3.2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Наряду с определением рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик обязан установить стоимость машин и оборудования, входящих в имущественный комплекс предприятия.

Машины и оборудование характеризуют следующие черты:

• не связаны жестко с землей;

• обладают свойством перемещения в другое место без причинения невыполнимого физического ущерба зданиям и сооружениям, где вновь устанавливают;

• могут быть как функционально самостоятельными, так и формировать технологические комплексы.

Исходя из целей оценки ее объектами могут выступать:

1. одна отдельно взятая машина или оборудование (для страхования, купли-продажи, сдачи в аренду и т.д.);

2. множество независимых друг от друга единиц техники (переоценка машин и оборудования);

3. производственно-технологические системы – комплекс технических средств.

В первом случае оценку осуществляют «россыпью»; во-втором – «потоками»; в третьем случае – это «системная оценка».

Оценку производят с помощью трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Для реализации доходного подхода целесообразно определить ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу напрямую невозможно, так как доход создает весь производственно-имущественный комплекс. Поэтому необходимо поэтапное решение задачи:

1. рассчитывают операционный доход от использования производственной системы (предприятия, цеха, участка);

2. методом остатка устанавливают ту часть дохода, который можно отнести к машинному парку данной системы;

3. с помощью методов капитализации и дисконтирования вычисляют стоимость всего машинного парка.

Метод капитализации дохода используют в оценке машин и оборудования в основном при «системной оценке», поскольку в данном случае целесообразна локализация потока доходов и затрат, относящихся к объекту оценки.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке машин и оборудования выражается прежде всего в методе прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, а также конструктивно-технологическое сходство, что и оцениваемый.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляют в два этапа:

1. поиск объекта-аналога;

2. внесение корректировок в цену аналога.

Используют два вида корректировок:

а) поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной величины поправки;

б) коэффициентные, вносимые посредством умножения абсолютной величины стоимости на соответствующий коэффициент.

Таким образом, стоимость машины и единицы оборудования устанавливают по формуле:

С_МО = С_анал.×К₁×К₂×К₃×К_n+С_доп.,

где С_МО – стоимость машины или единицы оборудования;

С_анал. – стоимость объекта-аналога;

К₁,К₂,К₃,К_n – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объектов и аналогов;

С_доп. – стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При исследовании прямого метода продаж в первую очередь вносят коэффициенты корректировки, а затем поправочные (абсолютные) поправки.

Затратный подход при оценке стоимости машин и оборудования базируется на принципе замещения. Для вычисления стоимости восстановления или замещения, которые являются базой расчетов в затратном подходе, требуется определить затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемых машин и оборудования.

Под стоимостью восстановления оцениваемых технических средств подразумевают стоимость воспроизводства их точного аналога в текущих ценах на дату оценки либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному, также в текущих ценах.

Остаточную стоимость выражают восстановительной стоимостью объекта за вычетом начисленного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемых машин и оборудования понимают номинальную стоимость приобретения новых аналогичных объектов, максимально похожих на оцениваемые в текущих ценах.

Остаточная стоимость замещения устанавливается как стоимость замещаемого объекта за вычетом износа.

Следовательно, в первом варианте речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных.

Для выявления того, какие объекты относят к идентичным, а какие – к аналогичным, целесообразно дать характеристику потребительских свойств машин и оборудования и их параметров:

1. функциональные показатели (производительность, мощность, грузоподъемность и др.);

2. эксплуатационные показатели (долговечность, безотказность, сохраняемость и т.д.);

3. конструктивные показатели (масса, вес, состав важнейших конструктивных материалов);

4. показатели экономичности эксплуатации (расходы на единицу мощности, времени эксплуатации и т.д.);

5. эстетические показатели.

При определении сходства машин и оборудования правомерно выделить три параметра:

а) функциональное сходство (сфера применения и назначения);

б) конструктивное сходство;

в) параметрическое сходство (по значению отдельных параметров).

В затратном подходе к оценке машин и оборудования используют следующие основные методы:

1. метод вычисления по цене однородного объекта;

2. метод поэлементного расчета;

3. индексный способ расчета.

В случае применения метода расчета по цене однородного объекта оценщик осуществляет работу в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта выбирают однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии производства, используемым материалам и конструкции. Цена на однородный объект известна.

2. Устанавливают полную себестоимость выпуска однородного объекта по формуле¹:

ПС_одн. = ,

где ПС_одн. – полная себестоимость производства однородного объекта;

С_НДС – ставка налога на добавленную стоимость;

С_НП – ставка налога на прибыль;

К_Р – коэффициент рентабельности продукции, доли единицы,

Ц_одн. – цена однородного объекта.

Возможно принять коэффициент рентабельности продукции в следующих размера:

1. для изделий, пользующихся спросом – 0,25-0,35;

2. для изделий, имеющих средний спрос – 0,1-0,25;

3. для низкорентабельных изделий – 0,05-0,1.

3. Вычисляют полную себестоимость производства оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносят корректировки, учитывающие различия в массе объектов:

С_П = С_Подн.× ,

где С_П – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

С_Подн. – полная себестоимость производства однородного объекта;

М_О – масса конструкции оцениваемого объекта;

М_одн. – масса конструкции однородного объекта.

4. Определяют восстановительную стоимость оцениваемого объекта (С_В):

С_В = .

Если оценивают машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимают в размере себестоимости их выпуска.

При использовании метода поэлементного расчета выполняют следующие этапы работы.

1. Составляют перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Обобщают информацию о ценах на комплектующие изделия и агрегаты.

2. Устанавливают полную себестоимость объекта оценки по формуле:

С_П = ΣС_ку+С_зи,

где С_П – полная себестоимость оцениваемого объекта;

С_ку – стоимость комплектующего узла или агрегата;

С_зи – собственные затраты изготовителя (например, на сборку).

3. Вычисляют восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

При использовании индексного метода оценки осуществляют приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной или восстановительной стоимости) к современному состоянию с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за определенный период.

С_В = С_Б×И_ИЦ,

где С_В – восстановительная стоимость объекта;

С_Б – балансовая стоимость объекта;

И_ИЦ – индекс изменения цен.

Целесообразно индексировать затраты, из которых состоит себестоимость оцениваемого объекта. В качестве индексов изменения цен можно использовать:

• индекс дефлятор валового внутреннего продукта;

• сводный индекс цен изготовителей промышленной продукции;

• индекс инфляции, применяемый для индексации стоимости основных средств;

• средние индексы цен по отраслям и товарным группам, разрабатываемые Федеральной службой государственной статистики;

• индексы общей инфляции и валютные курсы, публикуемые в средствах массовой информации.

Для вычисления остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости исключают суммарный износ физический, функциональный и внешний. Физический износ технических средств измеряют с помощью:

• метода срока жизни;

• метода укрупненной оценки технического состояния объекта.

Метод укрупненной оценки технического состояния реализуют с помощью специальных оценочных шкал¹:

Таблица 3.4

Оценочная шкала для вычисления физического износа

Физический износ, %	Оценка физического состояния	Интерпретация технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Присутствуют отдельные неисправности, устраняемые с помощью текущего ремонта.
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта в процессе их использования.
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов возможна при условии проведения ремонта.
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно при их замене на новые.
81-100	Непригодные	Элементы находятся в непригодном для эксплуатации состоянии.

Функциональный износ выражает потерю стоимости объекта, вызванную производством более дешевых технических средств либо выпуском более экономичных и производительных аналогов. Его устанавливают экспертным путем.

Внешний износ определяют методом связанных пар продаж. Сравнивают два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет. Разница в ценах продаж выражает внешний (экономический) износ.

Контрольные вопросы и задания

1. Какими характерными свойствами обладают машины и оборудование?

2. В чем особенности применения доходного подхода при оценке стоимости технических средств?

3. Раскройте содержание метода прямого сравнения продаж при рыночном подходе.

4. Что понимают под стоимостью восстановления и замещения при

5. Какие потребительские свойства машин и оборудования учитывают при отнесении объектов к идентичным и аналогичным?

6. Каковы основные модели, используемые при затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования?

7. Приведите порядок определения остаточной стоимости технических средств?