3.3 Общие положения о купле-продаже жилищно-коммунальных услуг

Основой системы отдельных видов обязательств является договор купли-продажи. На его осно-

ве осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущест-

венных ценностей, являющихся товарами.

Нормативные положения, относящиеся к договору, как сделке (юридическому факту), пре-

дусматривают возникновение и содержание обязательственного правоотношения. Эти норма-

тивные положения распространяют свое действие и на отношения, связанные с исполнением и пре-

кращением договора, включая возможность наступления ответственности сторон за неисполнение и

ненадлежащее исполнение договорного обязательства.

Общие нормы, применимы ко всем видам договора купли-продажи. Однако отдельные виды

договора купли-продажи, например энергоснабжение, управление многоквартирными домами и не-

которые другие, могут быть изменены конкретным договором или специальными нормами. Такие

изменения не могут отменять действия общих норм, определяющих юридическую природу договора

купли-продажи, прежде всего, норм о понятии договора, предмете договора и основных правах и обя-

занностях продавца и покупателя.

Нормативные положения о купле-продаже базируются на нормах Гражданского кодекса Рос-

сийской Федерации, которые в качестве неотъемлемой части входят в единый массив законодатель-

ства, регулирующего отношения по купле-продаже. Гражданский кодекс Российской Федерации оп-

ределяет, что товаром могут быть любые вещи, в том числе и жилищно-коммунальные услуги (см.

ст.128 ГК РФ). Поэтому в договоре на предоставление услуг населению применяются правила дого-

вора купли-продажи, установленные в ст.454 – 548 ГК РФ.

Предметом договора являются вещь и определенная денежная сумма, являющаяся ценой дан-

ной вещи. Под вещью понимается материально-телесная субстанция, находящаяся в твердом, жидком

или газообразном состоянии, выступающая как товар в гражданском обороте. К вещам, являющимся

предметом договора купли-продажи, относятся как движимые, так и недвижимые вещи. Вещи явля-

ются предметом договора купли-продажи независимо от цели их приобретения покупателем. Ими

могут быть как вещи, предназначенные для личного, семейного и домашнего использования, так и

вещи, употребляемые в сфере профессиональной и предпринимательской деятельности. Сфера дей-

ствия договора купли-продажи помимо вещей распространяется и на имущественные права. Выпол-

нение работ и оказание услуг с точки зрения Гражданского кодекса РФ рассматриваются в качестве

вещей и поэтому могут выступать как товар в гражданском обороте, то есть являться предметом до-

говора купли-продажи независимо от цели их приобретения покупателем. В договорах о купле-

продаже термин "вещь" заменяется термином "товар", а в ряде других случаях используются

вещно-видовые наименования предмета договора, например, энергия, работы или услуги.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

46

В качестве стороны договора купли-продажи (продавца и покупателя) могут выступать все

субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и

дееспособности. При этом продавец должен быть собственником продаваемой вещи. Исключение

составляют случаи, прямо указанные в законе.

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая

сторона имеет права и обязанности. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется

передать вещь (товар) либо имущественные права в собственность другой стороне (покупателю), а

покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Эти правила применяются к отдельным видам договора купли-продажи, например энергоснабжение.

Продавец несет две основные обязанности: по передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на

покупателя права собственности на продаваемую вещь (товар). Права и обязанности сторон конкре-

тизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным

характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключи-

тельных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его раз-

новидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: о вещи (товаре)

и цене вещи (товара).

Коммунальные услуги это не только вещи, которые являются объектами гражданских прав, как

это следует из главы 6 ГК РФ, но, благодаря материальным носителям, являются товаром, купля-

продажа которого, должна соответствовать определённым нормам. Это обусловлено специфическими

свойствами таких услуг, как электро – и теплоснабжение: непрерывность процесса производства, пе-

редачи и потребления; невозможность накапливать их в значительных объемах; необходимость в

специальных приборах обнаружения в сети. Услуги энергоснабжения рассматриваются как особый

товар, по отношению к которому, как объекту права собственности ограничивается применение пра-

вомочий владения и распоряжения.

Продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям,

предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса РФ о качестве товара , в момент передачи по-

купателю и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары та-

кого рода обычно используются.

Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Продавец несет две основные

обязанности: по передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на покупателя права собственно-

сти на продаваемую вещь (товар). У покупателя имеются две основные обязанности: принять вещь

(товар) и уплатить за нее определенную сумму (цену).

При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по

возмещению причиненных убытков и уплате санкций.

Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным

элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора

устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами.

При этом если условие о вещи (товаре) устанавливается самими сторонами при заключении до-

говора, то условие о цене вещи (товара) в определенных случаях может определяться на стадии ис-

полнения договора и даже не самими сторонами (см. п. 3 ст. 424 ГК).

Договор купли-продажи, составленный субъектами правоотношений на основе общего согласия уча-

стников, является консенсуальным договором. Действия продавца и покупателя по исполнению имеющихся

у них обязанностей должны совершаться после заключения договора.

Договор нельзя считать заключенным, если между сторонами договора не согласован вопрос о

наименовании и количестве товара. Другие характеристики товара, в том числе условия о качестве,

устанавливаются государственными стандартами, иными обязательными правилами, исходящими

от государственных и муниципальных органов власти, обычаями торгового оборота, предшествую-

щими отношениями сторон, назначением товара. При отсутствии упоминания о них в договоре

договор будет считаться действительным. Поэтому весьма важно в договоре с управляющими

организациями, либо с поставщиками коммунальных ресурсов или жилищных услуг в обяза-

тельном порядке называть федеральные стандарты качества этих услуг, сроки ремонтов и дру-

гие нормативы, установленные федеральным законодательством и тем самым закрепить право

потребителя взыскания в досудебном порядке законной неустойки, определённой нормативно-

правовыми актами. Нельзя ограничиваться простой ссылкой на эти законы и постановления.

Если стороны включают их в договор в качестве обязательных условий, то эти условия при-

обретают уже юридическую силу, так же как и условия о наименовании и количестве товара. Усло-

вие о качестве товара является одним из наиболее важных существенных условий договора куп-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

47

ли-продажи независимо от способа определения качества продаваемого товара: самими сторонами;

государством; иными лицами, не являющимися продавцом и покупателем; путем установления обя-

зательных для сторон правил.

Передача товара представляет собой регулируемый правом процесс перехода товара из владе-

ния продавца во владение покупателя. При вручении продавцом товара покупателю передача осу-

ществляется серией действий, проводимых продавцом, третьими лицами (транспортными организа-

циями, органами связи и т.д.) и покупателем. Момент исполнения обязанности продавца передать

товар покупателю предусматривается сторонами в договоре купли-продажи. Он находится в прямой

зависимости от места исполнения договорного обязательства. С моментом исполнения обязанности

продавца связываются важные правовые последствия: соблюдение срока исполнения кредитором

обязанностей по договору и возможные неблагоприятные для него имущественные последствия при

нарушении данного срока, переход к покупателю риска случайной гибели или порчи товара.

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вруче-

ния товара покупателю. В этом случае исполнение продавцом обязанности по передаче товара

происходит в месте нахождения покупателя, пространственно отделенном от продавца, а обязан-

ность по доставке продавцом товара должна быть предусмотрена договором. Доставка товара поку-

пателю может осуществляться как транспортом, принадлежащим поставщику, так и транспортом,

находящимся в собственности (ведении) самостоятельных транспортных предприятий. В договоре

купли-продажи, предусматривающем обязанность продавца по доставке товара, должно быть указа-

но, кто - продавец или покупатель - несет расходы по доставке товара. Предполагается, что таковым

является продавец, который может включить их в цену товара.

В договоре купли-продажи под риском понимается гибель или повреждение товара, наступив-

шие по не зависящим от сторон причинам, вследствие возникновения случайных явлений или дейст-

вия обстоятельств непреодолимой силы. Понятие гибели товара включает в себя полную или частич-

ную утрату товара, находящегося во владении продавца или покупателя и уполномоченных ими лиц,

потерю и недостачу товаров в период доставки перевозчиком или почтой товара покупателю и т.п.

Повреждение товара означает нарушение его внешнего вида или частичную утрату свойств и функ-

ций, определяемых его назначением.

Применительно к коммунальным услугам при полной или частичной утрате ими потребитель-

ских свойств и федеральных стандартов качества в процессе передачи их потребителю следует руко-

водствоваться нормами и положениями:

- Закон о защите прав потребителей в РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1;

- Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Постановление Правительства РФ от

23 мая 2006г. N 307;

- О правовых основаниях возмещения вреда, причинённого потребителям вследствие недос-

татков товара, работы или услуги. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребите-

лей и благополучия человека. Письмо от 6 июня 2005 г. N 0100/4265-05-32;

- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя Рос-

сии от 27.09.2003 г. №170;

- Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000. "Жилищно-коммунальные услуги. Общие

технические условия". Постановление Госстандарта РФ от 19 июня 2000 г. N 158-ст;

- Об Электроэнергетике. Федеральный Закон 26 марта 2003 года N 35-ФЗ.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет

определить наименование и количество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, преду-

смотренный договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар свободным

от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, об-

ремененный правами третьих лиц. Эта императивная норма указывает, что обязанностью продавца

является передача товара свободным от любых прав третьих лиц, имея в виду всю совокупность гра-

жданских прав: имущественных и неимущественных, материальных и нематериальных - см. ст.128

ГК РФ и комментарий к ней. При неисполнении продавцом обязанности передать товар свобод-

ным от прав третьих лиц (ст.460 ГК РФ) покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения

цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Продажа товара, обременённого правами

третьих лиц, возможна, если покупатель согласен принять такой товар. Под правами третьих лиц сле-

дует понимать вещные или обязательственные права. Под третьими лицами понимаются лица, не яв-

ляющиеся стороной договора купли-продажи (п.3 ст.308 ГК РФ).

Перевод должником своего долга на другое лицо, то есть участие в сделке третьего лица, до-

пускается лишь с согласия кредитора – ст.391 ГК РФ. Исполнение обязательства может быть возло-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

48

жено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его

существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично – ст.313 ГК РФ. Однако

кредитор (потребитель) вправе не принимать исполнения обязательства по частям – ст.311 ГК РФ.

Норма, содержащаяся в данной статье, имеет общий характер. Она предусматривает право покупате-

ля отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец в нарушение условий договора

не исполняет основную обязанность, лежащую на нем, - не передает покупателю проданный товар (п.

1 ст. 456 ГК).

Отказ от исполнения договора купли-продажи может быть осуществлен покупателем в раз-

личных формах. Все зависит от конкретных особенностей каждого договора купли-продажи и от сте-

пени исполнения его сторонами. В одном случае покупатель, при отсутствии причиненных ему про-

давцом убытков, может просто ограничиться неплатежом предусмотренной в договоре цены товара.

Во втором случае, при наличии у него убытков и (или) необходимости возврата произведенной им

предварительной оплаты за товар (ст. 487 ГК), покупатель вынужден будет требовать в судебном по-

рядке расторжения договора по п. 2 ст. 450 ГК и возмещения причиненных ему убытков (см. ст. 15,

393 ГК).

Условия договора о количестве и качестве товара, подлежащего передаче покупателю, отно-

сятся к числу существенных условий договора купли-продажи. При его невыполнении договор не

считается заключенным. Это ещё раз свидетельствует о том, что в договоре с управляющими ор-

ганизациями, либо с поставщиками коммунальных ресурсов или жилищных услуг в обяза-

тельном порядке называть федеральные стандарты качества этих услуг, сроки ремонтов и дру-

гие нормативы, установленные федеральным законодательством.

В договоре на момент его заключения указывается порядок определения количества товара,

подлежащего передаче покупателю. Само же количество товара становится известным либо в про-

цессе действия договора, либо в момент его прекращения. Это может иметь место в договорах элек-

троснабжения, заключаемых с гражданами (п. 3 ст. 541 ГК).

Статья 466 ГК РФ предусматривает отдельные права покупателя при передаче ему продавцом товара

в количестве, не совпадающем с количеством, определенным (определимым) в договоре. Нормы

комментируемой статьи имеют по отношению к договору диспозитивный характер, то есть допус-

кающий выбор в отличие от императивного, обязательного, повелительного.Они распространяются

на договоры, объектом которых являются делимые вещи. О понятии делимых вещей см. ст.128,

ст.133 ГК РФ. Из ст.128 и ст.133 ГК РФ следует, что услуга – это вещь, причём вещь неделимая, ибо

раздел такой вещи, как услуга невозможен без потери её потребительских свойств.

Если в какой либо период времени продавец передал в нарушение договора купли-продажи по-

купателю меньшее количество товара, чем определено договором (покупателю ″недопоставили″ ого-

ворённое в договоре количество газа, тепла, воды или электроэнергии), то это невозможно воспол-

нить в последующем периоде. Поэтому согласно императивным, то есть обязательным, повелитель-

ным нормам Гражданского кодекса и Закона о защите прав потребителей покупатель вправе, отка-

заться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплачен-

ной денежной суммы (см. ст.469 ГК РФ).

В нормативных и ненормативных правовых актах региональных и местных органов власти, в

печатных и электронных средствах массовой информации, в многочисленных распоряжениях разного

рода коммунальных служб и на бытовом уровне везде можно увидеть и услышать такое словосочета-

ние как ″поставка жилищно-коммунальных услуг″, ″поставщик жилищно-коммунальных услуг″,

″недопоставка услуг″ и т.п. Правомочно ли применение норм и правил договоров поставки в комму-

нальных отношениях.

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятель-

ность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары

покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных

с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием – ст.506 ГК РФ.

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи. Однако договор поставки

принципиально отличается от договора купли-продажи, а структура возникающих правоотношений

не укладывается в структуру взаимодействия по купле-продаже. Правовое регулирование поставки

товаров обладает существенными особенностями, большинство из которых вызваны специфическими

признаками, выделяющими поставку из общего ряда договоров купли-продажи.

Первая особенность договора поставки состоит в том, что в качестве поставщика всегда

должно выступать лицо, являющееся предпринимателем осуществляющее предпринимательскую

деятельность либо гражданин-предприниматель. Покупателем также может быть только предпри-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

49

ниматель. Это следует из характера передаваемых товаров и цели передачи, т.е. товары передаются

для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, кроме личного использо-

вания, а это как раз и означает, что покупатель также должен вести предпринимательскую деятель-

ность. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать, в том чис-

ле приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или

гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для

ремонтных работ и т.п.).

Таким образом, субъектами договора поставки всегда являются лица, занимающиеся предпри-

нимательской деятельностью. Основной признак договора поставки – это передача вещи или товара

покупателю, занимающемуся предпринимательской деятельностью и не имеющему целей использо-

вать этот товар для своих личных, семейных или домашних нужд. Кроме того, в договоре поставки

может принимать участие самостоятельная фигура, именуемая получателем (см. ст. 509 ГК). Получа-

тель не является стороной по договору, хотя на него могут быть возложены определенные обязанно-

сти, прежде всего обязанность принять товар, а иногда и произвести оплату (ст. 516 ГК).

Следовательно, и поставщик, и покупатель должны быть зарегистрированы как предпринима-

тели и договоры поставки определенных видов товаров должны соответствовать их общей или спе-

циальной правоспособности. Поскольку для некоммерческих юридических лиц сфера предпринима-

тельской деятельности ограничена, то вряд ли можно доказать соответствие закону договор поставки

жилищно-коммунальных услуг организациями, являющихся структурными подразделениями органов

власти.

Специфическими чертами обладает и объект поставки. Им является товар, понимаемый в ши-

роком смысле как материальный объект, продукт труда, обладающий потребительской стоимостью и

изготовленный для реализации на рынке. Предмет договора поставки – это всегда движимые вещи,

определённые родовыми признаками (меры объёма, веса, метража) и которые не связаны с личным,

домашним потреблением, а связаны исключительно с предпринимательской деятельностью, на-

пример переработкой приобретённой продукции. Разумеется, один и тот же товар может быть объек-

том и договора поставки, и договора купли-продажи. Но объектом купли-продажи может быть лю-

бая вещь, а при поставке она должна быть пригодной к использованию в предпринимательской

деятельности. Жители многоквартирных домов в сделках, именуемые поставками товаров, не участ-

вуют. Не могут участвовать в таких сделках и Управляющие компании, ибо они не занимаются пере-

работкой тепловой или электрической энергии или иных вещей, если даже они и вступили в договор-

ные отношения с продавцами или изготовителями этой продукции.

Поэтому в коммунальных правоотношениях продавца (исполнителя, изготовителя) жилищно-

коммунальных услуг с потребителем, то есть с населением города или иного населенного пункта

положения договора поставки не применимы и не должна использоваться сама терминология – по-

ставка жилищно-коммунальных услуг, не говоря уже о "недопоставке" жилищно-коммунальных

услуг. Такая ненормативная лексика и терминология широко используется тюменскими чиновника-

ми разного уровня, журналистами печатных и электронных СМИ, всевозможными начальниками и

рядовыми служащими Управляющих компаний, ЖЭУ, РЭУ и т.д.

Задействована она и в нормативных актах, издаваемых городскими властям. Мало того, суще-

ствуют отделы недопоставок, инженеры отдела недопоставок в этих самых Управляющих компаниях,

ЖЭУи РЭУ, мастера по недопоставкам. Термин недопоставка услуг имеет экономический под-

текст – мы Вам недопоставляем, Вы нам не доплачиваете.

Поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде поставки, обязан вос-

полнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока

действия договора поставки, если иное не предусмотрено договором – ст.511 ГК РФ. Каким образом

можно недопоставить услугу, если услуга это действие? Работа – это тоже действие. Но не говорят

же - недопоставим работу!

Недопоставка товара выражается в неисполнении обязанности по передаче товаров всего обу-

словленного договором количества. Недопоставка означает не только нарушение условий о количе-

стве, но и о сроке. Следовательно, она одновременно является и просрочкой поставки. Однако непо-

ставленные товары в одном периоде можно передать в следующем. Коммунальные услуги такими

свойствами не обладают. Поэтому невозможно восполнить недостачу их в одном периоде дополни-

тельной поставкой в другом периоде. Каким же образом можно восполнить недопоставку жилищно-

коммунальных услуг? Тюменские чиновники отвечают своим гражданам – соразмерным уменьшени-

ем цены. Таков смысл Постановлений тюменских градоначальников - населению предписывается

оплачивать жилищно-коммунальные услуги ненадлежащего качества.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

50