32. Содержание и исполнение договора найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разлчиют договор соц и коммерческого найма

Договор коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный граж¬данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;

• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи¬лья, находящегося в публичной собственности.

Признаки:

• консенсуальный;

• двусторонний;

• возмездный;

• срочный.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

2) наниматель.

Объект договора коммерческого найма:

• квартира, жи¬лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;

• в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование

Наймодатель обязан

• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,

• обеспечивать предостав¬ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре¬монт общего имущества дома

Наниматель обязан

• использовать жилое помещение только для про¬живания,

• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа¬щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес¬ли только иное не предусмотрено договором),

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по¬мещения без согласия наймодателя.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче¬ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;

• по одностороннему решению нанимателя;

• по требованию любой из сторон

Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя

Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам со-циального найма, должно быть:

1. изолированным;

2. пригодным для постоянного проживания

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным; он может быть как возмездным, так и безвозмездным

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи¬лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще¬ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

• уменьшения платы за пользова¬ние соответствующим имуществом, либо

• устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо

• взыс¬кать с него причиненные убытки

Нанимателю принадлежат права:

• на вселение других лиц;

• сдачу помещения в поднаем;

• разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;

• обмен или замену занимаемого помещения.

К числу прав нанимателя, относится право сдачи на¬нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани¬мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима¬телю

Сторонами договора поднайма являются

• наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,

• поднаниматель.

Договор поднайма является реаль¬ным, двусторонним, возмездным и срочным.

Сторонами договора поднайма являются

• наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,

• поднаниматель.

Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще¬ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме¬щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель

Существенным условием этого договора является плата за пользо¬вание жилым помещением, которая может быть выражена

1. в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),

2. в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Наниматель, имеет возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей).

Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи.