Право собственности на землю

Понятие права собственности

Право собственности на землю в объективном смысле – институт земельного права, представляющий собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Право собственности на землю в субъективном смысле – совокупность правомочий собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению землей.

До 1990 г. существовала исключительно государственная собственность на землю, которая характеризовалась тем, что собственником являлось исключительно государство, и земля не могла передаваться кому-либо в собственность – только в пользование. Соответственно земля исключается из гражданского оборота, а значит, не имеет стоимости – только денежную оценку.

В Конституции РСФСР 1978 г. было сказано, что земля – достояние народа (ст.11). Тем не менее, это народное достояние находилось исключительно в государственной собственности.

Институт права собственности имеет важное значение для построения всей системы земельного права, а также влияет на содержание других институтов – пользования, распоряжения, охраны и т.д.

Например, до 1993 г. земля была в исключительной государственной собственности и была статья 199 УК РСФСР. Разрешили частную собственность – убрали статью 199. Влияние на институт ответственности.

Формы, объекты и субъекты права собственности на землю

Частью 2 ст.9 Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности на земельные участки.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В ЗК РФ ст.9 Конституции развивается в главе 3, регулирующей отношения собственности на землю.

С учетом ст.3 ЗК РФ в регулировании земельных отношений собственности принимает участие гражданское законодательство. В ГК РФ есть глава 17 «Право собственности и иные вещные права на землю».

Объекты права собственности – земельные участки.

Субъекты права собственности на землю – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, физические и юридические лица.

Частная собственность на землю

В пункте 1 статьи 15 ЗК РФ дается понятие частной собственности.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица. Аналогичная норма содержится в ст. 215 ГК РФ. Кроме того, это закреплено в ст.36 Конституции РФ. В ней говорится также о том, что собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться землей таким образом, чтобы это не противоречило интересам общества и не причиняло вреда окружающей среде.

Чтобы учесть общественные интересы, не все земли могут находиться в различных формах собственности и, прежде всего, в частной. Об этом говорится в пункте 2 ст.15 ЗК РФ. Это же вытекает из анализа ст.9 Конституции РФ.

Статья 27 ЗК РФ говорит о том, что в частной собственности не могут находиться земельные участки, изъятые из гражданского оборота, т.е. на данные участки установлен запрет на передачу в частную собственность. Перечень изъятых из оборота земель дается в пункте 4 ст.27 ЗК РФ.

Вопрос об изъятии земель из гражданского оборота решается на федеральном уровне. Это вытекает из пункта 2 ст.15 ЗК РФ.

Ограниченные в обороте земельные участки, по общему правилу, также не могут находиться в частной собственности, за исключением случаев, установленных ФЗ (абз.2 п.2 ст.27 ЗК РФ). Перечень земель, ограниченных в обороте содержится в пункте 5 ст.27 ЗК РФ.

ИГ могут иметь в частной собственности земельные участки при некотором ограничении, которое также устанавливается исключительно на федеральном уровне. Прежде всего, это приграничные территории.

Указ Президента от 9 января 2011 г. N 26 утвердил перечень приграничных территорий, в пределах которых ИГ не могут иметь в собственности земельные участки.

Кроме того, в собственности ИГ не могут находиться земельные участки под некоторыми зданиями, перечень которых устанавливается УП РФ (п.5 ст.35 и п.9 ст.36 ЗК РФ).

Согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ИГ не могут иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения.

Обратить внимание на статью 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разновидности частной собственности:

1. Общая собственность:

1. Долевая;

2. Совместная;

2. Индивидуальная.

Стоит отметить, что во многих странах мира частная собственность вовсе не преобладает. Чаще всего земля арендуется у государства, которое таким образом является не только сувереном, но и собственником земли.

Основания возникновения права частной собственности содержатся в статье 25 главы V ЗК РФ («Возникновение прав на землю»), которая является общей для возникновения права собственности. В пункте 1 ст.25 содержится отсылка к гражданскому законодательству (ст.8 ЗК РФ).

Государственная собственность на землю

В ЗК РФ содержатся статьи 16,17,18, посвященные государственной собственности на землю. Из этих статей следует, что земля может находиться в собственности РФ и её субъектов.

Понятие государственной собственности содержится в п.1 ст.16 ЗК РФ.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Собственность у РФ и у субъектов РФ возникает:

1. При разграничении государственной собственности (ст.3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»);

2. В соответствии с гражданским законодательством;

3. В случаях, когда земля безвозмездно передается из федеральной собственности в собственность субъектов РФ.

Несмотря на то, что государственная собственность делится на собственность РФ и субъектов РФ, Конституция РФ статьей 72 относит вопросы владения, пользования и распоряжения к совместному ведению РФ и субъектов РФ.

Муниципальная собственность не землю

Статья 19 ЗК РФ посвящена вопросам муниципальной собственности на землю. В отличие от ранее изученных статей, данная статья не содержит определения муниципальной собственности. В ней лишь указаны основания возникновения муниципальной собственности.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

1. Которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

2. Право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

3. Которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

4. Которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Кроме того, в муниципальную собственность могут переходить участки, от которых отказался их собственник.

Важно отметить, что муниципальная собственность может находиться за границами муниципальных образований.

МО могут передавать друг другу земельные участки в собственность.

Что касается понятия муниципальной собственности, нужно обратиться к ст.215 ГК РФ, согласно которой муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим МО.

Основания прекращения прав на землю содержатся в главе 7 ЗК РФ (статья 44).

Приватизация

Одно из оснований возникновения права частной собственности – приватизация земли.

Приватизация земельного участка – переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную собственность физических и юридических лиц, т.е. это одно из оснований возникновения частной собственности на землю.

Условия приватизации:

1. Не все земли можно приватизировать;

2. Землю приватизируют за плату или бесплатно;

3. В случае платной приватизации оформляется договор купли-продажи земельного участка.

Виды приватизации:

1. Приватизация в сфере сельскохозяйственного производства;

2. Приватизация земли при приватизации промышленных предприятий и объектов;

3. Приватизация земель, предоставленных гражданам (под сады, дачи, гаражи, жилые дома).

Для регулирования отношений по приватизации используются как гражданское, так и земельное законодательство, прежде всего – ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст.28), ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если ФЗ разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Если гражданин или ЮЛ обратились с заявлением о приватизации земельного участка, то отказ может быть лишь в трех случаях:

1. Если земельный участок изъят из гражданского оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ);

2. Если ФЗ установлен запрет на приватизацию земельных участков (п.8 ст.27 ЗК РФ);

3. Если земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (резервирование может осуществляться как на уровне РФ, так и на уровне субъекта РФ).

Земли, ограниченные в обороте, по общему правилу, не могут быть приватизированы, если это не разрешено ФЗ (п.4 ст.28 ЗК РФ).

Общее правило о платности или бесплатности земли закреплено в пункте 2 ст. 28 ЗК РФ. Согласно данному положению приватизация земли может осуществляться за плату.

Бесплатно приватизировать землю могут:

1. Граждане, имеющие трех и более детей, для индивидуального жилищного строительства;

2. Религиозные организации;

3. Общероссийские организации инвалидов (п.2 ст.3 ФЗ №137-ФЗ);

4. Собственники помещений в жилом доме могут приватизировать землю под данным домом;

5. Граждане, у которых есть документы о праве пожизненно наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. На сегодняшний день существует упрощенный порядок приватизации таких земельных участков. Данный порядок действует с 2006 г. (п.9.1 ст.3 ФЗ №137-ФЗ);

6. Под жилым домом, который был приобретен до введения в действие закона СССР «О собственности в СССР» (п.4 ст.3 ФЗ №137-ФЗ);

7. Садовые товарищества (ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных …»).

В случае платной приватизации размер платы определяется согласно ст.2 ФЗ №137-ФЗ. Также плата определяется согласно п.1.1 ст.36 ЗК РФ. Порядок определения платы (выкупной цены) устанавливают собственники земельных участков.

Пункт 1.2 ст.36 ЗК РФ говорит о предельном размере цены выкупаемого участка – она не может превышать рыночную.

Что касается сроков приватизации:

1. Для граждан сроки не установлены (исключение – занимающиеся предпринимательской деятельностью);

2. Для садоводческих товариществ, гаражных кооперативов также не установлен срок приватизации;

3. Что касается ЮЛ – см. п.2 ст.3 ФЗ №137-ФЗ;

Содержание права собственности на землю

Содержание права собственности – полномочия по владению, пользованию и распоряжению.

Публичные субъекты права собственности реализуют все эти полномочия через управление.

Вся триада реализуется через совокупность прав и обязанностей.

Можно выделить две группы прав:

1. Распоряжение земельным участком – эти права закреплены в ГК РФ (ст.260);

2. Владение и пользование землей – ЗК РФ, статьи 40, 42.

Ограничение прав собственников, их правовая и социальная основа

Социальная основа ограничений:

1. Земля является объектом природы, выполняющим жизнеобеспечивающую функцию;

2. Все земельные участки, независимо от их принадлежности, в совокупности образуют единый земельный фонд.

Ограничения касаются не хозяйственной деятельности, т.е. законодатель не диктует, какую продукцию производить на земле, ограничения касаются целевого использования, правил пользования и выкупа для государственных и муниципальных нужд.

Правовая основа для ограничения – ст.36 Конституции, ст.129 ГК РФ.

Ограничения прав собственников должны обеспечить рациональное использование и охрану земель. Они устанавливаются НПА ИОГВ либо решением суда.

Основания ограничения могут быть установлены только на федеральном уровне (ч.3 ст.55 Конституции РФ).

Ограничения, согласно п.3 ст.56 ЗК РФ, устанавливаются актами ОГВ, ОМС или судом. Они могут быть срочными и бессрочными, подлежат государственной регистрации.

Способы ограничения прав:

1. Земельный сервитут;

2. Зонирование территории;

3. Установление сроков начала и завершения застройки;

4. Установление различных охранных зон;

5. Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд;

6. И др.

Сделки с земельными участками

С переходом к многообразию форм собственности на землю земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК – это возможность способно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Данное понятие применимо и к земле (п.1 ст.43 ЗК РФ).

Оборотоспособность земельного участка – возможность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Руководствуясь ст.153 ГК РФ, можно дать следующее определение сделки с земельными участками – это действия граждан или юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Статья 260 ГК РФ определяет виды сделок с земельными участками.

Роль гражданского права в регулировании сделок с землей:

1. ГП дает понятие сделки;

2. Виды сделок;

3. Формы сделок;

4. Недействительность сделок;

Что касается ЗП, то здесь указаны условия совершения сделок, ограничения сделок, юридическое оформление.

Таким образом, гражданское законодательство выступает как общее законодательство, а земельное – как специальное.

Не все земельные участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок земельные участки, изъятые из гражданского оборота (п.2 ст.27 ЗК РФ).

Общие условия совершения сделок с земельными участками:

1. Земельный участок не должен быть изъят из оборота;

2. Должен пройти кадастровый учет;

3. Сохраняется целевое назначение данной земли (речь идет о категории земель);

4. Сохраняется установленный режим использования земель;

5. Отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

6. Не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

7. В ряде случаев требуется сохранение минимального размера земельного участка для данного целевого использования (т.е. должен быть соблюден принцип нормирования);

Особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения (см. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сделки с землей всегда оформляются письменно и в договорах указываются признаки, идентифицирующие земельный участок (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости).

В договоре обязательно указываются обременения, если они есть. К договору прилагается кадастровый паспорт; документы, подтверждающие права на земельный участок; сводные ведомости оценки строений в случае их наличия на участке; в случае, если участок заложен, то в договоре также указываются требования залогодержателя по задолженности.

Особенности отдельных видов сделок:

1. Купля-продажа: к данному виду сделок применяются правила о продаже недвижимости. Согласно договору купли-продажи, продавец обязуется продать в собственность покупателя земельный участок. Договор заключается письменно, переход права собственности подлежит государственной регистрации, обязательное условие – цена (ст.555 ГК РФ), при продаже земельного участка в рассрочку или в кредит он находится у продавца в залоге, пока не будет выплачена вся сумма за участок (п.5 ст.488 ГК РФ). В ЗК требования к купле-продаже земельного участка содержатся в ст.37. Там содержатся требования к ЗУ как объекту купли-продажи, условия, которые не следует включать в договор купли-продажи, т.к. в силу п.2 ст.37 ЗК РФ они станут недействительными. В пункте 3 данной статьи указаны способы защиты интересов покупателя в случае нарушения его прав продавцом земельного участка. В ряде случаев купля-продажа земельного участка осуществляется с торгов (в случае продажи государственных и муниципальных земель). Основанием для заключения договора купли-продажи в этом случае является протокол о результате торгов (см. ст.30 ЗК РФ).

2. Ипотека: данный вид сделки регулируется ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предмет ипотеки: земельный участок, не изъятый и не ограниченный в обороте. Кроме того, можно заложить арендные права, это может сделать арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды с согласия собственника земли. Если собственность общая долевая или совместная и один из участников хочет заложить свою долю, она должна быть выделена в натуре. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного для определенной цели. По общему правилу, нельзя заложить государственные или муниципальные земли, исключение – пункт 1 ст.62.1 Закона об ипотеке, здесь речь идет о государственных и муниципальных землях, которые предоставлены для жилищного строительства и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, т.е. эти земли можно заложить, чтобы получить кредит на их благоустройство.

Ипотека земли, на которой есть здания или строения: по общему правилу, право залога распространяется и на здания, если заложен земельный участок, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. В отношении земель сельскохозяйственного назначения право залога на здания распространяется в обязательном порядке, т.е. такие земли нельзя заложить без находящихся на них строениях.

В случае обращения взыскания на земельный участок они выставляются на торги. Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения возможно только после уборки урожая.

3. Дарение: по данному договору даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность другой стороны (одаряемому) земельный участок. Договор заключается письменно, подлежит госрегистрации, отказаться также можно только письменно с регистрацией (ст.572 ГК РФ).

4. Мена: по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К данному договору применяются положения о купле-продаже в соответствии со ст.567 ГК РФ, при этом каждая из сторон признается продавцом. В отношении земельных участков применяются положения о договоре купле-продаже из ст.37 ЗК РФ.

Отличие мены от купли-продажи: отсутствие условия о цене товаров.

5. Рента: по договору ренты одна из сторон (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученный земельный участок выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств получателю ренты в какой-либо другой формы (ст.583, 585, 588, 596 ГК РФ).