590

УДК 332 (075.8) ББК 38.5

Рецензент канд. экон. наук, доц. Е.В. Романенко

Работа одобрена научно-методическим советов специальностей 270115, 080502 в качестве методических указаний для студентов специальностей 270115 – Экспертиза и управление недвижимостью

Экономика недвижимости: Методические указания к выполнению курсовой работы по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» дисциплина «Экономика недвижимости» / Сост. С.Ю. Столбова. – Омск: Изд-во СибАДИ, 2007. – 23 с.

Данные методические указания предназначены для студентов старших курсов по специальности 270115 – Экспертиза и управление недвижимостью с целью закрепления материала по дисциплине «Экономика недвижимости» и способствующее выполнению курсовой работы по данной дисциплине.

Табл. 8. Ил. 3. Библиогр.: 12 назв.

© Составитель С.Ю. Столбова, 2007

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Однако низкий уровень управления без учета многомерности цивилизованного рынка вызвал системный кризис в стране и требует решительных действий для выхода из этой негативной ситуации. Только эффективное управление недвижимостью позволит решить эту непростую задачу [4, с.5].

Рынок жилья в России наиболее развитый и активный. Он включает в себя рынок продаж жилья и рынок аренды жилья. Характерные его черты: преобладание вторичного рынка перепродажи готового жилья и отставание первичного рынка строительства жилья, а также резкие перепады цен [10, с.42]. В настоящее время достигнута некая стабильность, однако пока только в росте. По оценке Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) России, инфляция за март 2006 г. составила только 0,6% – самый низкий показатель с начала года. Всего за три месяца 2006г. инфляция составила +4,6%, что более чем в два раза ниже показателя роста цен вторичного жилья в Омске. Недвижимость нашего города продолжает подтверждать экономическую целесообразность вложения денег в этот рынок как в инвестиционный актив. При этом следует отметить, что рост цен на рынке жилья в 4 – 5 раз превосходит доходы по депозитам в банках и от вложения в валюту [9, с.10].

1.ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ПО ОПЕРАЦИЯМ

СНЕДВИЖИМОСТЬЮ И СТАТИСТИЧЕСКИЙ ОБЗОР

1.1. Обзор рынка недвижимости

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 г. Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что он находится на завершающей стадии первого этапа своего развития при формировании первичного рынка недвижимости и переходе ко второму этапу – этапу подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей

(жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложений финансов для получения постоянного дохода, повышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости непосредственно связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Современное российское законодательство при всем его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Экономическая же ситуация на современном этапе крайне неблагоприятна для развития рынка недвижимости из-за неудач инвестиционной политики. Развитие рынка недвижимости сдерживается отсутствием четкого законодательства о земле. В настоящее время частная собственность на землю признается лишь для участков следующего целевого использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприятиями. Особенно сложна ситуация с земельными участками в городах, где проживает три четверти населения РФ.

Для повышения эффективности рынка недвижимости необходимо также активное содействие риелторов, юристов, финансовых организаций, правительственных органов и оценщиков недвижимости. В развитых странах оценщики играют особую (всеми признанную) роль, без которой невозможно цивилизованное функционирование рынка недвижимости [4,

с.42 – 44].

1.2.Тенденции развития рынка недвижимости

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х гг. Больше того, в течение определенного периода на рынке жилья возможны не только стабилизация числа сделок, но даже его сокращение. Вполне возможным представляется также стабилизация и даже определенное снижение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время было отмечено, что цены на элитное жилье не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности

нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается обострение конкурентной борьбы на рынке.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является, прежде всего, следствием макроэкономических факторов, основной из них

– сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами сейчас фактически завершился. Поскольку действительно высококачественное жилье характеризуется не только высотой потолков, надежностью перекрытий и близостью к центру города, то это дает возможность предполагать, что проекты по созданию элитных жилых комплексов при точном выборе целевого рынка будут востребованы. Во всяком случае представляется, что именно в этом сегменте рынка вторичный рынок вряд ли может составить серьезную конкуренцию первичному.

Серьезное расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. Говорить сегодня о выходе на рынок массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социальноэкономического строя) в России практически отсутствует. Учитывая то, что макроэкономическая ситуация не способствует росту доходов населения, появление массового среднего слоя не грозит нам в ближайшей перспективе.

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риелторских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т.д. Однако определенные резервы есть и у самих риелторских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.

Другое направление переориентации риелторских фирм – поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например управление недвижимостью. Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных

общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в городе готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости – предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.

Вероятным направлением дальнейшего развития риелторской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости. В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы, необходимые для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риелторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами. Развитие рынка земли – это проблема и перспектива российского рынка недвижимости.

1.3.Достоинства и недостатки вторичного жилья

Внастоящее время изменились условия покупки квартир. Помимо вторичного рынка появилось много квартир на первичном (квартиры в новых домах).

Достоинства: обжитый район, наличие в непосредственной близости автобусной остановки, социальных учреждений, магазинов, зеленых насаждений, заранее известно состояние подъездов.

Недостатки: износ дома и коммуникаций; трудности подбора квартиры

вжеланном месте, с желанным этажом, видом из окон; неопределенность с ценой (она может значительно колебаться); необходимость конкурировать с другими желающими приобрести квартиру (касается в основном дешевых и

небольших квартир); время, затраченное на поиск (может быть от месяца до года); возможность «нечистоты» юридических документов на квартиру [3,

с. 28 – 29].

1.4. Операции с жилыми помещениями

Договор купли-продажи относится к наиболее распространенным на практике сделкам с недвижимостью. Сегодня уже можно с уверенностью говорить о том, что рынок жилья в России состоялся, приобрел цивилизованные формы и имеет тенденцию к дальнейшему расширению [2, с. 157]. Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан – потребности в жилье.

Аренда. Наем жилого помещения – основная договорная форма между собственником жилья и физическими лицами, использующими его для собственного пользования. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель представляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги [6, с. 418]. Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97г.) собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды [11]. Договор коммерческого найма заключается по свободному усмотрению сторон, ими же определяется наемная плата и порядок её внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера предоставляемого по договору жилого помещения, не существует и никакой очередности. Для договора найма жилого помещения на коммерческой основе закон не предъявляет никаких специальных требований к нанимателю, кроме одного

– нанимателем может быть только физическое лицо.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собственник жилого помещения. Нанимателем в силу п. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием последующего использования этого помещения для проживания граждан, а не под офис, склад или магазин. Многочисленные риелторские фирмы, повсеместно оказывающие услуги по «коммерческому» найму жилых помещений, являются лишь посредниками, а не сторонами по договору найма. Печать, которую риелторы ставят на

договоре найма жилья, не добавляет договору какой-либо дополнительной юридической силы. Если впоследствии одна из сторон договора ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, риелторская фирма никакой ответственности не несет [6, c.431].

По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления срока договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Коммерческий найм – это достаточно стабильная форма жилищных правоотношений. По истечении пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Но при этом есть условие: если с его стороны не замечено никаких нарушений жилищного законодательства, квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, то договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире, имеет преимущественное право перед другими лицами на новый срок, если он добросовестно исполняет свои обязанности [5,c.41]. Договор коммерческого найма не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Согласно ст. 674 ГК РФ обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма.

Вдоговоре должны быть записаны: срок, на который сдается жилое помещение; размер оплаты за жилое помещение (устанавливается по соглашению сторон); нанимателем по договору могут быть только физические лица. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах: стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой [5, c. 42 – 43].

Всоответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель. Вместе с тем в ГК РФ предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся