірити характер угоди, опитавши покупця, продавця або брокера. Ці люди можуть надати інформацію про умови продажу, спеціальне фінансування і фактичний фізичний стан нерухомості на момент продажу.

Як альтернативні існують нові методи, які використовують для порівняння більшої кількість продажів. Вони не залежать від поправок, заснованих на обмеженій ринковій інформації, а пов’язані із статистичною обробкою даних з багатьох зіставних продаж.

Коли підхід з точки зору порівняння продажів базується на значній кількості ретельно підібраних угод|угод| по об’єктах нерухомості, схожих з оцінюваним, і відповідних поправках, отриманий показник вартості оцінюваної нерухомості безумовно є переконливим.