2.3.4. Метод кумулятивного построения

Кумулятивный метод имеет определенное сходство с моделью САРМ (моделью оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу для расчета принимают ставку дохода по безрисковым финансовым активам, к которой добавляют дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный актив. Затем вносят поправки (в сторону увеличения снижения) на действие количественных и качественных факторов, связанных с особенностями деятельности данного предприятия.

Математически метод кумулятивного построения можно представить как:

К = К_Б+Σdk_i;

где К_Б – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

dk_i – i-я поправка.

Поправки к базовой ставке можно установить методом экспертных оценок. В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (К_С) выглядит следующим образом:

К_С = К_Б+К_А+К_И+К_Д,

где К_Б – безрисковая ставка процента;

К_Н – ставка премии за риск недвижимости;

К_И – ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

К_Д – ставка премии за дополнительные (прочие) риски.

Расчет ставки дохода на собственный капитал согласно методу кумулятивного построения осуществляют в два этапа:

1. определение (выбор) соответствующей безрисковой ставки дохода;

2. оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данный проект или компанию.

В странах Западной Европы и США безрисковую ставку дохода определяют, как правило, исходя из ставки дохода по долгосрочным правительственным облигациям. Этот выбор обусловлен тем, что эти ценные бумаги имеют определенную степень надежности и ликвидности. Кроме того, при установлении ставки дохода по этому виду ценных бумаг учитывают долговременное воздействие инфляции. Наиболее приближенным по факторам риска к доходу по долгосрочным государственным облигациям в России считают ставку по долгосрочному валютному депозиту, размещенному в наиболее надежных банках.

Самым распространенным методом оценки величины премии за риск инвестирования в бизнес (проект) является способ, согласно которому выявляют все характерные для него факторы риска. Далее исходя из значимости каждому фактору присваивают значение от 0 до 10 процентов. В отдельных случаях оценщик может присвоить какому-то из факторов более высокое значение. В табл. 2.3 представлены наиболее часто встречающиеся факторы риска и комментарии к ним.

Метод кумулятивного построения дает достаточно позитивные результаты в условиях развитого рынка для которого характерна осведомленность оценщиков и экспертов о состоянии рынка недвижимости.

Контрольные вопросы и задания

1. Назовите принцип, положенный в основу концепции доходного подхода.

2. От каких факторов зависит выбор модели денежного потока при использовании доходного подхода?

3. Расскажите о модели средневзвешенной стоимости капитала.

4. Как вычислить стоимость бизнеса в постпрогнозный период с помощью модели Гордона?

5. Приведите случаи, когда при оценке бизнеса необходимо внесение итоговых поправок.

6. Раскройте экономический смысл метода капитализации прибыли.

7. Сформулируйте взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой дисконта.

8. В чем сходство и различие между моделью САРМ и методом кумулятивного построения?

9. Охарактеризуйте экономическое содержание модели дисконтированного будущего дохода.

Таблица 2.3

Виды рисков, оцениваемых в методе кумулятивного построения

Виды риска	Вероятный интервал	Комментарий
1. Ключевая фигура	0 – 10	Чем больше успех деятельности предприятия или проекта зависит от какого-либо лица, тем выше значение фактора риска. Таким лицом может быть руководитель предприятия или специалист, если его вклад в развитие компании является значительным.
2. Диверсификация товаров и рынков	0 – 10	Чем больше у предприятия видов выпускаемой продукции, и чем больше рынков для ее продажи, тем ниже фактор риска. Риск резко снижается на монопольном рынке.
3. Диверсификация клиентуры	0 – 10	Чем больше сеть клиентов распространения товаров, тем ниже фактор риска. Если на какого-либо клиента приходится свыше 50% реализации, считают, что у предприятия высокий риск.
4. Дефицит капитала вложений в инвестиционном бюджете	0 – 10	Исходя из практики у многих предприятий имеет место дефицит инвестиционных ресурсов. Чем больше объем капиталовложений, тем выше фактор риска.
5. Выход на рынок	0 – 10	Чем выше степень новизны продукции и неопределеннее спрос на нее, тем больше фактор риска.
6. Размер компании	0 – 10	Чем меньше предприятие, тем выше фактор риска.
7. Финансовая структура капитала	0 – 10	Чем больше коэффициент задолженности (ЗК : СК) по сравнению с собственным капиталом, тем выше фактор риска.