2

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

О.А. Побегайлов

Правовые основы

недвижимости и

риэлтерской деятельности

Утверждено

редакционно-издательским советом университета

в качестве учебного пособия

Ростов-на-Дону

2013

УДК 332.7

ББК 67

П 41

Рецензент: В.Н. Чернов (ВНИИ ГОЧС)

Побегайлов О.А.

П 41 Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности: учеб. пособие. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2013. – 188 с.

Пособие освещает все 5 частей дисциплины «Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности»: гражданское, налоговое, земельное, жилищное законодательство и регулирование риэлтерской деятельности. Изложен подробный курс лекций с необходимыми схемами и пояснениями.

Разобран ряд сложных ситуаций, возникающих в процессе управления недвижимостью и вовлечения ее в гражданский оборот. Уделено внимание проблемам законодательства, регулирующего отношения с недвижимостью.

Предназначено для студентов, обучающихся по направлению «Строительство», профилю подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью».

УДК 332.7

© Ростовский государственный

строительный университет, 2013

© Побегайлов О.А., 2013

Введение

Основой правового управления недвижимостью, как и основой любых правоотношений в РФ, является Конституция РФ. Ни один закон не может ей противоречить.

Гражданское законодательство РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные обязательства (ст. 2 ГК РФ).

Гражданский Кодекс определяет общие положения о праве собственности и других вещных правах на землю (глава 17) и на жилые помещения (глава 18), в том числе право собственности.

Гражданское законодательство регулирует обязательства, возникающие при заключении сделок с недвижимостью, устанавливает необходимые требования к договорам продажи и аренды недвижимости.

Земельное законодательство определяет конкретный порядок использования земельных участков, а также порядок приобретения прав собственности на землю.

Жилищное законодательство регулирует жилищные отношения и устанавливает виды использования недвижимости в жилищной сфере.

Налоговое законодательство определяет объекты налогообложения, ставки, порядок исчисления и уплаты налогов на находящуюся в собственности юридических и физических лиц недвижимость.

Раздел 1. ГраждансКое законодательство

1.1. Общие вопросы управления недвижимостью, регулируемые гражданским правом Понятие недвижимости

Недвижимость определяется Гражданским Кодексом как один из объектов гражданских прав. К недвижимости (недвижимым вещам) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, здания, сооружения, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (в т. ч. обособленные водные объекты, многолетние насаждения и т. д.), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимому имуществу относятся зарегистрированные объекты незавершенного строительства. Недвижимостью признаётся также предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Право собственности, владения, пользования и распоряжения недвижимостью

Право собственности распространяется на все объекты недвижимости – землю, жилые и нежилые помещения – и подразумевает триаду полномочий: владение, пользование и распоряжение.

Право владения предполагает фактическое обладание объектом недвижимости, ответственность за его воздействие на среду и охрану его от чужого воздействия.

Право пользования – это извлечение из вещи её потребительских свойств, определённой выгоды.

Право распоряжения – это компетенция уполномоченных на то государственных и муниципальных органов или собственника продать недвижимость, передать в аренду или разрушить её. Распоряжаться – значит определять судьбу вещи, передавать во владение, пользование и распоряжение кому-либо другому навсегда или временно. Право распоряжения позволяет собственнику продать, подарить, завещать, отказаться от принадлежащей ему вещи или уничтожить её. Это право получать от вещи доходы, использовать её по своему усмотрению и в соответствии с назначением. Применительно к недвижимости это право на ренту (в условиях исключительно государственной собственности она зачислялась в бюджет). В настоящее время эта рента в определённой степени опосредуется земельным налогом. По отношению к нежилым помещениям право распоряжения означает, что собственник может использовать их сам или сдать в аренду, извлекая пользу в виде денежного дохода.

Таким образом, права собственника в отношении недвижимого имущества реализуются в следующих формах:

• продажа;

• безвозмездная передача, за исключением случаев приватизации, мены;

• закрепление или передача по договору при создании унитарного предприятия или учреждения;

• аренда;

• передача в доверительное управление;

• ликвидация или реорганизация юридического лица;

• проведение процедур несостоятельности (банкротства);

• приобретение недвижимого в государственную или муниципальную собственность за счёт средств бюджета (в том числе в виде долей, паев);

• осуществление контрольно-ревизионных функций, связанных с анализом эффективности использования недвижимого имущества;

• разработка и исполнение программы приватизации и др.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других юридических и физических лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.