Глава 1. Теоретические основы ведения государственного кадастрового учёта и государственной регистрации недвижимости
Основные понятия
На сегодняшний день оборот объектов недвижимости и сделки, совершаемые с объектами недвижимости, являются важным элементом функционирования экономики государства в целом. В условиях рыночной экономики важно, чтобы каждый объект недвижимости получил свою первичную правовую значимость (определённость) как объект кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Данный процесс состоит из ряда определённых действий, которые в совокупности объединены понятием «кадастр недвижимости».
Кадастровый учёт объектов недвижимости и регистрация прав осуществляется органом регистрации прав в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Далее – ФЗ-218). Порядком ведения единого государственного реестра недвижимости, утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Далее – Приказ Минэкономразвития N943).
Согласно вышеупомянутому ФЗ-218, вступившему в силу с 01.01.2017 года, на территории Российской Федерации будет сформирован свод достоверных систематизированных сведений об учтённом в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с ФЗ-218 сведений. Единый государственный реестр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
До принятия ФЗ-218 учёт объектов недвижимости и прав на такие объекты в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Далее – 221-ФЗ) и Федеральным законом от 21.07.1996 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Далее – 122-ФЗ) осуществлялся раздельно. Выполнение вышеупомянутых функций возлагалось на Государственный кадастр недвижимости (Далее – ГКН) и Единый государственный реестр прав (Далее – ЕГРП).
В результате Государственного кадастрового учёта (Далее – ГКУ) и (или) Государственной регистрации прав (Далее – ГРП) органом регистрации прав осуществляется внесение сведений в ЕРН.
Согласно ФЗ-218 под государственным кадастровым учетом понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных ФЗ-218 сведений об объектах недвижимости.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации далее ГК РФ.В случаях, установленных ФЗ-218, государственной регистрации подлежат права, возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав является орган регистрации прав и следующие субъекты права:
граждане Российской Федерации;
иностранные граждане;
лица без гражданства;
российские и иностранные юридические лица;
международные организации;
союзное государство;
иностранные государства;
Российская Федерация;
Субъекты Российской Федерации;
органы государственной власти Российской Федерации;
органы государственной власти субъектов Российской Федерации;
органы местного самоуправления;
кадастровые инженеры;
нотариусы;
судебные приставы-исполнители.
В соответствии со статьёй 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, представленных в текстовой (семантические сведения) и графической (графические сведения) формах. Состав Единого государственного реестра недвижимости изображен на рисунке 1.
Рисунок 1 – Состав Единого государственного реестра недвижимости
Реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учёта документов ведутся исключительно в электронном виде. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются.
Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. С 01.01.2017 г. Полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета объектов недвижимости осуществляются Федеральной службой по регистрации, кадастру и картографии (Росреестр) и его территориальными органами (Управление Росреестра по субъекту РФ).
Рисунок 2 – Полномочия Росреестра в области государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Полномочия данного органа исполнительной власти определены п.2 ст.3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ и отображены на рисунке 2 для наглядности и незагроможденности текстовой информацией.
К
омпетенции
органа государственной регистрации
отражены на рисунке 3.
Рисунок 3 – Компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
В соответствии с положениями ч.3 и ч.4 ст.3 Федерального закона от 13.07.2015№2018-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.1 и п.4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, ФГБУ «ФКП Росреестр» наделено полномочиями в сфере ведения ЕГРН.