Обязательства по передаче имущества в пользование

1. Понятие и виды обязательств по передаче имущества в пользование

Смена собственника не происходит, а имущество переходит на некоторое время другой стороне.

Обязательство по передаче имущества в пользование - это имущественное правоотношение, в силу которого 1 сторона (собственник имущества) передает во владение и пользование другой стороне (пользователю) имущество на некоторое время, по истечении которого пользователь обязуется вернуть это имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Отличие:

1. в результате этих обязательств смена собственника вещи не происходит (единственное исключение из этого правила – договор аренды с правом выкупа). Иногда имущество даже может передаваться только во временное пользование.

2. Также это всегда срочные обязательства, всегда рассчитаны на какой-то срок, даже если этот срок прямо в договоре не указан конкретной датой, то такой срок все равно предполагается и считается, что обязательства возникли на неопределенный срок (единственное исключение – договор социального найма жилого помещения – ЖК РФ).

3. Особый предмет – могут быть только не потребляемые вещи; индивидуально-определенные;

4. Имущество может передаваться за плату и бесплатно: возмездные и безвозмездные обязательства; возмездные: договор аренды, договор лизинга, договор найма жилого помещения; безвозмездные: договор ссуды (гл. 36) – на него распространяются правила договора аренды, но в силу безвозмездности законом установлены определенные особенности;

2. Общие положения о договоре аренды

Ст. 606: договор аренды (имущественный найм) – это соглашение, по которому 1 сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется использовать это имущество по назначению, вернуть его по истечении срока аренды в том состоянии, в котором он его получил и вносить арендную плату.

• Возмездный, двусторонне-обязывающий

• Стороны: арендатор и арендодатель: любые физические и юр лица; арендодателем может выступать только собственник или уполномоченное им лицо;

• Форма: обязательная письменная форма, требуется для договоров, в которых хотя бы 1 стороной является юр лицо; для всех других договоров срок аренды – более года; Никаких специальных последствий на не соблюдение письменной формы нет.

• Если предметом аренды является недвижимое имущество, то договор подлежит гос регистрации, но если иное не установлено законом; при отсутствии регистрации – договор считается не заключенным – ст. 609; если заключен договор аренды с правом выкупа, то он заключается в той же форме, что и договор купли-продажи имущества;

Существенные условия:

1. предмет (ст. 607) – любая индивидуально-определенная и не потребляемая вещь: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, оборудование, здания, средства и другие вещи, которые не теряют свои свойства в процессе использования; должны присутствовать данные, позволяющие определить какое именно имущество передается по договору, если таких данных нет, то договор считается незаключенным; кроме этого условия других нет;

2. срок аренды – не является существенных условием договора, поэтому срок может быть указан в договоре; если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок, а это значит, что любая из сторон вправе отказаться от этого договора предупредив другую сторону за 1 месяц, а в отношении недвижимого имущества – за 3 месяца;

Для некоторых видов имущества могут быть установлены максимальные сроки, больше которых использоваться они не могут. По истечении срока договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражения арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок – п.2 ст. 621. 3) Цена договора – это арендная плата, форма и ее размер – не является существенным условием договора. П.1 ст. 614 – порядок, условия и сроки внесения устанавливаются договором, а если в договоре нет – обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если в договоре не указывается, то арендная плата выплачивается в виде периодически вносимых платежей. Ст. 614 ГК РФ допускает, что арендная плата может быть в виде денежной суммы, которая уплачивается единовременно (например, в момент заключения) либо в натуральной форме – предоставление определенных услуг либо передаем свою вещь в собственность или аренду или возмещение арендатором затрат на улучшение имущества. Арендная плата может быть установлена в доле полученных в результате использования арендованного имущества плодов, продукции, доходов. Правила очень диспозитивные. Если условия пользования ухудшились, то арендатор может требовать об уменьшении платы (если нет его вины), а вопрос о повышении может быть поднят не чаще 1 раза в год.

• Право аренды обременяет имущество и следует судьбе этого имущества.

• При смене собственника нужно уведомить покупателя об обременении имущества арендой; смена собственника не влечет прекращения договора аренды;

Права и обязанности сторон:

1. Обязанности арендодателя:

1. предоставить имущество в аренду – в срок, указанный в договоре, в том состоянии, которое соответствует условиям аренды, со всеми принадлежностями и технической документацией и т.п. – ст. 611 – в случае не исполнения этой обязанности, арендатор вправе требовать передачи этого имущества либо отказаться от договора, потребовав возмещения убытков;

2. обязан передать качественное имущество, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества; ст. 612 ГК РФ – ответственность арендодателя за недостатки в переданном имуществе; арендодатель несет ответственность за недостатки даже если он о них не знал, если эти недостатки не являются явными и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;

3. обязанность уведомить арендатора о правах 3 лиц на это имущество;

4. обязанность производить капитальный ремонт арендованного имущества – ст. 616

2. Обязанности арендатора:

1. использовать имущество по назначению, которое указано в договоре либо по тому обычному назначению, по которому имущество используется – п.1 ст. 615

2. может передавать арендованное имущество 3 лицам только с согласия арендодателя – п.2 ст. 615; ст. 618 ГК РФ.

3. Обязанность содержать арендованное имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт – п.2 ст. 616;

4. Обязанность вносить арендную плату – ст. 614 ГК РФ

5. Возвратить арендованное имущество по истечении срока аренды – ст. 622

Права арендатора:

1. арендатор имеет право на плоды, продукцию и доходы, полученные от арендованного имущества – ст. 606 ГК РФ

2. преимущественное право на заключение договора на новый срок – п.1 ст. 621 ГК РФ;

3. право на улучшение арендованного имущества – ст. 623 ГК РФ

2 группы улучшений:

А) отделимые – колеса на машине, например

Б) неотделимые – нельзя отделить без причинения соразмерного ущерба арендованному имуществу; если арендодатель дал согласие на такие улучшения, то арендодатель должен будет возместить стоимость этих улучшений арендатору;

Ст. 619, 620 – основания для досрочного расторжения договора аренды (существенное нарушение условий договора аренды); основания для расторжения по требованию арендаторы; предусматривают обязательный досудебный порядок урегулирования спора (направляется претензия заинтересованной стороной);

Возможно заключение договора аренды с условием о выкупе имущества – ст. 624 ГК РФ, которая устанавливает, что право собственности может переходить к арендатору либо в срок, указанный в договоре либо при условии выплаты всех арендных платежей; встает вопрос о том, когда у арендатора прекращается обязанность по выплате арендных платежей? Обязанность по внесению арендных платежей прекращается с момента заключения договора купли-продажи, а земельный налог, который выплачивается за пользование земельным участком – необходимо уплачивать до момента регистрации перехода права собственности.

(Постановление пленума ВАС «Об отдельных вопросам практики применения правила ГК РФ по договоре аренды» от 17 ноября 2011 г №73)

3. Особенности договора проката

ст. 626 – договор проката

разновидность договора аренды

Особенности:

1. особый субъектный состав: арендодатель – субъект ПД, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве своей постоянной деятельности (специализированный субъект – либо коммерческое юр лицо, либо ИП); арендатор – нет специальных требований, но, как правило, физическое лицо – гражданин – потребитель;

- право потребителя на информацию (о предмете проката, о арендодателе)

- право потребителя на компенсацию вреда и т.д. (ЗоЗПП)

- арендатором может быть и юр лицо или ИП

2. предмет договора: в прокат может сдаваться только движимое имущество, используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства; больше в этом договоре защищаются права арендаторы, но часть норм направлена и на защиту арендодателя

3. этот договор является публичным

4. заключается в письменной форме (специальных последствий никаких нет); может выражаться не обязательно в виде 1 документа, может быть в виде квитанции или какой-то другой документ;

5. ст. 627 – для договора установлен максимальный срок аренды (не более 1 года); арендатор вправе отказаться от этого договора в любое время, предупредив арендодателя не менее, чем за 10 дней; информировать арендатор обязан информировать арендодателя о правилах эксплуатации и проверить исправность; арендные платежи могут выплачиваться только в твердой денежной сумме; причем платежи могут вносится, как единовременно, так и эпизодически; поскольку у арендодателей может быть много арендаторов недобросовестных; арендодатель может взыскать в долг по арендной плате в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса; капитальный и текущий ремонт – обязанность арендодателя (иное не может быть предусмотрено договором) – ст. 631; арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду или передавать его 3 лицам;

6. ст. 629 устанавливает, что арендодатель обязан устранить недостатки в арендованном имуществе либо произвести замену имущества; если по вине арендатора возникли недостатки, то арендатор обязан возместить расходы на устранение этих недостатков;

Регулирование:

гл. 34, 1 параграф – общие положения, следующие параграфы – отдельные виды договоров;