2.

В Российском законодательстве имеется несколько определений земельного участка, не урегулирован вопрос о соотношении понятий «земля» и «земельный участок», нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», а когда – «земельный участок».

Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом РФ «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений и сооружений, также принадлежит государству, и его пользование регламентируется Воздушным кодексом РФ.

Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных собственников и пользователей.

Экономико-юридический словарь дает определение не понятию «земля», а понятию «земли»:

Земли – ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог, один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей, имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного владения, целевое назначение и разрешенное использование.

Когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права - объектом земельного правоотношения.

Статья 6 Земельного Кодекса РФ выделяет 3 вида объектов земельных отношений:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков.

Субъектами (участниками) земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Однако в большинстве случаев объектом земельных отношений является не земля как объект природы или ресурс, а земельный участок - индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли.

Юридический словарь терминов определяет:

«Земе́льный уча́сток - пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства».

Приведем определения земельного участка из земельного законодательства.

Статья 11.1 Земельного Кодекса РФ (федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ) даёт понятие земельного участка:

«Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Таким образом, изучив эти определения, мы можем назвать основной признак земельного участка, который разграничивает понятия «земля» и «земельный участок». Этот признак – индивидуализация на поверхности Земли, то есть границы земельного участка однозначно описаны и удостоверены в установленном порядке. В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом:

Земельный участок - это часть земли, имеющая определенный правовой режим и целевое назначение (разрешенное использование), границы которой определены.

Границы этой части земли устанавливаются и закрепляются в ходе проведения кадастровых работ и удостоверяются путём внесения сведений о земельном участке в Государственный кадастр недвижимости.

Когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

Юридически значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 Гражданского Кодекса РФ. Так, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом РФ входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261).

Каждый земельный участок относится к одной из семи определённых Земельным кодексом РФ категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Порядок использования земель внутри той или иной их категории определяется собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных участков в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, природно-сельскохозяйственным районированием земель, их зонированием, территориальным планированием использования и землеустроительной документацией.

Категория земель в обязательном порядке указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; а также в договорах, предметом которых являются земельные участки.

Перевод земель из одной категории в другую должен осуществляться в полном соответствии с Земельным Кодексом РФ следующими уполномоченными органами:

1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

2) перевод земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

3) перевод земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) перевод земель, находящихся в частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок образования земельных участков установлен главой I.1 Земельного кодекса РФ.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Границы образованных земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Вновь образованные земельные участки должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, определёнными Градостроительным регламентом. Помимо предельных размеров земельных участков, в градостроительном регламенте устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий.

В законодательстве закреплены определения отдельных видов земельных участков. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

садовый земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

дачным земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

С правовой точки зрения земельный участок может быть признан делимым либо неделимым.

Делимым признается участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Если эти требования не соблюдены, то земельный участок является неделимым.

Вместе с понятиями «земля» и «земельный участок» в законодательстве используется понятие «угодье». Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на:

- сельскохозяйственные угодья;

- несельскохозяйственные угодья.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, залежь, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения.

Несельскохозяйственные угодья - это земли под поверхностными водными объектами, включая болота, лесные земли и земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.).

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Особенности правового положения земельного участка. Земля является объектом недвижимости. Это означает, что с земельные участки являются объектом гражданских прав и с ними могут совершаться сделки. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. Право собственности на землю считается одним из древнейших и главных прав человека. Полная реализация этого права обеспечивается не только правом пользоваться земельным участком, но и возможностью передавать его другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, а также передавать его своим детям по наследству или иным лицам – по завещанию, то есть в полной мере осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение). Право собственности на земельный участок распространяется не только на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, но и на замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке, лес и растения при условии, если иное не установлено законодательством РФ.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участкамиРоссийской Федерации, находящимися на приграничных территориях и на иных особо установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Земельный участок также может находиться на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут), на праве аренды и на праве безвозмездного срочного пользования.

Все лица, являющиеся собственниками, владельцами, арендаторами земельных участков или использующие земельные участки на любом ином праве, называются землепользователями и правообладателями земельных участков.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие нового Земельного Кодекса РФ, сохраняется, но предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение гражданами земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь земельного участка. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотных точек границы. Фактически площадь земельного участка - это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь.

В статье анализируется легальное определение "земельный участок" и его реальные характеристики. Приводится техническая классификация земельных участков. Рассматривается проблема пересечения границ земельных участков. Раскрывается соотношение в ЗК РФ понятий "земельный участок", "земля", "земли", "территории".

 

 

Земельный участок (или его часть) является ключевым объектом земельных отношений. При этом в широкий оборот (с учетом переоформления порой не совсем определенных прав на него) он введен чуть более двадцати лет назад. Дважды за последние десять лет законодатель изменял его дефиницию в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ), следуя, по сути, за изменениями в сфере кадастровой деятельности, землеустройства и межевания земель. Однако и эта сфера изменялась и изменяется до самого последнего времени, вызывая поток официальных писем, а также разъяснений Минэкономики России. Такая "пластичность" российского права не лучшим образом сказывается на обороте земельных участков, для которого важны определенность, предсказуемость, стабильность технических и юридических свойств объектов оборота. К сожалению, за пределами законодательного регулирования остаются некоторые характеристики земельного участка, которые он приобрел в разные периоды современной аграрной реформы. Вне поля зрения юристов также остаются проблемы, которые, хотя и являются техническими (неустановленность или пересечение границ), однако существенно влияют на права участников оборота. Цель данной статьи - проанализировать комплекс проблем, связанный с оборотом земельных участков, которые накопились за последние два десятилетия, и дать в руки юристов эффективные инструменты защиты прав на земельные участки.

 

К вопросу о понятии "земельный участок"

Определение земельного участка как объекта правовых отношений имеет существенное значение, так как ряд земельных отношений (заключение и исполнение договоров, направленных на переход прав на земельные участки, обеспечение обязательств (ипотека), налогообложение, установление частных и публичных сервитутов и т.д.) может быть реализовано только в отношении земельного участка.

Как известно, единственное законодательное определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ - земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, - и отражает только его технические свойства как объекта кадастровой (и землеустроительной) деятельности. Во всех остальных случаях, используя понятие "земельный участок", законодатель либо уточняет эти же свойства (ранее учтенный, многоконтурный и т.д.), либо говорит исключительно о юридической составляющей (лесной участок, участок в составе охранной зоны и т.д.). Таким образом, законодатель сделал акцент на таком родовом признаке, как "границы". Более широкие определения конструкции "земельный участок" приводятся в научных исследованиях и пособиях, однако внимание федерального законодателя они на себя пока не обратили. Причина этого, представляется, в попытках выйти далеко за пределы главного родового признака земельного участка. Однако дефиниция должна быть построена четко, логично, последовательно.

Дефиниции присущи, как правило, четыре элемента:

1. определяемое понятие, т.е. то, что определяется;

2. предикат - то, что говорится об определяемом;

3. родовой признак, т.е. качество, которое присуще ряду родственных предметов или явлений;

4. видовое отличие - качество, характерное только для данного определяемого понятия.

Приложим указанные элементы к объекту нашего исследования и определим, нуждается ли дефиниция "земельный участок" в доработке. Для начала напомним о том, что действующая дефиниция является второй по счету в ЗК РФ. В первоначальном варианте (до 24 октября 2008 г.) дефиниция выглядела следующим образом: земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Как мы видим, с 24 октября 2008 г. из определения исключили такие признаки, как "почвенный слой" и "описаны и удостоверены в установленном порядке". В настоящее время дефиниция "земельный участок" включает единственный родовой признак, присущий только ему, - границы. Почвенный слой таковым являться не может, в том числе потому, что до сих пор легального определения почвы на уровне федерального закона нет. Кроме того, почвенный слой (почва) является элементом природной среды (можно сказать, вторичным, по сравнению с землей - важнейшим компонентом окружающей среды), к тому же понятием неюридическим. Что же касается описания и удостоверения границ "в установленном порядке", то замена их на "определение" границ отразила не смену одного родового признака на другой (они таковыми и не являются), а изменение требований к документам о межевании, которые необходимы для постановки земельного участка на кадастровый учет.

Итак, определяемое понятие (земельный участок) и предикат (даваемое ему определение) в дефиниции "земельный участок" налицо. Родовой признак, границы, присущ всем объектам землеустроительных и кадастровых работ (другой вопрос: какие исключения в процессе их определения для тех или иных объектов установил законодатель?). Что касается видового отличия, все объекты землеустроительных и кадастровых работ обладают качеством, характерным для понятия "земельный участок", - границами. Однако не у всех указанных объектов граница определена таким же образом, как у земельного участка, и, как следствие, для каждого из них подготавливается свой вид проектного документа, а их границы на местности закрепляются своими знаками.

Можно возразить, указав на то, что дефиниция "земельный участок" все же нуждается в доработке, является неполной и сослаться на Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - ФЗ N 221-ФЗ). Так, п. 3 ч. 1 ст. 7, по сути, уточняет часть приведенного определения, говоря не просто о границах, а об "описании местоположения границ земельного участка", что подчеркивает особенности отражения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН). В других случаях в этом же Законе и других актах речь идет о характерных точках границ земельного участка (п. 7 ст. 38 ФЗ N 221-ФЗ), положении на местности характерных точек границы земельного участка, проекции границ земельного участка (п. 8 ст. 38 ФЗ N 221-ФЗ), об уточнении границ земельного участка или о местоположении границ (п. 9 ст. 38 ФЗ N 221-ФЗ). Однако, на наш взгляд, приведенные уточнения объясняются либо разными стадиями образования земельного участка и их документального отражения, либо видом кадастровых работ (образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или уточнение границ существующего), либо точностью и методами определения координат характерных точек границ земельного участка. Наиболее общим элементом дефиниции, родовым понятием без которого не могут существовать ни характерные точки, ни проекции границ, все же являются "границы". Все остальные элементы, которые включают в понятие "земельный участок" отечественные ученые, - конкретизация его технических и юридических свойств.

 

Классификация видов земельных участков

Определившись с родовым понятием, мы можем предложить классификацию видов земельных участков с технической точки зрения. В зависимости от характера границ земельного участка можно выделить три вида.

Первый - земельный участок, состоящий из одной части (участок имеет один контур, который полностью совпадает с его границами; часть земной поверхности в пределах этого контура и является земельным участком). Таких участков - подавляющее большинство (среди них: приусадебные участки; под зданиями, строениями, сооружениями; полевые участки для ведения личного подсобного хозяйства).

Второй вид - земельный участок, в состав которого входят нескольких обособленных частей (частей участка), не выходящих за пределы контура земельного участка; такой земельный участок называется единым землепользованием. Едиными землепользованиями являются, например, участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в соответствии с Указом Президента от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".

Третий вид - многоконтурный земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров; каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ). Чаще всего многоконтурные участки образуются под линейными объектами и их частями.

Приведенную классификацию полезно иметь в виду в процессе защиты прав на земельные участки как при виндикации (в целом земельного участка или его частей), так и в негаторных исках, когда объем требования и формулировка предмета искового заявления зависит от того, какие именно фактические препятствия в реализации правомочий собственника послужили поводом для обращения в суд.

Отсутствие накануне аграрных преобразований 90-х гг. XX в. каталогов координат точек границ подавляющего числа отведенных ранее земельных участков, а также особенности формирования информационной базы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) стали причиной появления "ранее учтенных земельных участков". К ним относились все участки, кадастровый учет которых был осуществлен (в "старой" терминологии - проведен) до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", что должно было подчеркнуть непрерывность ведения ГЗК. Сведения об этих участках, полученные из документов, содержащихся в распоряжении земельных комитетов, включались в инвентаризационные описи, а из них - в ГЗК. Правообладатели и сами могли напрямую обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о включении сведений об их участках в ГЗК. В целом же инвентаризация сведений о ранее учтенных участках была неполной. В настоящее время ст. 45 ФЗ N 221-ФЗ сохранила конструкцию "ранее учтенный земельный участок" как разновидность более общей конструкции - "ранее учтенного объекта недвижимости".

Выделим три подвида ранее учтенных земельных участков. Первый из них - земельные участки, границы которых на местности не устанавливались. Они не обладают всеми свойствами "земельного участка" (в понимании его в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ) из-за отсутствия характерных точек границ и их местоположения, не говоря уже о координатах этих точек. Местоположением каждого такого земельного участка является кадастровый квартал (какой-либо населенный пункт или часть населенного пункта, состоящего из нескольких кадастровых кварталов, а то и квартал в землях сельскохозяйственного назначения, а также квартал на межселенной территории). Технические свойства такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности (например, раздел; при этом возможен выдел участка из состава земель сельскохозяйственного назначения) и ограничивают его свойства как имущества.

Одновременно с "неотмежеванными" ранее учтенными земельными участками существует большое количество земельных участков, местоположение границ которых определялось (в "старой" терминологии - устанавливалось) на местности с привязкой к окружным границам населенных пунктов в системе координат 1963 г. (СК 63) или в условной системе координат. Подготовленные землеустроительные дела в отношении таких земельных участков передавались в райкомземы, а те впоследствии включали сведения об участках в инвентаризационную опись, и уже из описи - в ГЗК. По не совсем ясной причине (возможно, из-за небрежности или нехватки времени) информация материалов межевания земельных участков с ранее установленными границами в ГЗК не вносилась, хотя в настоящее время входит в состав государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. А ведь специалистам кадастрового органа необходимо было просто перевести данные о местоположении границ из одной системы координат в другую (при наличии связи между системами и ключей перехода, например, из условной системы координат в систему координат какого-либо города), что являлось относительно простой задачей даже для начинающего инженера-землеустроителя.

Помимо указанных двух подвидов ранее учтенных земельных участков, в настоящее время в ГКН внесены сведения о земельных участках с установленными уже после 2 января 2000 г. (после вступления в силу Закона N 28-ФЗ) и до 1 марта 2008 г. (даты вступления в силу Закона N 221-ФЗ) на местности границами, но со статусом "ранее учтенные". При этом в ГКН указывается "уточненная" площадь, сведения о которой, как известно, получают после определения на местности местоположения границ земельного участка. Статус в ГКН "отмежеванных" "ранее учтенных" не препятствует включению таких участков в гражданский оборот в качестве объектов аренды.

Не следует удивляться существованию конструкции "ранее учтенный земельный участок", который прямо ни в ЗК РФ, ни тем более в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) не указывается. При этом сведения о таких земельных участках, как мы уже указывали, внесены в ГКН. Все изложенное о "ранее учтенных земельных участках" отражает особенности проведения аграрной реформы в России, массового переоформления прав и приватизации земельных участков без должного землеустроительного сопровождения и, наконец, сложности формирования государственного кадастра недвижимости. Мы все еще наблюдаем переходный период в земельных отношениях, который завершится постановкой на кадастровый учет, условно говоря "последнего" ранее учтенного земельного участка.

 

Проблема пересечения границ и "переноса" земельных участков

Частым явлением при проведении землеустройства (в отношении территорий и зон), а также при образовании земельных участков в соответствии с ФЗ N 221-ФЗ является пересечение границ земельных участков.

Пересечение границ земельных участков может быть следствием ошибки, допущенной при выполнении:

1. территориального землеустройства в отношении ранее учтенных земельных участков, т.е. если государственный кадастровый учет земельных участков осуществлен до 1 марта 2008 г.;

2. кадастровых работ в отношении земельных участков, государственный кадастровый учет которых осуществлен после 1 марта 2008 г.

Пересечение границ связано в подавляющем большинстве случаев "...с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка", причем такого, местоположение границ которого определено, а сведения о них внесены в ГКН. В данном случае уместно было бы говорить о потенциальном пересечении или предвидимом, которое устанавливает кадастровый инженер еще на стадии подготовки межевого плана при сопоставлении сведений из ГКН и данных натурных съемок, указывая на это в своем заключении. Причем при исправлении ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка могут измениться его площадь и конфигурация. Если кадастровый инженер исчерпывающе обоснует необходимость и даже неизбежность таких изменений, то исправленные сведения без приостановления осуществления кадастрового учета вносятся в ГКН. В некоторых случаях пересечение границ является реальным и возникает вследствие нахождения на части уточняемого земельного участка какого-либо объекта недвижимости, например, автомобильной дороги, если акт выбора земельного участка и разрешение на строительство выданы с грубым нарушением закона. Кадастровому инженеру, который осуществляет на местности натурные съемки такого объекта, ничего не остается, как закоординировать точки пересечения и объяснить заказчику кадастровых работ в своем заключении (это может быть экспертное заключение, которое правообладатель положит в основу искового заключения) невозможность в сложившейся ситуации уточнения местоположение границ. Реальность пересечения делает невозможным уточнение местоположения границ земельного участка правообладателя до тех пор, пока не будет устранено препятствие - сам построенный объект - и не будет доказана незаконность образования земельного участка под таким объектом.

Вернемся к понятию земельного участка, закрепленному в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которому важнейшим свойством земельного участка является наличие у него границ. Как метко подметила Е.С. Болтанова, "...конкретный земельный участок относительно системы координат находится в строго определенном месте и не может быть перенесен на другое место". Данное свойство, взятое как часть идеальной конструкции "земельный участок", позволяет отделить земельный участок не только от других природных и искусственных объектов, но и индивидуализировать его для целей гражданского оборота, когда собственник вправе им распоряжаться по собственному усмотрению. Однако некоторые исследователи указывают на сложность вопроса об установлении границ между земельным участком и, например, недрами, а также иными природными объектами. "Установление точной и универсальной границы между землей и недрами, - пишет С.А. Чаркин, - в ряде случаев бывает затруднительно, особенно когда имеет место выход на поверхность земли месторождений полезных ископаемых" (но не ранее учетный земельный участок).

Необходимость массового "переноса" многих земельных участков в ближайшие годы видится просто неизбежной, если учесть информацию профессиональных картографов.

П.П. Лебедев (Государственный университет по землеустройству, г. Москва) приводит примеры недостатков подготовки и содержания документов по установлению территориальных зон и зон с особыми условиями использования для их кадастрового учета в шести муниципальных районах Тюменской области:

 

• пространственные расхождения топографических основ с планами земельных участков в среднем составляют 10 м, а максимальные - достигают 150 м;

• несоответствия границ на планах смежных земельных участков составляют более 50% общего количества смежных пар;

• границы населенных пунктов на генеральных планах не соответствуют границам изображенных на планах установленных и учтенных в кадастре пограничных земельных участков.

ЗК РФ, как мы заметили, отсылает в вопросе о местоположении границ к федеральному законодательству. Однако до настоящего времени, как это не покажется странным, ни в одном федеральном законе нет легального определения "границы (местоположение) границ земельного участка", как и нет подробного описании процедуры кадастровых работ по ее определению. Пункт 7 ст. 38 ФЗ N 221-ФЗ в одном предложении указывает только на то, как они устанавливаются. В законодательстве также отсутствует легальное определение конструкции "смежный земельный участок". В пункте 3.1 ст. 25 ФЗ N 221-ФЗ он упоминается четыре раза в связи с "...учетом изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки)...". В пункте 14 требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка указывается, что смежные земельные участки имеют общие характерные точки границ земельных участков. При этом значительное число споров рассматривается в судах именно по искам собственников смежных земельных участков. Как правило, это по преимуществу негаторные иски, главное требование которых - устранение препятствий в пользовании земельным участком: требования демонтировать чужое строение или забор на своем земельном участке, убрать строительные материалы и т.д.

Что касается ненормативных актов, то Приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков", как видно из его наименования, отражает через межевой план результат определения местоположения границ земельного участка. Однако местоположение границ земельного участка определяется кадастровыми инженерами все еще в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной 8 апреля 1996 г. Роскомземом и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными 17 февраля 2003 г. руководителем Федеральной службы земельного кадастра России С.И. Сай в той части, которая не противоречит действующему законодательству. Новые требования к точности определения координат характерных точек утверждены в 2012 г. уже упоминавшимся нами Приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 г. N 518.

 

Понятие "земельный участок" и соотнесение его с другими понятиями ЗК РФ

Рассмотрим соотнесение понятия "земельный участок" с другими понятиями, что позволит нам завершить составления "реестра" существующих проблем.

Нельзя не отметить некоторую понятийную неточность в действующем земельном законодательстве. Так, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ относит к объектам земельных отношений наряду с земельными участками и их частями и землю как природный ресурс. Однако если придерживаться представления о земле как об исходном природном объекте и природном ресурсе, придется признать отсутствие принципиального отличия понятий "земельный участок" и "земля", хотя это противоречит определению земельного участка как "части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом". Земля, как таковая, не может являться, по меньшей мере, объектом имущественных отношений и сделок вследствие отсутствия свойств, присущих индивидуально-определенной вещи. Тем не менее законодатель использует не понятие "земля", а "земли" при раскрытии более широкого понятия "земельные отношения" - отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). И это несмотря на то, что в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ говорится об отношениях по использованию и охране земли. В ЗК РФ, таким образом, мы не находим соотнесения на уровне четких юридических определений понятий "земля" и "земельный участок".

Рассмотрим теперь соотношение понятий "земельный участок" и "земли". В статье 7 ЗК РФ перечисляются категории земель, которые являются частью "состава земель Российской Федерации". В то же время в п. 1 ст. 3 ЗК РФ в качестве объекта имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению указывает на земельные участки. Этим самым законодатель, представляется, наделяет земли свойством оборотоспособности через земельные участки. Если следовать данной логике, то надо бы признать, что земли - это совокупность земельных участков.

Общеизвестно, однако, что в состав земель входят как земельные участки, так и земли общего пользования, например, дороги, доступ к которым должен обеспечиваться при образовании земельных участков. Из муниципальных земель происходит образование земельных участков. Как соотнести между собой содержание того и другого? Может быть, ответ кроется в том, что понятие "земли" включает и "землю" как исходный природный ресурс, и земельные участки как индивидуализированные части этого ресурса? Тогда пришлось бы признать, что понятие "земли" шире по объему, чем "земля". Однако это противоречит ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля указана в числе "природных ресурсов" как "...основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории". "Земли" в таком случае представляются больше категорий юридической и производной от всеобъемлющего понятия "земля", т.е. частным проявлением последней.

В самой Конституции РФ (ч. 2 ст. 9) мы находим объекты, которые наделяются свойствами земельного участка - "земля" и "другие природные ресурсы". Такая же картина и в ч. 1 ст. 36: "...граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю". Однако разговор о собственности подразумевает не что иное, как имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению. Однако этими "оборотоспособными" свойствами, как мы отметили выше и будем отмечать далее, наделяются только земельные участки!

При обращении к гл. 17 ГК РФ (ч. 1) уже в самом начале, в п. 1 ст. 260, мы также сталкиваемся с тем, что "право собственности на землю" раскрывается через способы распоряжения земельным участком. "Право собственности на землю", следуя логике пункта, вполне может заменить собой "право собственности на земельный участок". И это несмотря на то, что ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит только земельные участки и участки недр, исключая "землю". Следуя указанной логике, допустив то, что предметом распоряжения (оборота) является земля, попытаемся зарегистрировать на нее право в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон 122-ФЗ). В итоге, без сомнения, мы получим отказ по той причине, что государственная регистрация прав осуществляется только в отношении земельного участка (ст. ст. 19, 25.2 Закона 122-ФЗ), права аренды на земельный участок (участок недр) или часть его (ст. 26 Закона 122-ФЗ), сервитута в отношении части земельного участка или всего земельного участка (п. 2 ст. 27 Закона 122-ФЗ). Наконец, ст. 30.1 указанного Федерального закона и по своему названию ("Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю"), и по содержанию указывает на то, что земля не может быть предметом распоряжения и объектом регистрации.

Соотнося между собой понятия "земли" и "земельный участок", вернемся еще раз к ЗК РФ, его понятийному аппарату. В статьях 9 - 11 ЗК РФ о полномочиях в области земельных отношений речь идет в числе прочего и о "резервировании земель", и об "изъятии земельных участков". Из пункта 2 ст. 56.1 ЗК РФ следует, что под "резервированием земель" подразумевается "ограничение права собственности и иных вещных прав на земельные участки". Создается впечатление, что законодатель под "землями" как будто понимает совокупность "земельных участков" или даже ставит между ними знак равенства.

Статья 49 ЗК РФ посвящена целиком изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Ни в одном случае изъятия не идет речь о "землях". Из этого следовало бы сделать вывод, что понятия "земли" и "земельные участки" не тождественны и "земли", как может показаться, есть совокупность земельных участков. В подтверждение такого заключения можно было бы сослаться на п. 1 ст. 85: "...в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки...", а также и на п. 12 ст. 85, в котором говорится о земельных участках общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами. В части 2 ст. 26 ФЗ 221-ФЗ указывается проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку. Однако о вхождении понятия "земельные участки" в "земли" как об определяющем начале в данном случае можно было бы говорить только тогда, когда площади, улицы, проезды и т.д. существовали как объект, определение которого приведено в ст. 11.1 ЗК РФ, т.е. как земельный участок. Но объекты (назовем их так) общего пользования в составе земель населенных пунктов образовывались в последние двадцать лет и даже в более ранний период не по принципу "сформирован земельный участок - возник объект общего пользования/земельный участок общего пользования", а по принципу "(раз) за пределами застроенных территорий, жилых и производственных зон (значит) - объекты общего пользования".

Таким образом, имеются достаточные основания говорить о несогласованности на данный момент понятийного аппарата законодательства о земельных отношениях и градостроительной деятельности (в той части, которая связана со статусом земельных участков), о произвольной подмене узкого понятия "земельный участок" более широкими понятиями, не обладающими свойствами земельного участка. Возможно, законодателю следовало бы доработать правовые конструкции "природные ресурсы", "земля", "земли", "территория", "территориальная зона" и соотнести их с понятием "земельный участок".

В связи с введением в действие  Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), земельный кодекс (далее Кодекс) был дополнен новыми статьями (ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2), призванными обеспечить синхронизацию положений Кодекса с правилами, установленными Градостроительным кодексом РФ. Впоследствии в указанные статьи неоднократно вносились изменения и дополнения.

Статья 30.1Кодекса содержит нормы, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст. 30Кодекса, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения ст. 30применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1Кодекса. Согласно п. 1 ст. 30.1Кодекса, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5и 5.1 п. 1 ст. 24Кодекса, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16ЖК РФ). Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16ЖК РФ). Комната - это часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16ЖК РФ) Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду. Исключением являются случаи, установленные подп. 5и 5.1 п. 1 ст. 24Кодекса, когда участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным. В случаях предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта в порядке, установленном в п. 4 ст. 30Кодекса. Согласно п. 2 ст. 30.1Кодекса, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5и 5.1 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30и п. 27 ст. 38.1Кодекса. Таким образом, по общему правилу п. 2 ст. 30.1Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случаях, прямо перечисленных в данном пункте. Во-первых, без проведения торгов в безвозмездное срочное пользование предоставляется земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с ФЗот 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" Во-вторых, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предоставляются земельные участки в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом (см. подп. 5.1 п. 1 ст. 24Кодекса). В-третьих, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов (см. п. 2.1 ст. 30Кодекса). В-четвертых, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц, то единственный участник аукциона не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (см. п. 27 ст. 38.1Кодекса). Пункт 3 ст. 30.1Кодекса содержит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет. Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, то соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, заинтересованному в предоставлении земельного участка. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Следует обратить внимание на то, что положения п. 3 ст. 30.1Кодекса не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома). Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами. Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "индивидуальный жилой дом", определяя лишь родовое понятие - "жилой дом". Часть 3 ст. 48ГрК РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимает отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом - это жилой дом с количеством этажей не более чем три, создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи и относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.  

 В настоящее время российская законодательная система предоставляет лишь два способа приобретения прав на земельный участок и последующего строительства на нем - это приобретение его в собственность, либо заключение договора аренды для целей строительства, что в целом явно не отвечает требованиям современного гражданского оборота и существенно сдерживает развитие строительной отрасли страны. В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в публичной собственности, уполномоченные органы проводят работу по формированию соответствующего земельного участка: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом. Анализ существующей практики по формированию земельных участков выявил существенные недостатки в системе межевого дела. Так, применяемая в большинстве субъектов в Российской Федерации система межевания представляет собой формальную и бессистемную инвентаризацию фактического землепользования. Разработчики проектов межевания «прилепляют» к границам существующих участков новые участки, заполняют щели, оставленные между земельными участками новыми земельными участками, даже если они шириною в метр и менее, «прилепляют» земельные участки к фасадам зданий, участки которых сформированы по обрезу фундамента, и подобное. Такие проекты межевания усугубляют проблемы российского, и в частности петербургского землепользования. Выходом из сложившейся ситуации является повсеместное введение практики, соответствующей градостроительному законодательству и признание неокончательности результатов межевания для учтенных в земельном кадастре земельных участков. Следует так же отметить, что дальнейшее развитие законодательства, регулирующего вопросы, связанные с индивидуализацией земельных участков (об образовании земельных участков и их кадастровом учете) должно происходить в тесном взаимодействии с совершенствованием законодательства в части геодезии, картографии и пространственных данных инфраструктуры. Земельный участок для строительства из земель, находящихся в публичной собственности, может предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием этих мест (ст. 30 ЗК). В первом случае помимо проведения работ по формированию земельного участка осуществляется кадастровый учет земельного участка, затем проводятся торги по его продаже либо продаже права на заключение договора аренды земельного участка или осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления заинтересованных гражданина или юридического лица (при условии, что, несмотря на предварительную и заблаговременную публикацию сообщения о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка, имеется только одна заявка). Информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства происходит через печатные средства массовой информации. При этом остался открытым вопрос о том, когда следует его проводить. Существует несколько точек зрения. Согласно одной из них это целесообразно делать сразу после оформления (подготовки) акта о выборе земельного участка, когда выясняется принципиальная возможность размещения объекта по градостроительным, экологическим, санитарным и иным нормам на конкретном земельном участке. В соответствии с другими мнениями информирование следует проводить непосредственно после получения заявления от заинтересованного лица о выборе земельного участка под строительство. Этот вариант решения вопроса представляется не совсем разумным, поскольку по различного рода причинам, предоставление участка может не состояться и информирование окажется ненужным. Во втором случае соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления помимо проведения работ по формированию земельного участка и его кадастровому учету должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, оформляемое актом о выборе земельного участка для строительства с приложением проекта его границ, а также решение о предоставлении земельного участка для строительства (ст. ст. 31, 32 ЗК). В нормах, регулирующих данный вопрос, был обнаружен пробел: законодательством не урегулирована ситуация, когда на земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта претендует несколько лиц. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации говорит о том, что такой участок должен быть выставлен на торги, поскольку таким способом обеспечивается справедливый баланс интересов. Но теоретически возможен вариант предоставление участка лицу, первым обратившемуся с заявлением в уполномоченный орган или тому лицу, объект которого наиболее целесообразно разместить в выбранном месте. Необходимо ввести подобную норму в земельное законодательство во избежание излишних процедурных моментов, разногласий в толковании и возможного произвола уполномоченных органов в нарушение частных и общественных интересов. Следующим этапом является получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания, сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам). Наличие разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации - обязательное условие для получения разрешения на строительство. Разработка и согласование проектной документации процесс достаточно длительный и трудоемкий, требующий внимательности и высокой квалификации лиц, занимающихся этими вопросами. В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих территориях, относится к полномочиям органов местного самоуправления. В их компетенцию входит также утверждение правил землепользования и застройки соответствующих территорий, требованиям которых должны соответствовать проекты строительства вновь возводимых или реконструируемых зданий и сооружений. Названные правила включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Отнесение конкретного земельного участка к определенной территориальной зоне означает, что на этом земельном участке может осуществляться строительство лишь тех объектов, которые не противоречат целевому назначению соответствующей территориальной зоны. Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой. Согласно статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в установленном порядке, так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют. Основанием для такой регистрации может являться лишь решение суда о признании права собственности на самовольно возведенный объект. Признание права собственности на самовольную постройку может быть установлено судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Решение суда - это основание возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство - один из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, в этом случае остается необходимым лишь с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил. Одновременно, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Таким образом, строительство можно начинать только в том случае, если земельный участок, на котором должно осуществляться данное строительство, надлежащим образом оформлен, все необходимые согласования проведены и имеется разрешение на строительство. Своевременное оформление прав на земельный участок и получение разрешений на строительство важнейшие аспекты благополучного возведения и дальнейшего использования нового объекта недвижимости. Несоблюдение установленных законодательством требований может привести к тому, что за признанием права на построенный объект придется обращаться в суд. ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ И РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельный кодекс РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установил деление земель на категории. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую определяется и производится компетентными органами власти, но не самими пользователями земли. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель, целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Целевое назначение земель – это особое направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются в зависимости от категории земель на следующие:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Разрешенное использование – это особенности использования земель внутри установленных категорий. Правовой режим земель зависит также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования устанавливаются для каждой категории отдельно. Например, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены Градостроительным кодексом РФ. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Глава 20.1. Право застройки

Статья 300. Право застройки земельного участка

1. Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений.

В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

2. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.

3. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с пунктом 2 или 3 статьи 298.6 настоящего Кодекса), а их права определяются в соответствии с главой 19.4 настоящего Кодекса.

4. Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Право застройки подлежит государственной регистрации.

5. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки.

6. Правила настоящего Кодекса о застройке земельного участка соответственно применяются к застройке участков недр или водных объектов, если иное не установлено законом.

Статья 300.1. Права и обязанности лица, имеющего право застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые.

2. Лицо, имеющее право застройки, обязано в установленный срок возвести на земельном участке здания и сооружения.

Лицо, имеющее право застройки, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации.

Лицо, имеющее право застройки, обязано вносить установленную договором плату за право застройки.

Статья 300.2. Договор об установлении права застройки

1. Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке (статья 287), о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, - также о характеристиках возводимого здания или сооружения.

2. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение и возводить новое, о праве реконструировать здание или сооружение, о сроке права застройки, о плате за право застройки.

Статья 300.3. Срок права застройки

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет.

Право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в сто лет.

Статья 300.4. Плата за право застройки

1. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

2. Размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда.

Статья 300.5. Распоряжение правом застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

Право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

2. Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.

3. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения.

К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6 статьи 298.5).

4. На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 300.6. Прекращение права застройки

1. Право застройки прекращается по истечении срока, на который оно установлено.

Гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки.

2. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку.

3. По требованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 настоящего Кодекса. В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет.

4. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок.

5. Право застройки может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьями 296.4 - 296.6 настоящего Кодекса.

6. Право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

Статья 300.7. Последствия прекращения права застройки

1. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка.

2. В случае прекращения права застройки земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 6 статьи 300.6 настоящего Кодекса, орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка. Размер компенсации определяется по правилам пункта 2 статьи 296.2 настоящего Кодекса.

Одним из главных атрибутов ограниченного вещного права признается его особый объект, в качестве которого выступает земельный участок и другое недвижимое имущество, а в ряде правопорядков континентального права (к примеру, в германском, австрийском и швейцарском) - только земельный участок. Как правило, исключением из указанного правила выступает залог, который в правовой доктрине и законодательстве развитых стран признается вещным правом независимо от того, на какие - движимые или недвижимые - вещи он устанавливается*(117). Следует также обратить внимание на то, что для некоторых вещных прав вид объекта права имеет квалифицирующее значение при определении природы права. Например, известное некоторым зарубежным странам право преимущественной покупки в случае установления его на движимые вещи приобретает обязательственный характер, а при установлении на земельный участок имеет вещную природу*(118). Земельный участок как объект вещного права имеет три основные характеристики, через которые определяется его правовой режим. Во-первых, в качестве объекта вещного права может выступать земельный участок, границы которого определены и занесены в специальный кадастр. Во-вторых, вещное право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в специальном реестре прав и во многих правопорядках считается возникшим с момента такой регистрации. В-третьих, земельный участок признается объектом недвижимого имущества, в связи с чем имеет особое правовое регулирование, нежели движимые вещи. Что касается первых двух особенностей земельного участка как особой правовой категории, следует отметить: в большинстве национальных правопорядков разработано специальное законодательство как о порядке определения границ земельного участка, его постановки на специальный кадастровый учет, так и о государственной регистрации и ее правовых последствиях. Причем в развитых европейских странах этот режим существует уже не одно столетие, тогда как в странах с постсоциалистическими правопорядками, в том числе и в России, данное правовое регулирование было в основном разработано только в конце прошлого - начале нынешнего столетия. В частности, в Германии существует единая система официального кадастра недвижимости, которая представляет единую систему описания, измерения и управления земельной собственностью. За ведение кадастра недвижимости отвечают управления, созданные в пределах земель*(119). Важно заметить, что сходное правовое регулирование было сформировано и в российском праве, согласно которому земельный участок должен быть обозначен на местности, занесен в кадастр недвижимости под кадастровым номером*(120). Таким образом, посредством оформления границ земельного участка формируется правовая категория, которая может участвовать в обороте, а также стать объектом вещного права. Определение земельного участка, как правило, не раскрывается в законодательстве. Например, в германском гражданском праве не содержится понятие земельного участка, но большее внимание уделяется его правовому режиму. В швейцарском праве, напротив, понятие земельного участка прямо закреплено в Положении о Поземельной книге 1910 г. (Verordnung betreffend das Grundbuch), которое под земельным участком понимает земельную площадь с четко определенными границами (ст. 3 абз. 2 Положения Швейцарии о Поземельной книге). При этом речь идет об определении лишь горизонтальных границ*(121). В отечественном праве определению понятия земельного участка уделено особое внимание, в связи с чем оно получило закрепление в ЗК РФ (ст. 11.1), где под ним понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Напомним: в старой редакции Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) закреплял, что земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Не вдаваясь в подробности полемики, развернувшейся на страницах юридической литературы относительно разграничения правового регулирования прав на земельные участки, отметим, что с формированием земельного участка (т.е. определения границ и постановки на кадастровый учет) он становится самостоятельной юридической категорией, приобретает гражданско-правовой режим. В связи с этим определение земельного участка как объекта права должно содержаться прежде всего в ГК РФ*(122). Поэтому представляется правильным определение, которое закреплено в Концепции развития гражданского законодательства РФ (п. 3.6.1 разд. II): участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. В данном определении справедливо акцентируется внимание на такие признаки земельного участка как описание и удостоверение границ земельного участка и постановка на государственный учет.

Прошедший недавно круглый стол М-Логоса, посвященный праву застройку, был, пожалуй, первым публичным мероприятием, на котором более-менее подробно обсуждалась предлагаемая в проекте вещного права ГК РФ конструкция суперфиция (права застройки).

Мероприятие лично для меня оказалось довольно полезным и интересным. С одной стороны, получилось, что называется, "в бою" пообсуждать новеллы (меня попросили сделать доклад о праве застройки по проекту ГК на Санкт-Петербургском международном юридическом форуме и поэтому круглый стол стал хорошей разминкой в публичном отстаивании новелл), а с другой стороны, я для себя вынес кое-что новое (например, меня убедили в том, что наличие долга по внесению платежей за право застройки не должно быть основанием для прекращения этого права, здесь проект ошибается и соответствующие нормы нужно изменять, но об этом потом).

Мне представляется, что было бы полезным в формате блога еще раз пообсуждать принципиальные черты права застройки, его достоинства и недостатки в том виде как это право описано в проекте. Я предполагаю сделать несколько очерков, посвященных различным аспектам этих очень интересных новелл (возможно, есть смысл сделать такие очерки по всем ограниченным вещным права, включенным в проект). Первый очерк целесообразно, на мой взгляд, посвятить описанию конструкции права застройки и его сравнению с действующей юридической схемой строительства на чужом земельном участке.  

Итак, вкратце о том, что такое право застройки и для чего разработчики раздела "Вещное право" включили в него соответствующую главу.

1. Здания или сооружения возводятся либо (а) собственником земельного участка самостоятельно или при посредстве третьих лиц (подрядчиков), либо (б) лицом, не имеющим право собственности на земельный участок, но с согласия собственника. 

Во втором случае правовым основанием, позволяющим требовать от собственника претерпевания нахождения на его земельном участке чужого здания или сооружения, может быть или (а) договор, который предусматривает соответствующее обязательство собственника и право его контрагента требовать исполнения этого обязательства, или (б) ограниченное вещное право, содержанием которого собственно и является право застроить чужую землю и некоторое время пользоваться ею.

В первом случае мы имеем дело с договором аренды, во втором - с правом застройки.

2. В современном российском праве конструкция, опосредующая строительство на чужом земельном участке, устроена следующим образом. Застройщик заключает с собственником участка договор аренды для целей строительства (как правило, на срок до 5 лет), возводит здание/сооружение, регистрирует право собственности на него, а затем заключает договор аренды для целей эксплуатации здания/сооружения.

Как правило, все эти операции осуществляются в отношении застройки публичных земель, для застройки частных земель застройщики приобретаеют у собственников участки.

3. В чем видятся минусы существующей схемы строительства на чужой земле?

(а) застройщик вынужден дважды оформлять права на землю: при строительстве и для эксплуатации; целесообразность такого удвоения неочевидна;

(б) в силу того, что договор аренды (как и всякий договор) подчиняется принципу действия договорной свободы, это означает, что его содержание может быть довольно сильно изменено сторонами по сравнению с тем, как оно урегулировано законом. В нашем случае это означает, что в договоре аренды для целей строительства могут существовать условия, которые в значительной степени расшатывают "прочность" землепользования: право арендодателя на отказ от договора; право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату; блокирование арендодателем уступки и залога прав арендатора. Все это делает права арендатора крайне ненадежным (с точки зрения залогоспособности) активом;

(в) в законе нет норм, которые бы устанавливали возможность введения законом же минимального срока аренды, что является принципиальным для аренды для строительства с точки зрения гарантирования застройщику "прочного" правового положения в течение длительного времени и залогоспособности  его прав в отношении застраиваемого земельного участка;

(г) права арендатора по договору аренды вследствие недостатков (б) и (в) не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог для целей получения кредита на строительство. Тем самым застройщики лишаются важнейшего источника финансирования строительства и вынуждены искать его в иных сферах (в первую очередь - это частные накопления), перекладывая на инвесторов риски остановки строительства;

(д) аренда для целей строительства и эксплуатации зданий/сооружений имеет существенную специфику, отличающую ее от обычной аренды (достаточно, например, вспомнить, что договор аренды - это договор о пользовании вещью на время, по истечении которого арендатор должен возвратить вещь обратно с учетом естественного износа; но это же совершенно не укладывается ни в конструкцию аренды для целей строительства, ни аренды для целей эксплуатации здания!). В связи с этим возникают многочисленные вопросы о том, можно ли к этим случаям аренды применять общие положения об аренде (например, о праве арендодателя потребовать расторжения договора при двукратной просрочке в уплате арендной платы по договору аренды для эксплуатации здания; положительный ответ на этот вопрос - нонсенс!).

(е) действующее право совершенно не предоставляет собственникам частных земельных участков возможности "извлекать" стоимость земельных участков в виде постоянного дохода путем передачи их под застройку без отчуждения участка. Единственный способ для собственника участка капитализировать его ценность - это продажа участка. Но это означает, что собственник получает доход однократно, далее его задача заключается в поиске способа размещения этих денежных средств, например, на счете в банке для того, чтобы они приносили доход. Способа же капитализации, при котором участок бы не отчуждался, но собственник получал бы периодические платежи, сегодня в России нет. Между тем, привлекательная городская и пригородная незастроенная земля в крупных городах во многом частная. Получается, что собственникам участков необходимо или застраивать их, или продавать. 

Описанная ситуация нехороша и для девелоперов, которым для начала строительства требуется привлекать серьезные денежные средства для приобретения участка в собственность. Как правило, это делается за счет средств банковского кредита, что также удорожает строительство.

4. Право застройки как вещное право на чужой земельный участок в значительной степени лишено описанных недостатков.

(а) Право застройки устанавливается однократно и на весьма длительный срок (вопрос о конечности права застройщика, который волнует многих, предлагаю пообсуждать отдельно), оно предполагает не только право застроить, но и право эксплуатировать в течение срока действия права застройки соответствующие здания/сооружения. Кстати, введение права застройки, тем самым, подталкивает участников оборота к тому, чтобы не тратить время и денежные средства на государственную регистрацию права собственности на объекты, возведенные на чужом земельном участке. Ведь застройщику достаточно обладать соответствующим правом на участок, а возведенное здание рассматривается как составная часть права застройки. Оборот зданий/сооружений де-факто осуществляется будет оборота права застройки;

(б) содержание права застройки как вещного права хотя и определяется соглашением сторон (договором об установлении права застройки), но этот договор имеет значение лишь для цели внесения права в реестр. В дальнейшем право застройки существует только в том виде, как оно описано в реестре и постольку, поскольку оно записано в реестр. В связи с этим это право не может быть прекращено в результате одностороннего отказа от договора, его содержание не может быть изменено односторонним волеизъявлением собственника, оборот этого права (залог и уступка) осуществляется без согласия собственника. В целом, наверное, это право по своей экономической сути ничем не отличается от собственности на землю;

(в) закон устанавливает минимальный и максимальный срок права застройки.  Минимальный - 30 лет, максимальный - 100 лет. Сроки эти подобраны таким образом, что позволяют, с одной стороны, застройщику в любом случае извлечь существенную экономическую выгоду от застройки, а с другой - подчеркнуть "конечность" существования объекта. О срочности права застройки, еще раз напомню, я хотел бы поговорить отдельно, этому вопросу я планирую посвятить второй очерк;

(г) вследствие особенностей (б) и (в) право застройки должно стать привлекательным обеспечением для кредитования процесса строительства. Обращает на себя внимание на то, что привлечения кредитных средств для приобретения самого участка в данном случае не потребуется;

(д) введение права застройки устраняет несуразности, имеющиеся в текущей практике применения общих положений об аренде к аренде для целей строительства и аренде по ст. 36 ЗК;

(е) право застройки позволит вовлекать в оборот земельные участки, принадлежащие на праве собственности частным лицам, которые не имеют желания/намерения их застраивать. Право застройки - платное, оно позволит собственникам извлекать периодический доход, капитализируя тем самым ценность земельных участков, не отчуждая их. 

5. Можно ли добиться эффектов, описанных в п. 4, без резких изменений в сфере правового регулирования землепользования для целей строительства. В принципе, да, это возможно путем введения в гл. 34 Кодекса отдельного параграфа "Аренда для целей строительства и эксплуатации зданий и сооружений", в котором нужно исключить из конструкции договора аренды все те черты, которые присущи ей как договору. 

На мой взгляд, это вряд ли правильно методологически. В результате получится "договор аренды", который договором в подлинном смысле не является. Кроме того, оставляя именно "договор аренды" как основное право для строительство на чужом участке мы так и не сможем полностью юридически "оторвать" само право пользования участком от его основания - договора и снизить тем самым риски залогодержателей и возможных покупателей этого права.

Поэтому, как мне представляется, более догматически верно и практически целесообразнее конструирование права строительства на чужом земельном участке именно как ограниченное вещное право.

PS. Для России это право не новое, оно существовало с 1912 по 1948 г. (застройщики упоминаются в романе Булгакова "Мастер и Маргарита", правда, с явно негативной коннотацией - см. приложенную презентацию), поэтому утверждение о том, что, мол, для русского уха "право застройки" или тем паче "суперфиций" звучит дико - неправда (в конце концов, привыкли же россияне и, как говорят сотрудники кадастровых служб, с удовольствием (особенно сельчане) используют дикованное заморское слово "сервитут").

PPS. А еще есть безумно интересный вопрос о праве застройки, установленном на земельных участках в Крыму. Дело в том, что украинский ГК знает право застройки, а Закон о воссоединении гарантирует всем гражданам на крымских территориях сохранение всех прав на имущество. Вопрос: что с правом застройки, установленным до воссоединения на земельном участке, расположенном в Крыму?

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 года № 9626/08

Суд признал право собственности на производственную бетонную площадку – открытую стоянку с твердым покрытием

Выводы суда: стоянка, представляющая собой бетонную площадку, является объектом недвижимости, поскольку:

- стоянка создавалась именно как объект недвижимого имущества; - стоянка располагается на земельном участке, выделенном в законном порядке на праве постоянного (бессрочного) пользования. - на спорную площадку (стоянку) имеется технический паспорт, кадастровый номер. - стоянка не является самовольной постройкой

См. на данную тему статью: Асфальтовое покрытие – объект недвижимости? Судебная практика

Является ли бетонная площадка объектом недвижимости? Судебная практика