Договор строительного подряда

1. Особенности договора строительного подряда. Подряд для гос и муниципальных нужд

Градостроительный кодекс от 2004 года

Закон РФ Об архитектурной деятельности от 17 ноября 1995 года

Закон РФ Об экологической экспертизе от 23 ноября 1995 года

Закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений» 1995 года

Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда

ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

Ст. 740 ГК РФ - по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Специфика выполнения работ по этому договору:

1. результатом этих работ всегда является объект недвижимого имущества – либо новый либо реконструкция уже имеющегося

2. дорогостоящие работы и для их выполнения необходим достаточно длительный срок

3. раз работы выполняются с недвижимостью, то выполняются они по месту нахождения объекта недвижимости;

- Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

К капитальному ремонту применяются правила о договоре строительного подряда.

Особенности:

1. 2 стороны: заказчик - любое физическое или юр лицо, а 2 сторона – подрядчик, поскольку работы связаны со строительством, они всегда являются источником повышенной опасности, то до 2010/11 года эта деятельность была лицензирована, а потом в ФЗ «О лицензировании» были внесены изменения и теперь подрядчиком может выступать только юр лицо, являющееся членом саморегулируемой организации строителей и проектировщиков. Вопросы контроля качества отданы самим подрядчиком на СРО и эта СРО выдаем ему сертификат о допуске на выполнение каких-либо работ.

Инвестор – это субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных и привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

2. форма договор – простая письменная, не соблюдение формы влечет его не действительность; документ, подписанный обеими сторонами;

3. существенные условия: предмет договора, срок выполнения работы, цена работы;

4. на заказчике лежит преддоговорная обязанность по предоставлению строительной площадки – ст. 743 ГК РФ;

5. приемка результата работы – ст. 753 ГК РФ; подрядчик вправе требовать оплаты, если акт приемки не подписан, то должен доказать, что не подписан по уважительным причинам;

6. для контроля и надзора за выполнением работы может приглашаться инженер – ст. 749 ГК РФ

Особенности для договора подряда для гос или муниципальных нужд:

ст. 768 ГК РФ закрепляет, что должен применяться закон о порядке для гос и муниципальных нужд, сам порядок заключения регулируется ФЗ №94 «О размещении заказов…для гос и муниципальных нужд», большинство таких контрактов заключается по итогам аукциона. Только для некоторых объектом предусмотрены конкурсы, контракты заключаются в зависимости от стоимости.

- ФЗ говорит, что цена договора не может меняться, но особенностью договора такого подряда позволяет изменять и техническую документацию и смету на выполняемые работы

- ФЗ говорит, что договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но в договоре подряда может быть предусмотрен отказ от договора в одностороннем порядке (ВАС высказался, что ФЗ №94 регулирует лишь порядок заключения договора, отношения по договору регулируются на основе общих положений до принятия специального ФЗ)

- когда строятся большие объекты, которые требуют многолетнего строительства, то все привязывается к бюджету

- при уменьшении финансирования стороны должны согласовать новые сроки и подрядчик может требовать возмещения расходов, связанных с изменением сроков - ст. 767 ГК РФ

2. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

Изыскательские работы предшествуют заключению договора подряда. Сначала проводятся изыскания, потом создается проект, потом заключается договор. Создает проект лицо, которое потом становится заказчиком, хотя может быть и заказчик.

Ст. 758 ГК РФ – договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ – это соглашение, по которому подрядчик обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и/или выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить эти работы.

Предметом могут выступать 2 вида работ:

1. проектные работы – работы по созданию проекта строительства, в результате которых разрабатывается техническая документация:

- проект строительства с различными чертежами, пояснительными записками, технико-экономическим обоснованием и другие документы, определяющие объем и содержание работ

- в результате этих работ может создаваться проектно-сметная документация, которая включает в себя сметы, определяющие стоимость работ; если проект очень большой, то на отдельные виды работ составляются отдельные (локальные) сметные расчеты

- в соответствии с градостроительным кодексом проект строительства объектов капитального строительства, которые предполагают их общественное (социальное) использование подлежит гос экспертизе – должно быть вынесено положительное заключение, если заключение отрицательное, то такой проект не может использоваться;

2. работы по изысканиям – это работы по комплексному изучению природных условий района, предполагаемой площадки строительства, наличие местных строительных материалов, источников водоснабжения и других необходимых для строительства ресурсов, в результате которых подготавливается технико-экономическое обоснование целесообразности решения о строительстве объекта именно в этой местности;

Изыскания предшествуют не всем проектным работам, если, например, это небольшой индивидуальный дом для семьи, то изысканий не требуется.

Стороны: проектировщик и изыскатель. Поскольку существует повышенная опасность и самих работ и итога такой работы, до 2010 г. такая деятельность была лицензируемой, а с 2010 г. – проектировщиком может быть только ИП, являющийся членом саморегулируемой организации. Заказчик – любое физическое или юр лицо, которое желает заключить договор подряда на строительство объекта. Иногда бывает такое, что разработка проекта ложится на плечи подрядчика, и тогда уже он становится заказчиком.

Форма: договор заключается в простой письменной форме, никаких специальных последствий не соблюдения – нет.

Существенные условия: предмет договора – это те работы, которые должны быть выполнены. Все потребности содержатся в задании на проектирование (исходные данные), которое идет в качестве приложения к договору. Стоимость работ подлежит согласованию, срок выполнения работ тоже нужно оговорить.

Права и обязанности сторон:

Дополнительная обязанность подрядчика согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком с компетентными гос органами или ОМСУ.

Ст. 762 заказчик обязуется использовать техническую регламентацию только на те цели, которые указаны в договоре, и не передавать ее 3 лицам.

Обязанность заказчика привлечь подрядчика к участию в деле по иску 3 лица, предъявленные в связи с недостатками в разработанной проектной документации. За те недостатки, которые могут быть обнаружены во время строительства и за те, которые обнаружены в ходе эксплуатации объекта строительства.

Подрядчик со своей стороны обязуется не передавать проектную документацию 3 лицам без согласия заказчика (может быть оговорено сразу при заключении договора либо потом какое-то письмо).

3. Особенности договоров подряда по строительству объектов «под ключ»

Такой договор заключается между заказчиком и генеральным подрядчиком, который выполняет весь цикл работ:

1. проектирование

2. строительство

3. монтаж и другие специальные строительные работы

4. отделочные работы

И сдает объект в эксплуатацию.

Единственная обязанность заказчика – это предоставить исходные данные для проектирования и земельный участок под строительство. Эти договоры не предусматривают какого-либо авансирования, подрядчик осуществляет все работы за свой счет, а после подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию – заказчик производит расчет.

4. Особенности договора участия в долевом строительстве

ФЗ «Об участии с долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

Понятие договора закреплено в ст. 4 ФЗ – по этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в установленный срок построить, создать многоквартирный дом своими силами построить, создать многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать другой стороне (участнику строительства) соответствующий объект долевого строительства, а участник обязуется принять этот объект и оплатить обусловленную договором цену. Сторонами этого договора выступают: застройщик – может быть только юр лицо, имеющее на праве собственности или на праве аренды земельный участок для строительства и получивший разрешение на строительство на этом земельном участке. В случае не имения специального разрешения у строителя, заказчик может требовать возврата денежных средств и уплаты % по ст. 395 в двойном размере. Участником можем быть любое физическое или юр лицо, никаких требований нет. Если участником является гражданин-потребитель, то в некоторых отношениях на этот договор будут распространяться положения ЗоЗПП, например, в части морального вреда.

• Договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

• Заключается в обязательной письменной форме и подлежит гос регистрации, при отсутствии которой считается не заключенным – ч.3 ст. 4.

Существенные условия:

1) Объект строительства в соответствии с проектной документацией – то конкретное жилое или нежилое помещение, за которые участник вносит денежные средства. Указывается, например, проектный номер, этаж, обязательно площадь – она приблизительная и может откланяться (каким-то образом следует указывать срок)

2) Срок передачи объекта строительства – срок устанавливается одинаковым для всех участников строительства.

3) цена, срок и порядок внесения денежных средств – ст. 5 ФЗ

- после внесения полной стоимости цена пересмотру не подлежит – можно включить такое условие в договор

- размер неустойки 1/300 от ставки рефинансирования – за нарушение сроков

В случае обнаружения недостатков в объекте строительства те же самые, как в общих положениях о договоре подряда.

Ст. 5 ФЗ - односторонний отказ – если цена договора вносится единовременно – просрочка более 2 месяцев, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядка. Неустойка за нарушение срока внесения денежных средств – 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Ст. 9 ФЗ.

Договор на выполнение научно-исследовательских работ – гл. 38 ГК РФ. Ст. 769 ГК РФ – предмет договора. Чаще всего результатом этих работ выступает объект патентного права – либо новое изобретение либо что-то такое. Права сторон регулируются IV частью ГК РФ. Закреплено, что в таких договорах исключительные права на использование таких изобретений возникают у заказчика этих работ, а у исполнителя (создателя) – есть право на авторство на эти изобретения, право на использование этих объектов в личных целях на условиях простой (не исключительной) лицензии, если иное не предусмотрено договором.