21)Исполнение договора аренды. Пользование арендованным имуществом. Улучшение арендованного имущества.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями 

Форма договора аренды

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок.

При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор вправе истребовать арендованное имущество  и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества.

Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично.

Но арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности.

Арендатор, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах

Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. 

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора

Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества

2) существенно ухудшает имущество;

3) два раза подряд не вносил арендную плату;

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут ,если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору

2) переданное арендатору имущество имеет недостатки препятствующие пользованию ,

3) арендодатель не производит капитальный

Улучшения арендованного имущества

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью

Когда арендатор произвел за счет собственных средств с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые,то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений

А если без согласия арендодателя, то возмещению не подлежит,

 

Пользование арендованным имуществом

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе:

с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать в залог 

За исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.