5.6 Содержание жилищного фонда

Содержание жилищного фонда (техническое обслуживание зданий) включает в себя комплекс работ и

услуг по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности (исправности), наладке и регу-

лировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, содержа-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

78

нию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических уст-

ройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания

постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его со-

хранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, об-

щих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и

частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома

(ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических поме-

щений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов госу-

дарственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государ-

ственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстанов-

ление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чер-

даков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях:

1. Общие сведения

2. Результаты эксплуатации объекта в зимних условиях прошедшего года

3. Основные виды неисправностей (аварий) конструктивных элементов и инженерного оборудования;

4. Отметка о выполненных работах по ликвидации неисправностей (аварий) в текущем году;

5. Объемы выполненных работ по подготовке объекта к эксплуатации в зимних условиях;

6. Виды выполненных работ по конструкциям здания и технологическому и инженерному оборудованию;

7. Результаты проверки готовности объекта к зиме.

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья

1. Содержание общего имущества жилого дома (указанные работы выполняются только

при их обнаружении):

а) стены и фасады: отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной

плитки); удаление элементов декора, представляющих опасность; снятие, укрепление вышедших из строя или

слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной ин-

формации; укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;

б) крыши и водосточные системы: уборка мусора и грязи с кровли; удаление снега и наледи с кровель;

укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета; укрепление защитной решетки водоприемной воронки; прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока; прочистка внутреннего металлического водостока от засорения; прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых

труб; закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак; укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком; проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

79

Рис. 1 Структура работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда

в) оконные и дверные заполнения: установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях; укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях; установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях; закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки; утепление

оконных и дверных проемов;

г) внешнее благоустройство: укрепление флагодержателей, указателей улиц и лестниц; вывеска и снятие

флагов; протирка указателей; закрытие и раскрытие продухов; установка урн; окраска урн; окраска решетча-

тых ограждений, ворот, оград; погрузка и разгрузка травы, листьев, веток; погрузка и разгрузка крупногаба-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

80

ритных бытовых отходов; агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями; подготовка к

сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок.

д) санитарная уборка жилищного фонда: ежедневное влажное подметание лестничных площадок и

маршей нижних 2 этажей; еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го

этажа; ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов; ежедневное

мытье пола кабины лифта; ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей; ежегодное (весной) мытье

окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных прибо-

ров, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых

ящиков.

е) санитарная очистка придомовой территории:

постоянно: уборка контейнерных площадок; очистка урн от мусора.

холодный период: уборка от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, очистка металлической ре-

шетки и приямка; уборка снега с тротуаров и внутриквартальных проездов; посыпка территории противоголо-

ледными составами и материалами.

теплый период: подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см; уборка и поливка газо-

нов; сезонное выкашивание газонов.

2. Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и техниче-

ских помещений жилого дома:

а) центральное отопление: консервация и расконсервация систем центрального отопления; регулировка

трехходовых и пробковых кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных

узлов, бойлерных; регулировка и набивка сальников; уплотнение сгонов; очистка от накипи запорной армату-

ры; испытание систем центрального отопления; замена стальных радиаторов при течи, очистка грязевиков

воздухосборников, вантузов; промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидрав-

лическим и гидропневматическим способом; слив воды и наполнение водой системы отопления; ликвидация

воздушных пробок в радиаторах и стояках; утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических

подпольях;

б) водопровод и канализация, горячее водоснабжение: (смена прокладок и набивка сальников в во-

допроводных и вентильных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков,

крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях,

набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, уста-

новка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расша-

тавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов; прочистка трубо-

проводов горячего и холодного водоснабжения; временная заделка свищей и трещин на внутренних трубо-

проводах и стояках; консервация и расконсервация поливочной системы; утепление трубопроводов; прочист-

ка дренажных систем; проверка исправности канализационной вытяжки; прочистка канализационных стояков

от жировых отложений; проветривание канализационных колодцев; прочистка люков и закрытие крышек ка-

нализационных колодцев; прочистка дворовой канализационной сети; устранение течи санитарно-

технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных; утепление тру-

бопроводов в технических подпольях;

в) электроснабжение: замена перегоревших электроламп; укрепление плафонов и ослабленных участков

наружной электропроводки; прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шка-

фах; ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов;

снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков; проверка заземления электрокабелей; замеры со-

противления изоляции трубопроводов; проверка заземления оборудования;

г) специальные общедомовые технические устройства:

лифты: ежесуточные регламентные работы; круглосуточное аварийное обслуживание.

мусоропроводы: удаление мусора из мусороприемных камер; уборка мусороприемных камер; уборка во-

круг загрузочных клапанов мусоропроводов; мойка сменных мусоросборников; мойка нижней части ствола и

шибера мусоропровода; дезинфекция мусоросборников; устранение засорений.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

81

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Постановление Прави-

тельства РФ от 13.08. 2006 г. №491 (в ред. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N

354) предусматривают:

11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей,

степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от

геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает

в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в

пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление

несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федера-

ции, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электри-

ческого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной ус-

луги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечи-

вающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в та-

ких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также зе-

мельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в ре-

зультате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилы-

ми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и

их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельно-

сти по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV

класса опасности;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о

пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предна-

значенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объ-

ектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего

имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благо-

устройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого мно-

гоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего

имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбереже-

нию и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном

законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов

учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их

надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является ос-

нованием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соот-

ветствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) тре-

бованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граж-

дан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неис-

правностей, повреждений).

15. В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или

нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

82

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных две-

рей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями

общего пользования;

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и

работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собствен-

ников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатацион-

ных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имуще-

ства или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое поме-

щение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри

жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответст-

вующих помещений.

29. Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечи-

вающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Россий-

ской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых

инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные

расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных ус-

луг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечи-

вающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммуналь-

ные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммуналь-

ных услуг.

31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственни-

ков помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным

домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не

менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы ус-

танавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны

учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического со-

стояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположе-

ния многоквартирного дома.

3. Аварийное обслуживание:

а) водопровод и канализация, горячее водоснабжение: ремонт и замена сгонов на трубопроводе; ус-

тановка бандажей на трубопроводе; смена небольших участков трубопровода (до 2 м); ликвидация засора ка-

нализации внутри строения; ликвидация засора канализационных труб «лежаков» до первого колодца; заделка

свищей и зачеканка раструбов; замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м),

связанная с устранением засора или течи; выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопрово-

да. б) центральное отопление: ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры; ликвидация

течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов; ремонт и замена сгонов на

трубопроводе; смена небольших участков трубопровода (до 2 м); выполнение сварочных работ при ремонте

или замене участков трубопровода.

в) электроснабжение: замена (восстановление) неисправных участков электрической сети; замена предо-

хранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в

поэтажных распределительных электрощитах; ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка

контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;

замена плавких вставок в электрощитах.

г) сопутствующие работы при ликвидации аварий: отрывка траншей; откачка воды из подвала;

вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами; отключение стояков на отдель-

ных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего

водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

83

Исполнитель (управляющая организация), обслуживающая данный жилищный фонд, обязан пре-

доставить потребителю следующую информацию:

- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг ЖКУ, предоставляемых исполнителем в счет ус-

тановленной ежемесячной оплаты ЖКУ;

- установленные федеральным законодательством стандарты и (или) нормативы предоставления жилищных и

коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, пе-

риодичность выполнения различных видов работ и услуг;

- планируемые на календарный год и (или) сезон года объемы работ по текущему ремонту и техническому

обслуживанию данного жилого дома, секции, подъезда (размещается у входа в жилые дома в удобном для

ознакомления месте);

- сроки отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в пе-

риодичности уборки и вывоза ТБО (информация размещается у входов в жилые дома и (или) доставляется в

абонентские почтовые ящики);

- размеры тарифов, установленных для населения в данном муниципальном образовании по каждому виду

жилищных и коммунальных услуг, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера

платежей при нарушении исполнителем договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов

предоставления ЖКУ;

- порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем своих обязательств;

Документальное оформление приемки выполненных работ производится по акту приемки дома с при-

ложением расшифровки объемов и видов работ.

5.7 Перечень работ, производимых при капитальном ремонте

жилищного фонда

1. (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170.)

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление

проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зда-

ний (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разук-

рупнения многокомнатных квартир:

- устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомо-

гательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в

квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для ле-

стничных клеток, санитарных узлов или кухонь);

- замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунк-

тов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения;

- переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;

- оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с при-

соединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к маги-

стралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;

- полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения

(в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пласти-

ка, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой ле-

стничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;

- перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;

- ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотранс-

ляционной сети;

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

84

- установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и ды-

моудаления;

- автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного

оборудования;

- благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограж-

дений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).

- ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих кон-

струкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение,

расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и хо-

лодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зда-

ний с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созда-

ны подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

2."О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Феде-

ральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ

Капитальный ремонт многоквартирного дома – это проведение предусмотренных настоящим Федераль-

ным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имуще-

ства собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в

целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Комментарий автора: как видим, даже понятие капитального ремонта значительно сужено по

сравнению с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постанов-

ление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170). Ещё более сужена номенклатура работ, проводимых

при капитальном ремонте:

Статья 15. Региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартир-

ных домов

3. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федераль-

ным законом относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том

числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и

холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходи-

мости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов.

Но ещё более циничным является требование «долевого финансировании (так это теперь называется

грабёж малоимущего населения) капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственни-

ков помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов общего объема средств,

предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с настоящим

Федеральным законом» - п.6.2 ст. 20. Подписал этот закон Президент Российской Федерации В. Путин.

Но ещё более циничным является требование «долевого софинансирования» капитального ремонта много-

квартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в размере десяти

(10%) процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквар-

тирного дома в соответствии с Распоряжением главы города Тюмени.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

85