Лекція 5 Методичний підхід з урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (витратний підхід).

1. Алгоритм методичного підходу

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, як і два інших підходу до оцінки вартості, заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво будівлі плюс витрати на придбання земельної ділянки і підготовку до будівництва є прийнятним орієнтиром при визначенні вартості нерухомого майна.

Витрати є еквівалентом ринкової вартості далеко не завжди. Процедура розрахунку вартості поліпшень вимагає акуратної обробки даних по витратах для визначення показників, на основі яких можна набути значення ринкової вартості, причому процес її отримання вимагає ретельності, уваги і уміння.

Як правило, оцінку поліпшень слід проводити через низку обставин, серед яких можна відзначити вимоги оподаткування (часто закони про майнове оподаткування диктують вартісне розбиття), бухгалтерського обліку (коли потрібно повідомляти дані про знос будівель і споруд), а також необхідність роздільної оцінки поліпшень при визначенні вартості ділянки з використанням методу залишку для землі. Підхід з погляду витрат особливо корисний при розрахунку вартості нерухомості, призначеної для спеціального використання у тому випадку, коли відсутній ринок такого роду нерухомості.

При оцінці майна з погляду витрат слід дотримуватися наступної| послідовності дії:

• розрахувати вартість земельної ділянки і робіт по її впорядкуванню. (Цей пункт не виконується, якщо поліпшення знаходяться на орендованій землі і оцінюється тільки вартість поліпшень);

• розрахувати витрати відтворення поліпшень, тобто відновну вартість поліпшень. (Деякі оцінювачі використовують при розрахунках вартість заміщення. Коли використовуються витрати заміщення, то на це треба указувати в розділі коментарів звіту про оцінку);

• провести розрахунок всіх видів зносу будівель і споруд: фізичного, функціонального і зовнішнього;

• відняти загальний певний знос з витрат на відтворення або заміщення наявних поліпшень, з метою отримання підсумкової вартості поліпшень;

• визначити загальну вартість. З цією метою просумувати вартість земельної ділянки, вартість поліпшень, ландшафтних робіт, а також вартість всіх інших поліпшень за вирахуванням зносу.

Для оцінки вартості нерухомості даним методичним підходом, як правило, застосовують ме­тод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.

При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) аналізується можливість об’єкта оцінки приносити дохід. Техніка методу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої (поточної) вартості. Варто підкреслити, що дохідність забудованої земельної ділянки можливо аналізувати на підставі показників орендної плати від здачі будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і, в першу чергу, особливості її місцерозташування

Відповідно до техніки цього методу вартість майнового комплексу (земля і земельні поліпшення) може бути визначений за формулою:

, (3.11)

де: - річний дохід (чистий) від забудованої земельної ділянки; - ставка капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого приміщення (повернення капіталу).

У загальному вигляді алгоритм розрахунку буде такий:

• визначення потенційного річного доходу:

, (3.12)

де - потенційний річний дохід, який може бути отриманий від оренди будівлі, що розташована на земельній ділянці; - орендна плата за 1м² подібної нерухомості в місяць; - площа будівлі, що здається в оренду;

• визначення ефективного річного доходу:

, (3.13)

де - ефективний річний дохід, який може бути отриманий від оренди нерухомості; - коефіцієнт наповнювання будівель, який враховує можливе завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати і встановлюється експертним шляхом на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців;

• визначення чистого операційного доходу:

, (3.14)

де - щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкта нерухомості, що можуть включати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративно-управлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт.

• визначення ставки капіталізації Ск методом екстракції або методом кумулятивної побудови з наступним узгодженням результатів (див п.3.2.4);

• визначення вартості майнового комплексу (земля і земельні поліпшення):

. (3.15)