Види і методи оцінки зносу будівель і споруд

Знос – це втрата вартості об’єкта в результаті володіння і експлуатації, вартісне вираження втрати споживчих і економічних властивостей об’єкту. При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оцінюваного об'єкта нерухомості.

Розрізняють такі види зносу:

• фізичний;

• морально-функціональний;

• економічний (зовнішній).

Фізичний знос – втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об'єкта.

Фізичний знос, який можна усунути – це втрата властивостей (їх вартості), які можуть бути відновлені ремонтом, за умови що витрати на поточний ремонт об'єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його проведення.

Фізичний знос, який не можна усунути – це часткова або повна втрата властивостей, які можуть бути відновлені заміною.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості:

– експертний;

– метод строку життя.

Використання експертного методу оцінки зносу передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі, та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Метод терміну життя заснований на порівнянні різних термінів життя об'єкта оцінки.

Види термінів життя [14]:

Термін економічного життя – період часу, протягом якого об'єкт вносить внесок у вартість майна, включаючи прибуток від його використання.

Термін фізичного життя – це період часу, протягом якого об'єкт реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування).

Нормативний термін служби – це термін служби будівель визначений нормативними актами.

Ефективний вік – це вік, який відповідає фізичному стану об'єкта і враховує можливість його продажу. Тобто «на скільки років виглядає об'єкт».

Фактичний вік (хронологічний вік) – це період, що пройшов із дня введення об'єкта в експлуатацію.

Залишковий термін економічного життя – період від дати оцінки до закінчення економічного життя об'єкта.

Морально-функціональний знос полягає у тому, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам із точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Функціональний знос викликається такими причинами:

• недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об'єкті;

• недоліками, що вимагають заміни або модернізації окремих елементів об'єкта;

• недоліками у зв'язку з наявністю в об'єкті елементів, що вимагають їх ліквідації.

Функціональний знос, як і фізичний знос, може бути усувним і неусувним.

Економічний (зовнішній) знос – це втрата вартості внаслідок зміни зовнішніх умов: економічних і політичних чинників, екологічною обстановкою, віддаленістю від транспортних магістралей тощо.

Економічний (зовнішній) знос, як правило, є неусувним.