- •Ивакин В.Н.
- •Жилищное право: конспект лекций
- •Принятые сокращения
- •1. Нормативные правовые акты
- •2. Официальные издания
- •3. Органы власти
- •4. Прочие
- •Тема 1. Понятие жилищного права
- •1.1. Предмет регулирования жилищного права
- •1.2. Право граждан на жилище
- •1.3. Жилищные права и обязанности граждан
- •1.4. Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище
- •1.5. Принципы жилищного права
- •1.6. Место жилищного права в системе права
- •Тема 2. Источники жилищного права
- •2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права
- •2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права
- •2.4. Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права
- •Тема 3. Объекты жилищного права
- •3.1. Жилые помещения
- •3.2. Понятие жилищного фонда и его виды
- •3.3. Изменения правового режима помещений
- •3.4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •Тема 4. Управление жилищным фондом
- •4.1. Учет жилищного фонда
- •4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
- •4.4. Управление жилыми домами
- •4.5. Участие граждан в управлении жилищным фондом
- •Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях
- •5.1. Использование ипотеки при приобретении жилья
- •5.2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
- •5.3. Приватизация гражданами жилых помещений
- •Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
- •6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
- •Тема 7. Социальный наем жилого помещения
- •7.1. Общие положения о найме жилых помещений
- •7.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения
- •7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
- •7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.
- •7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы
- •Тема 8. Специализированный жилищный фонд
- •8.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление
- •8.2. Договор найма специализированного жилого помещения
- •Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
- •9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы
- •10.1. Общие положения о жилищных накопительных кооперативах
- •10.2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива
- •10.3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений
- •10.4.Управление кооперативом
- •Тема 11. Товарищество собственников жилья
- •11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •11.2. Правовое положение членов ТСЖ
- •Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •Нормативные правовые акты
- •Судебная практика
и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства (ст. 390—391, 394 НК).
1.5.Принципы жилищного права
Всфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не только Конституцией и федеральными законами, как многие другие отношения, но также законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Следовательно, для соблюдения указанного принципа требуется выполнение предписаний не только федерального законодательства, но и законодательства субъектов РФ. Кроме того, для реализации этого принципа необходимо, чтобы региональные нормативные правовые акты, принимаемые по вопросам жилищного права, не противоречили федеральным законодательным актам. При расхождении тех и других должны применяться нормы федерального закона как имеющие большую юридическую силу.
Имеется специфика и в характере тех отношений, на которые распространяется действие принципа законности как принципа жилищного права. Так, весьма важным является соблюдение законности при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлении жилья на условиях социального найма, где на практике нередко встречаются нарушения. Равным образом недопустимо нарушение жилищных норм при заключении, исполнении и расторжении договоров как социального, так и коммерческого найма, а также других правил, относящихся к области жилищных отношений.
Принцип стабильности права на жилище выражается в обеспечении особой устойчивость пользования жилищем. В связи с этим Конституция (ч. 1 ст. 40) предусматривает недопустимость произвольного лишения жилища. Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом, другими федеральными законами. Данный принцип получил дальнейшее развитие в жилищном и гражданском законодательстве, где предусмотрен ограниченный перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и установлено, что такое расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ГК).
Следующий принцип жилищного права – принцип доступности пользования жильем,
который выражается в обеспечении всем гражданам реальной возможности иметь жилье и пользоваться им на различных основаниях: на праве собственности, по договору социального или коммерческого найма и т. д. Реализация этого принципа обеспечивается прежде всего посредством оказания помощи гражданам со стороны государства, муниципальных образований, предприятий, организаций, воинских частей и формирований в приобретении или строительстве жилья. Эта помощь осуществляется в форме содействия гражданам в получении банковских кредитов, непосредственном предоставлении безвозмездных субсидий, установлении налоговых льгот, выпуске жилищных ценных бумаг. Указанный принцип осуществляется также посредством предоставления жилых помещений внаем или по иным основаниям малоимущим гражданам, военнослужащим и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье.
Принцип неприкосновенности жилища направлен на обеспечение таких условий пользования жилыми помещениями, которые обеспечивают покой граждан и ограничивают получение сведений об их частной жизни без их согласия. Для достижения этих целей в ст. 25 Конституции четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на
основании судебного решения. Применительно к данной норме важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только недопустимость вхождения в жилище, но и получения сведений о том, что в нем происходит (например, посредством установки в жилом помещении подслушивающих устройств) без согласия на то проживающих в нем граждан. Незаконное проникновение в жилище, совершенное вопреки воле проживающих в нем лиц, образует состав преступления (ст. 139 УК).
Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
1.6.Место жилищного права в системе права
Вюридической науке имеются различные суждения по поводу юридической природы жилищного права. По мнению ряда ученых (И.Л. Брауде, В.Н. Литовкин и др.), жилищное право представляет собой институт, составную часть или подотрасль гражданского права. Данная точка зрения высказывалась, в основном, в период до принятия обособленного жилищного законодательства (Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик; ЖК РСФСР) и основывается на понимании жилищного права как права, главным образом регулирующего пользование жилыми помещениями. Что же касается других правовых норм, в частности, регулирующих управление жилищным фондом и его эксплуатацию, то они рассматриваются авторами, придерживающимися такой позиции, как нормы, регулирующие иные, не жилищные отношения.
Вместе с тем из содержания и смысла действующего жилищ – ного законодательства очевидно, что жилищное право в настоящее время выступает как совокупность правовых норм, которая не ограничивается только регулированием пользования жилыми помещениями, а охватывает весь комплекс вопросов, связанных с формированием и использованием жилищного фонда, включая вопросы управленческого характера. Соответственно, существует взгляд, согласно которому жилищное право есть не что иное,
как комплексная отрасль права или законодательства, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права (СМ. Корнеев, Ю.К. Толстой, П.И. Седугин, П.В. Крашенинников).
Влитературе также высказано мнение, что жилищное право представляет собой самостоятельную отрасль в системе права (П.С. Никитюк). Данная точка зрения, на наш взгляд, правильна. Не касаясь общетеоретического вопроса о правомерности выделения так называемых комплексных отраслей права, следует отметить, что жилище – это настолько специфический и социально значимый вид материального блага, используемого человеком, что возникающие по этому поводу отношения представляют собой самостоятельный объект правового регулирования. Существование жилищного права как отдельной отрасли права подтверждается также произошедшими в 80-х гг. XX в. обособлением и кодификацией жилищного законодательства, что вообще не является характерным для так называемых комплексных отраслей права, если даже признать их существование реальным, хотя в юридической науке и оно вызывает споры.
Вместе с тем необходимо отметить, что особенность жилищного права как отрасли права, в значительной мере вызывающая непризнание ее отдельного существования в системе права, заключается в том, что многие нормы этого права смежные с нормами гражданского, административного, земельного, финансового права, поскольку те и другие