Методическое пособие 808

Е.А. Погребенная, А.Н. Назаров, В.А. Осьмухина

АНАЛИЗ ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА ПРОЦЕСС УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ ГОРОДА

Проанализированы два типа рынков: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Рынок услуг значительно набирает темпы роста в последнее время. Рассмотрено формирование портфеля недвижимости, а также принципы диверсификация активов с целью управления ставками доходности и риска и изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на рынке, так как старение активов – признак низкого качества управления.

Ключевые слова: рынок недвижимости, портфель недвижимости, рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг, диверсификация недвижимости.

Ye.A. Pogrebennaya, A.N. Nazarov, V.A. Osmukhina

THE ANALYSIS OF FACTORS INFLUENCING MANAGERIAL PROCESS BY

THE HOUSING-AND-MUNICIPAL COMPLEX OF CITY

Two types of the markets are analysed: the market of an available housing and the market of housing services The market of services significantly types paces of growth recently. Formation of a portfolio of the real estate, as well as principles диверсификация actives with objective of management of rates of profitableness and risk and variation of structure of actives of a portfolio depending on variation of a situation in the market, as ageing of actives – a sign of poor quality of management is considered.

Keywords: the market of the real estate, portfolio of the real estate, the market of an available housing and the market of housing services, diversification the real estate.

В результате реформ проводимых в Российской федерации произошло сильное изменение в процессе организации и управления жилищно-коммунальным комплексом. Под системой жилищно-коммунального комплекса понимается система сложных взаимоотношений

353

государственный, муниципальных органов управления, заказчиков, подрядчиков, тендерные организации и др. Для полной взаимоувязки действий участников процесса функционирования ЖКК необходимо рассмотрение огромного числа факторов, влияющих на формирование процесса управления их действий в данной области. Одними из таких факторов можно выделить:

-анализ состояния рынка недвижимости;

-формирование портфеля недвижимости.

В жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка – рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Первый рынок представлен субъектами, желающими приобрести, продать или построить жилье, а второй рынок представлен домовладельцами, желающими сдавать свое жилье в аренду, а также квартиросъемщиками.

При рассмотрении двух типов рынков, можно увидеть, что второй рынок – рынок услуг, значительно набирает темпы роста в последнее время. Данный рынок отличается от рынка жилищного фонда неизменностью собственников жилья, которые получают прибыль посредством предоставления своей собственности во временное пользование за определенную плату. Если провести параллель с различными зарубежными странами, то можно заметить, что большую часть жилого фонда составляет арендный сектор. Основными проблемами рынка жилищных услуг является установление ставок аренных платежей и оплаты коммунальных услуг. В основном эта проблема распространяется на малообеспеченные слои населения, которые нуждаются в социальной поддержке государства. Примером решения данной проблемы можно выделить следующее – произвести сегментацию жилищного фонда и сделать ставки арендной платы более соответствующими рыночным принципам. Отправной точкой в решении этого вопроса является установление собственниками жилья ставок арендной платы по следующему принципу: наиболее привлекательные части жилого фонда получили повышенные ставки, для того чтобы непривлекательные части могли получить сниженные и стабильные ставки арендной платы. Трудность предложенного варианта состоит в том, что может произойти снижение прибыльности нового строительства в непривлекательных частях города.

То, что касается рынка жилого фонда, то здесь можно выделить следующие факторы, определяющие его состояние. Стоимость жилья зависит от стадии жизненного цикла, месторасположения, конструктивных характеристик и многих других факторов. Как и в случае с арендной платой необходимо произвести сегментацию стоимостей жилья, для обеспечения возможности приобретения недвижимости людьми с разными доходами.

Как известно наша страна стоит на пороге демографического спада. Эта социальная проблема довольно актуальна в связи с тем, что молодые семьи не имеют возможности покупки собственного жилья. Государственное регулирование должно предусматривать социальную поддержку молодых семей. Анализ и распределение товаров на типы имеют большое значение и эффективность как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении фонда социального назначения. При анализе рынка недвижимости, необходимо выделять, что спрос на дома четко определяется различными типами субъектов рынка, их возможностями и их особыми предпочтениями. Как доход населения, так и предпочтения связаны с фазой, в которой находится «жилищная» карьера заинтересованного лица. Поэтому, при формирование спроса на рынке жилья и услуг, необходимо учитывать такой фактор, как изменения спроса в зависимости от семейного состава и или семейного положения (рисунок).

354

ЖИЛИЩНАЯ КАРЬЕРА

Тип

семьи

работающая семьяс детьми

средняя семья с детьми “ опустевшие гнезда” одинокие родители одинокие пожилые люди

средняясемья бездетей

работающие пары сдетьми одиноко живущие работающие

начинающие, проживающие одни

t - время

Рис.1. Динамика изменения спроса на рынке жилья в зависимости от семейного положения

При рассмотрении рынка недвижимости видно, что инвестирование капитала в отдельные активы обеспечивает характерное соотношение уровня риска и дохода. Очевидно, что высокая ставка дохода, есть плата за высокий риск. Портфельный метод формирования рынка недвижимости позволяет минимизировать риск и увеличить доходность активов.

Данные взаимосвязи можно выразить следующей формулой:

K=pf(r1,r2,.....rn) → max,

где K – величина капитала; P – цена актива;

r1,r2,.....rn –– соответствующие ставки доходности активов.

В условиях неопределенности будущего на рынке недвижимости примером простейшего портфеля недвижимости могут быть распределение капитала между разными типами доходной недвижимости, с учетом различного месторасположения и финансового факторов в различные периоды времени.

При формировании портфеля недвижимости необходимо учитывать следующие принципы:

1)диверсификация активов с целью управления ставками доходности и риска;

2)изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на рынке, так как старение активов – признак низкого качества управления.

Реализация принципа диверсификации в процессе формирования портфеля позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму. Диверсификация недвижимости заключается в рассмотрении типов недвижимости, местоположения и финансовой структуры инвестированного капитала. Практика показывает, что при рассмотрении этого вопроса необходимо проводить анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно развивать в следующих направлениях:

- на основе сложившегося уровня занятости населения; - на основе специализации региона.

Два этих направления подразумевают рассмотрение стоимости активов в направлении реальных значений в зависимости от финансовых показателей региона и его населения.

Еще одним важным аспектом формирования портфеля недвижимости является изменение структуры активов в зависимости от изменения ситуации на рынке. При правильном использовании капитала и желании свести риск к минимуму необходимо направлять усилия на

355

качество управления данным портфелем. Ситуация на рынке обычно меняется под воздействием различных факторов: социально-политических, экономических, демографических и др. С учетом прогнозируемых значений изменений на рынке необходимо своевременно менять структуру портфеля, заменяя активы уровень риска по которым возрастает без соответствующего прироста ставки доходности.

Таким образом, для нормального функционирования и развития жилищнокоммунального комплекса города необходимо учитывать и рынок, и портфель недвижимости города. Город, представляя собой инвестора, должен рассматривать доходность своих инвестиций с учетом требований рынка и сформированного портфеля недвижимости.

Библиографический список

1.Управление развитием жилищной сферы в условиях реформирования ЖКХ / B.C. Боголюбов, Н.В. Васильева, Ф.М. Иохведов. - СПб.: СПбГИЭА, 1997. - 131 с.

2.Экономика и управление недвижимостью / П. Г. Грабовый, Ю. Н. Кулаков, И. Г. Лукманова ; под ред. П. Г. Грабового. - Смоленск: Смолин Плюс ; М. : АСВ, 2000. - 567 с.

3.Экономика недвижимости / В. З. Черняк [и др.]; под ред. В. И. Ресина; Рос. экон. академия им. Г. В. Плеханова. – М.: Дело, 2000. - 327 с.

References

1.Management of progress of housing area in conditions of reforming of housing and communal services / B.C. Bogolyubov, N.V.Vasileva, F.M.Iohvedov. - SPb.: SPbГGIA, 1997. - 131 pp.

2.Economy and management of the real estate / P.G. Grabobiy, J.N. Kulakov, I.G. Lukmanova; under P.G. Grabobiy,. - Smolensk: Smolin Plus; АСВ, 2000. - 567 pp.

3.Economy of the real estate / V.Z. Chernjak [and other]; under V. I.Resin; Dews. economics. Academy it. Of Century Plexanov – М.: business, 2000. - 327 pp.

356