5.2. Вопросы добросовестного приобретения Возникновение права собственности

По общему правилу, изложен­ному в ст. 218 ГК РФ, граждане и юридические лица являются собственниками имущества, со­зданного для себя или приобре­тенного у других лиц на основа­нии сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке ре­организации.

Моментом возникновения прав на приобретенное недвижимое имущество является дата госу­дарственной регистрации прав на него, если законом не определено иное. Это «иное» возникает в трех случаях: при приобретении права собственности в случае полной выплаты пая членом потреби­тельского кооператива (ч. 4 ст. 218 ГК), в порядке наследования и реорганизации (п. 2 ст. 218 и ст. 1152 ГК).

Последний случай долго ждет разъяснения. Су­дебная практика переполнена спорами между новыми собс­твенниками и регистрирующи­ми органами, отказывающимися регистрировать переход права собственности, если предыдущий собственник до регистрации перехода прав на недвижимость ликвидирован или продавец ре­организовался, не оформив права собственности на недвижимость, находящуюся во владении до вступления в силу Федерально­го закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причем регистраторы прини­мают решения об отказе регист­рировать переход права собствен­ности, несмотря на положения п. 1 ст. 6 Закона № 122-ФЗ, в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возник­шие до момента вступления в си­лу этого закона, признаются юри­дически действительными при отсутствии их государственной регистрации. А в соответствии с п. 2 этой же статьи государствен­ная регистрация возникшего до введения в действие упомянутого закона права на объект недвижи­мого имущества требуется при го­сударственной регистрации воз­никших после введения в дейс­твие Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом не­движимости.

Пленумы дали разъяснение, как быть в описанной выше си­туации, и этим разъяснениям вынуждены будут следовать и ре­гистраторы. Суды отметили, что право собственности на недви­жимость согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ возникает с момента завершения реорганизации юри­дического лица. Следовательно, вновь возникшее юр. лицо вправе обратиться с заявлением о ре­гистрации права собственности в орган, осуществляющий гос­регистрацию прав на недвижи­мость, после завершения реор­ганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистри­ровано в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП), пра­воустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Собственность и добросовестность

В соответствии с абз. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущест­во признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момен­та государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключе­нием предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собствен­ник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Ст. 302 ГК РФ ус­тановлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его от­чуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовес­тный приобретатель), то собс­твенник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, кото­рому имущество было передано собственником во владение, ли­бо похищено у того или друго­го, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1 ст. 302 ГК РФ). Частью 2 упомянутой статьи установлено: если имущество приобретено безвоз­мездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Из этого правила есть исключение, отмеченное в проекте постановления и которое нередко трактовалось в судебной практике неоднозначно. Если добросовестный приобретатель приобрел недвижимость возмезд­но, а затем передал ее последую­щему приобретателю безвозмез­дно, то истребовать у последнего это имущество первоначальным собственником уже нельзя. Счи­тается, что оно выбыло возмезд­но, и исключение из правила ч. 2 ст. 302 ГК РФ к этой ситуации уже не применимо.