Договор купли-продажи недвижимого имущества

1. Особенности купли-продажи недвижимости

Недвижимость:

1. все то, что неразрывно связано с землей; здания и сооружения;

2. воздушные и морские суда, космические объекты

3. иное имущество, которое законом отнесено к недвижимому имуществу (жилые/не жилые помещения);

Кодекс торгового мореплавания, воздушный кодекс и т.д. – они регулируют регистрацию прав на такие суда;

Особенности:

1. форма договора – ст. 550 ГК РФ – договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в обязательной письменной форме, путем составления 1 документа, обязательно подписанной 2 сторонами (специальная письменная форма); не соблюдение этой формы влечет недействительность договора; обязательной гос регистрации подлежит переход права собственности от продавца к покупателю; при отсутствии такой регистрации ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи не влечет изменение отношений сторон с 3 лицами – для 3 лиц собственником вещи остался продавец;

Существенные условий:

1. предмет – недвижимое имущество – индивидуально-определенная вещь; право на недвижимое может быть зарегистрировано в рос реестре, если она прошла специальную инвентаризацию – тех паспорт выдают;

2. цена товара

Порядок передачи недвижимости: ст. 556 ГК РФ – подписание передаточного акта – продавец считается исполнившим свои обязательства;

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что вместе с недвижимостью к покупателю переходят права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Если продавец является собственником земельного участка, то к покупателю переходит право собственности на этот земельный участок, если иное не установлено законом, а если продавец – не собственник, то покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, что и пользовался продавец. Если была продана некачественная недвижимость, мы можем предъявить требование устранение недостатков, соразмерного уменьшения цены либо отказаться от исполнения договора., замены потребовать не можем.

2. Особенности договора купли-продажи жилых помещений

ст. 558 ГК РФ

Особенность:

1. этот договор подлежит гос регистрации – п.2 ст. 558 ст. 433 ГК РФ – с этого момента договор считается заключенным;

2. дополнительное существенное условие: перечень лиц, сохраняющих право пользование этим жилым помещением;

3. Особенности купли-продажи предприятий

Понятие предприятие закреплено в ст. 132 ГК РФ – имущественный комплекс, в который входит движимое, недвижимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации (товарный знак, коммерческое обозначение, знак обслуживания) и т.д. Имущество, которое в силу закона относится к недвижимости.

Предприятие: 1) активная часть – все, что увеличивает стоимость имущества (все имущества предприятия: сырье, материалы и т.п.; объекты интеллектуальной собственности (различные объекты патентного права), средства индивидуализации, имущественные права, в т.ч. права требования к другим лицам, денежные средства на счете)

3. пассивная часть - это то, что уменьшает стоимость предприятия (долги, обязательства перед 3 лицами)

ст. 559 ГК РФ предприятие переходит в собственность покупателя (при купле-продаже предприятия) как единой имущественный комплекс, то есть целиком, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам; объекты интеллектуальной собственности переходят к покупателю, только если договором не установлено иное. Право на занятие определенной деятельностью, на которую была выдана лицензия, к покупателю не переходит; если покупатель не может исполнить обязательство перед 3 лицами вследствие отсутствия у него лицензии, то продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Форма договора: ст. 560 ГК РФ – договор заключается в обязательной письменной форме путем составления 1 документа, подписанного 2 сторонами с обязательным приложение следующих документов (ст. 561 ГК РФ): акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, размера и срока их требования. Не соблюдение формы договора влечет его не действительность, отсутствие хотя бы одного из документов – влечет не действительность; этот договор подлежит обязательной гос регистрации (п.3 ст. 360). Ст. 564 – гос регистрация перехода права собственности. Передача предприятия осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Законодатель защищает права кредитора, ст. 562 ГК РФ – кредиторы уведомляются о заключении договора купли-продажи предприятия в письменном виде. Кредитор, получивший такое извещение в праве 3 месяцев потребовать прекращение обязательства или его досрочного исполнения с возмещением убытков либо признание договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (в части долга). Кредиторы, которые не были уведомлены о купле-продаже, вправе предъявить такие требования в течение 1 года с момента, когда они узнали или с момента, когда должен был узнать об этом договоре. П. 4 ст. 562 – по долгам, которые были переведены без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность. Ст. 565 ГК РФ (предприятия – индивидуально-определенная вещь) – последствия передачи предприятия с недостатками; ст. 566.

1. Особенности купли-продажи земельных участков

Регулируется земельным кодексом от 25 октября 2001 г. – ст. 37

О гос кадастре имущества от 25 июля 2007 г. №221-ФЗ

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 24 июля 2002 г.

Форма договора: письменная, путем составления 1 документа, подписанного обеими сторонами; не соблюдение формы влечет не действительность; требуется гос регистрация перехода права собственности.

Существенные условия: предмет – земельный участок, прошедший гос кадастровый учет; цена договора. Ст. 37 ЗК – продавец обязан информировать покупателя о всех обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Передача земельного участка от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту. В силу закона являются недействительными следующие условия договора:

1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2. условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;

3. условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок 3 лицами;

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора с возмещением убытков в следующих случаях:

1. была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

2. была предоставлена заведомо ложная информация о разрешении на застройку данного земельного участка;

3. заведомо ложная информация об использовании соседних земельных участков, оказывающим существенное воздействие на продаваемый земельный участок;

4. ложная информация о качественных свойствах земли, которая может повлиять на ее использование;

(Министерство земельных отношений Архангельской области)

Особенности купли-продажи земель с/х назначения:

Все земельные участки делятся на определенные категории: земли поселений, земли, с/х земли и т.п. (возможен перевод)

Ст. 8 ФЗ об обороте земель – по общему правилу такие земельные участки могут продаваться только по результатам публичных торгов (конкурс или аукцион). Если покупатель не собирается с торгов продавать земельный участок, то субъект РФ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка. В течение месяца гос органы либо дают согласие на заключение договора либо отказываются от покупки, и только после этого земельный участок может быть продан другому лицу по цене не ниже той, которая была указана в извещении в течение 1 года.

Регулируется:

Параграф 7,8 гл. 30

- ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

- Постановление Пленума ВАС и ВС №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

- Постановление ВС №54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

- Информационное письмо Президиума ВС РФ от 16 февраля 2001 г. №59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

- Информационное письмо Президиума ВС РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»