5.5. Защита прав детей при продаже жилья

Если в семье, продающей квартиру, есть ребенок и он прописан в квартире, следует сразу же обратиться в органы опеки и попечительства и узнать, не стоит ли семья на учете как неблагополучная. Если не стоит, то для отчуждения квартиры вполне достаточно согласия обоих родителей, одобренного органами опеки и попечительства.

Сам по себе факт того, что семья неблагополучна и поставлена в органах опеки и попечительства, не есть основание для отказа от сделки, но детально разобраться в юридическом статусе ребенка в этом случае просто необходимо.

Если над ребенком не оформлена опека, вопросы купли-продажи жилья формально решают родители. Однако согласие родителей в такой ситуации мало что значит. В любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. А оно едва ли будет получено. Ведь ситуация легко прогнозируется: если родители будут лишены родительских прав, ответственность за данное разрешение продать квартиру будут нести именно органы опеки, на попечение которых остается ребенок. Кроме того, заключенный договор впоследствии может быть расторгнут по иску прокурора. Поэтому от покупки такого жилья лучше все-таки отказаться.

Если над ребенком назначена опека, в отношении его вступает в действие гл. 20 СК РФ «Опека и попечительство над детьми» и ст. 31 – 40 ГК РФ. Это значит, что согласие на совершение сделок с имуществом (в том числе с недвижимым) подопечного опекуна и органов опеки и попечительства обязательно. Согласие органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы органа местного самоуправления. В том случае, когда законами субъектов Российской Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством. Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами (ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 121 СК РФ). Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должны быть указаны адрес, по которому выбывает ребенок, и данные о жилплощади, получаемой им взамен.

В некоторых случаях органы опеки попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока для несовершеннолетнего не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

Следует иметь в виду, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать с подопечными сделки по отчуждению жилых помещений, за исключением передачи их подопечному в качестве дара.

Согласие органов опеки и попечительства не требуется, если в сделке участвуют следующие категории несовершеннолетних:

• лица, вступившие в брак до достижения 18-летнего возраста и приобретшие полную дееспособность с момента вступления в брак (ст. 21 ГК РФ);

• лица, достигшие 16 лет, работающие по трудовому контракту и объявленные полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия – по решению суда (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).

Согласие органов опеки и попечительства требуется, если:

- жилое помещение приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность;

- жилое помещение приватизировано, дети не включены в соответствующие документы, но на момент приватизации имели равные с собственником права;

- дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками;

- ребенок является наследником (или одним из наследников) жилого помещения, о чем имеется соответствующее свидетельство;

- ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, но зарегистрирован в данном жилом помещении;

- ребенок не зарегистрирован в жилом помещении, однако постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья.

Итак, при совершении всех сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи) с участием несовершеннолетних обязательным условием является разрешение органов опеки и попечительства. И чем конкретнее и детальнее бюрократическая процедура, тем лучше для детей и тех, кто неизбежно сталкивается с несовершеннолетними в сделках с недвижимостью [2].