11. Основания возникновения прав на земельные участки

Институт возникновения прав на землю регулируется преимущественно нормами ЗК РФ, но в тесном взаимодействии с ГК и соответствующими федеральными законами.

Пункт 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены главами 3 и 4ЗК РФ: право собственности (глава 3); право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20); право пожизненного наследуемого владения (ст. 21); право аренды (ст. 22); право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст. 23); право безвозмездного срочного пользования (ст. 24).

При определении основания возникновения выше перечисленных прав на земельные участки ЗК РФ делает ссылку к основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами.

ЗК РФ содержит требование государственной регистрации сделок с земельными участками, которая обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственной регистрации подлежат:

договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. С момента регистрации данного договора последний считается заключенным (п. 2ст. 558 ГК РФ);

договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договор мены жилыми помещениями (ст. 567 со ссылкой на п. 2 ст. 558 ГК);

дарение недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);

договор аренды имущества (жилого помещения), предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество арендатору (п. 3ст. 609 ГК РФ);

договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2ст. 651 ГК РФ);

договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договор доверительного управления недвижимым имуществом, которое относится к жилым помещениям;

договор доверительного управления предприятием (п. 2 ст. 1017 ГК ссылкой на п.2 ст.558 и п.3 ст.560 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ устанавливает закрытый перечень сделок, подлежащих государственной регистрации. Однако ни ГК (ст. 131), ни Закон о регистрации прав на недвижимость, ни акты земельного законодательства не устанавливают исчерпывающего перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, а лишь определяют критерии их отнесения к сделкам, подлежащим государственной регистрации: сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав; сделки, направленные на установление обременении вещных прав.

Учитывая тот факт, что в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права (в том числе и права на земельные участки) могут возникнуть из «...договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему», следует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограничений (обременении) вещных прав на земельные участки, в соответствие со ст. 164 и 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации.