590

На последнем градостроительном совете была одобрена часть генплана Омска, которая касается Левобережья. Архитекторы предлагают создать здесь новый центр города. Если решение будет принято окончательно, думается, что цены на квартиры Левобережья начнут «отыгрывать» вверх и тогда нарисованная гипотетическая ситуация быстро станет реальностью. При таком ходе событий рост цен в этом районе может превзойти самые смелые ожидания (рис. 1).

Потенциальным покупателям квартир в г. Омске вряд ли стоит ждать, что уровень цен опустится ниже психологически важной отметки в 20 тыс. руб. за 1 м2. В лучшем случае в летние месяцы возможна краткосрочная сезонная стабилизация на достигнутых уровнях, после чего цены продолжат свой рост, но отступления назад не будет.

Далее рассмотрим сводные таблицы (табл. 1,2,3,4,5) средней цены предложения 1 м2 вторичного жилья в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (в тыс. руб.) за февраль 2006 года.

Таблица 1

Стоимость 1м2 в зависимости от конструктивного и планировочного решений

Таблица 3

Стоимость 1 м2 в зависимости от конструктивного и планировочного решений

Типы планировок вторичного жилья. В панельном жилье обычного типа: площадь кухни – 7 м2; общая площадь в зависимости от количества комнат: в однокомнатных – не менее 34 м2, двухкомнатных – менее 50, трехкомнатных – менее 60, четырехкомнатных – менее 80. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

Вкирпичном жилье с квартирами улучшенного типа: площадь кухни – более 9 м2. По общей площади граничные цифры: для однокомнатных – 43 м2, для двухкомнатных – 52, для трехкомнатных – 65, для четырехкомнатных – 90. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному [9,

с.11 – 12].

Втабл. 6 показано, как изменились средние цены на квартиры в г. Омске в $ США, начиная с 1993г. Цены в рублях за этот период не падали, а только поднимались. Наш город – «рублевая зона», поэтому падение и взлеты цен практически совпадают с ростом или падением курса $. В данный момент цены квартир в $ стремительно растут, т.е. сейчас вкладывать деньги в квартиры в г. Омске выгодно. Еще одна интересная тенденция связана с тем, что цены на окраинах и центре города сравниваются. Происходит ситуация, когда эта разница, примерно в 30% между центром и окраинами за 2005 г. снизилась до 10% [12].

Изменения рынка вторичного жилья в г. Омске с 1993г. приведены на рис. 2, цены соответствуют квартирам улучшенной планировки в центре.

Таблица 6

Цена за 1 м2 в $ США

2.2. Характеристика объекта исследования

Предметом изучения курсовой работы и объектом управления является трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Омск, ул. Волховстроя, 10. Данный объект недвижимости расположен на 10-м этаже 10-этажного кирпичного дома, имеет улучшенную планировку: общая площадь – 90 м2, жилая – 49 м2, кухня – 12 м2.

К дому проведены все коммуникации:

центральное водоснабжение;

центральная канализация;

энергоснабжение (в т. ч. электрические плиты);

центральное отопление;

центральная вентиляция;

спутниковые антенны;

телефонизация.

В доме установлены домофонные системы. Высота помещений составляет 2,6 м. Все комнаты изолированные, на полу лежит линолеум, стены оклеены обоями под покраску и выкрашены в спокойные тона, потолок сделан ярусами (гипсокартон) с точечными светильниками, что визуально расширяет пространство. В кухне на стенах наклеены моющиеся обои, а в зоне приготовления пищи – керамическая плитка. Санитарный узел квартиры раздельный, отделан керамической плиткой. В квартире есть две совмещенные лоджии. Установлены современные окна ПВХ, которые позволяют более эффективно сохранять тепло, а также препятствуют проникновению влаги и звуков из внешней среды. Две лоджии застеклены.

Район, где располагается данный объект недвижимости, имеет развитую инфраструктуру и транспортную доступностью. Вблизи расположены: детский сад, средняя школа, магазины, детская больница,

Полученные значения среднегодовой стоимости 1 м2 квартиры улучшенной планировки умножаем на общую площадь выбранной квартиры и определяем стоимость данного объекта недвижимости на протяжении семи лет (с 2000 по 2006 гг.).

Cт1ГОД 120,08 90 10807,2 ($);

Cт2ГОД = 235,25• 90= 21172,5 ($);

Cт3ГОД =336,17• 90=30255,3 ($);

Cт4ГОД =329,17• 90= 29625,3 ($);

Cт5ГОД = 428,92• 90=38602,8 ($);

Cт6ГОД =546,67• 90= 49200,3 ($);

Cт7ГОД = 707,50• 90= 63675,0 ($);

Определяем прогнозную величину аi (стоимость 1 м2), которая для данного случая находится по формуле

аi = 6,2619• х2 +38,339• х +107,42,

где х – период времени (год).

а1ГОД = 6,2619• 12 +38,339 • 1+107,42 =152,11 ($/м2);

а2ГОД = 6,2619• 22 +38,339• 2+107,42 = 209,38 ($/м2);

а3ГОД = 6,2619• 32 +38,339• 3+107,42 = 279,24 ($/м2);

а4ГОД = 6,2619• 42 +38,339 • 4+107,42 = 361,68 ($/м2);

а5ГОД = 6,2619• 52 +38,339• 5+107,42= 456,71 ($/м2);

а6ГОД = 6,2619• 62 +38,339• 6 +107,42= 564,31 ($/м2);

а7ГОД = 6,2619• 72 +38,339• 7 +107,42 = 684,50 ($/м2).

задаваемая величина, которая зависит от предпочтения лица, осуществляющего прогноз, Pi 1. Для данного случая, доли весового коэффициента принимаем равными Pi 0,14, тогда

= (152 ,11 -120 ,08 )2 • 0,15 + ( 209 ,38 - 235 ,25 )2 • 0,14 +

+(279,24-336,17)2 • 0,14+(361,68-329,17)2 • 0,14+

+(456,71- 428,92)2 • 0,14+(564,31-546,67)2 • 0,14+ +(684,50-707,50)2 • 0,15 = 32,87.

Затем рассчитываем величину вариации, т.е. на сколько процентов от прогнозной величины возможны отклонения, = ; 32,87 0,08 8% ;

8% 30%. Следовательно, прогнозируемая величина стабильна:

[аi - ;ai + ].

2.4.Обоснование эффективности предложенных сделок

Вкурсовой работе будут рассчитаны два варианта управления выбранного объекта недвижимости (квартира улучшенной планировки в Центральном районе): совершение сделки купли-продажи или аренды

данного жилого помещения.

Для начала прогнозируем стоимость 1 м2 на следующие 9 лет,

используя формулу у = 6,2619• х2 +38,339• х +107,42.

IC8ГОД = 6,2619• 82 +38,339• 8+107,42 =814,89 ($/м2); IC9ГОД = 6,2619• 92 +38,339• 9 +107,42= 959,68 ($/м2); IC10ГОД = 6,2619• 102 +38,339• 10 +107,42=1117,00 ($/м2); IC11ГОД = 6,2619 • 112 +38,339• 11+107,42 =1286,84 ($/м2);

IC12ГОД = 6,2619• 122 +38,339• 12 +107,42=1469,20 ($/м2);

IC13ГОД = 6,2619 • 132 +38,339• 13+107,42 =1664,09 ($/м2);

IC14ГОД = 6,2619• 142 +38,339• 14+107,42=1871,50 ($/м2);

IC15ГОД = 6,2619 • 152 +38,339• 15+107,42= 2091,43 ($/м2);

IC16ГОД = 6,2619• 162 +38,339• 16 +107,42= 2323,89 ($/м2).

По полученным ценам за 1 м2 определяем стоимость данного объекта недвижимости на следующие 9 лет.

IC8ГОД =814,89• 90=73340,10 ($);

IC9ГОД =959,68• 90=86371,20 ($);

IC10ГОД =1117,00• 90=100530,00 ($);

IC11ГОД =1286,84• 90=115815,60 ($);

IC12ГОД =1469,20• 90=132228,00 ($);

IC13ГОД =1664,09• 90=149768,10 ($);

IC14ГОД =1871,50• 90=168435,00 ($);

IC15ГОД = 2091,43• 90=188228,70 ($);

IC16ГОД = 2323,89• 90= 209150,10 ($).

Используя полученные значения цены 1 м2, определяем арендную ставку. Для этого необходимо вычислить коэффициент капитализации:

Учитывая, что доходность на рынке недвижимости является постоянной, при расчете курсовой работы коэффициент капитализации будем считать неизменной величиной, равной 0,0056.

А1ГОД = 63675• 0,0056=356,56≈357 ($/мес.); А2ГОД = 77340,10• 0,0056= 433,10≈433 ($/мес.); А3ГОД =86371,20• 0,0056= 483,68≈484 ($/мес.); А4ГОД =100530,00• 0,0056=562,97≈563 ($/мес.); А5ГОД =115815,60• 0,0056=648,57≈649 ($/мес.); А6ГОД =132228,00• 0,0056= 740,48≈740 ($/мес.); А7ГОД =149768,10• 0,0056=838,70≈839 ($/мес.);

А8ГОД =168435,00• 0,0056=943,24≈943 ($/мес.); А9ГОД =188228,70• 0,0056=1054,08≈1054 ($/мес.); А10ГОД = 209150,10• 0,0056=1171,24≈1171 ($/мес.).

Составим табл. 8 исходных данных для расчета эффективности операций. При этом необходимо учитывать: рост стоимости коммунальных услуг ежегодно по закону не должен превышать 20%; стоимость услуг связи ежегодно дорожает на 10 руб.

Si = CFi - ICi,

где Si – финансовое состояние на i-й период (разница между поступлением и расходованием денежных средств за период); CFi – текущие поступления на i-й период; ICi – общие вложения для осуществления операции на i-й период.

Используя данные табл. 8, определяем ежегодный доход от сдачи в аренду выбранного объекта недвижимости:

S1 = 4284- 484 = 3800 ($);

S2 =5196-570 +3800• (1+ 0,09)=8768 ($);

S3 = 5808-672+8768• (1+ 0,10)=14780,80 ($);

S4 = 6756-794 +14780,80• (1+ 0,11)= 22368,67 ($);

S5 = 7788-939 + 22368,67 • (1+ 0,12)=31901,91 ($);

S6 =8880-1112 +31901,91• (1+0,13)= 43817,16 ($);

S7 =10032-1319 + 43817,16• (1+ 0,14)= 58664,56 ($);

S8 =11316-1566+58664,56• (1+ 0,15)= 77214,24 ($);

S9 =12648-1862 + 77214,24• (1+ 0,16)=100354,52 ($);

S10 =14052- 2217 +100354,52• (1+ 0,17)=129249,79 ($).

Далее сравниваем доходы от двух операций:

1. Продажа квартиры и вложение денег в банк под 14% годовых дает следующий результат:

Ст7ГОД • (1+ 0,14)10;