Жилищные правоотношения

1. Понятие жилищных правоотношений и общая характеристика жилых фондов

Регулируется:

- Гл. 35 ГК РФ – наем жилых помещений

- Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года

- Постановление РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23 мая 2006 года (практически полностью утратило силу), взамен ему принято новое постановление правительства – такое же название, в 2011 году

- Постановление Правительства от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»

- Постановление Правительства от 26 января 2008 года № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду»

- Постановление Правительства от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» и т.д.

- Областной закон от 20 сентября 2005 года №79-5-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся…»

- Постановление пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»;

Жилищные правоотношения – это общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан. Жилищная потребность – это нужда в жилище как в объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта.

ЖК РФ в ст. 4 закрепил различные виды жилищных правоотношений, их можно выделить в 4 большие группы:

1. вид – отношения по управлению жилищным фондом (гос контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда – каким условиям должно соответствовать, как должно вводиться в эксплуатацию и т.п.)

2. вид – отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями на условиях найма (и социального и коммерческого)

3. вид – обеспечение правильного использования жилищного фонда (например, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, строительство жилищных кооперативов и т.п.)

4. вид – отношения по эксплуатации и ремонту жилищного фонда

Объект жилищным правоотношений: жилое помещение (понятие закрепленное в ст. 15 ЖК РФ) – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания в нем граждан.

Признаки жилого помещения:

1. является недвижимым имуществом

2. целевое назначение жилого помещения – предназначено для постоянного проживания в нем граждан

3. пригодность для постоянного проживания граждан, то есть оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам

4. изолированность жилого помещения – ст. 16 ЖК РФ (жилой дом/часть дома, квартира/часть квартиры, комната)

Субъекты жилищных правоотношений: участники, у которых возникают права и обязанности, ч.2 ст. 4 ЖК РФ: сюда относятся граждане, юр лица, РФ, субъекты РФ и МО

Данные правоотношения возникают на основе юр фактов, они перечислены в ст. 10 ЖК РФ.

Действия, из которых могут возникать жилищные правоотношения. Действия: договоры и сделки, которые могут совершаться, юр акты – акты гос органов и органов местного самоуправления (например, о признании жилого помещения непригодным для проживания, решение о предоставлении жилого помещения и т.п.), судебные решения, которые устанавливают права и обязанности; членство в жилищных и жилино-строительных кооперативах;

События: это, прежде всего, гибель жилого помещения, его разрушение; выселение гражданина из жилого помещения, смерть гражданина (договор коммерческого и социального найма, смерть гражданина – основание для изменения правоотношения, а если это была собственность – вступают нормы наследственного права);

Использование жилого помещения не по назначению, нарушение прав 3 лиц и т.п.

Жилищный фонд – это совокупность всех живых помещений, находящихся на территории РФ.

Виды:

1. по собственнику:

- частный жилищный фонд – жилые помещения находятся в собственности граждан и юр лиц

- государственный жилищный фонд:

А) жилищный фонд РФ - как правило, этот жилищный фонд составляют те жилые помещения, которые предоставляются высшим должностным лицам государства, то есть достаточно узкий.

Б) жилищный фонд субъектов РФ – опять же служебные жилые помещения

- муниципальный жилищный фонд – жилые помещения, которые находятся в собственности МО

2. в зависимости от цели использования:

- жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма (предоставляются из государственного и муниципального фонда)

- специализированный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан (предоставляются из гос и муниципального фонда – для вынужденных переселенцев, для социально незащищенного групп граждан и т.п.)

- индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилы помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – их собственниками для собственного проживания или проживания членов семьи или иных лиц на условиях безвозмездного пользования, а также юр лицами – их собственниками для проживания граждан

- жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам (ст. 19 ЖК РФ – не указывает, кто является собственником этих жилых помещений, то есть это могут быть жилые помещения и в гос и муниципальном жилищном фонде и в частном)

2. Сравнительная характеристика договора коммерческого и социального найма

Жилое помещение может быть предметом договора аренда только заключенного между юр лицами – п.2 ст. 671 ГК РФ, а между физическими лицами в отношении жилых помещений могут заключаться только договоры найма. ГК РФ выделяет 2 договора найма: коммерческий найм и социальный найм. Для социального найма предоставляются жилищные помещения из гос или муниципального жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, установленного ОМСУ. Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений частного жилищного фонда на условиях возмездного пользования жилым помещением.

Основание	Договор коммерческого найма	Договор социального найма
1. срок договора	До 5 лет, если заключен на больший срок, то все равно на 5 лет – ст. 683 ГК РФ (если срок не определен, то считается, что он заключен на 5 лет)	Бессрочный договор
2. наимодатель	Либо гражданин, либо юр лицо, не исключено, что это может быть государство или муниципальное образование	Выступают соответствующие органы гос власти или ОМСУ, еще, как правило, на уровне города выбрано муниципальное учреждение, которое осуществляет функции наимодателя (Информационно-расчетный центр г. Архангельска)
3. кто является нанимателем жилого помещения	Нанимателем является гражданин – п.1 ст. 677, а проживающие совместно с ним лица будут являться сонанимателями только если они заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наимодателя – п.4 ст. 677; если они такой договор заключили, то несут солидарную ответственность перед наимодателем	Нанимателем является гражданин и члены его семьи несут солидарную ответственность перед наимодателем в силу закона
4. форма договора	Поскольку договоры рассчитаны на длительный срок, то заключаются в письменной форме: коммерческий найм – ст. 674 ГК РФ (никаких последствий не установлено); Правительством РФ утверждается типовой договор социального найма (от 21 мая 2005 года № 315)
5. порядок установления платы	Соглашение сторон - ограничений нет; плату за пользование оплачивает в размере, установленном соглашением сторон и самостоятельно вносит коммунальные услуги, если договором не установлено иное;	Плата за пользование устанавливается собственником жилищного фонда в соответствующий НПА; наниматель помещений уплачивает плату за пользование по тем ставкам, которые устанавливаются государством или муниципалитетом, помимо этого несет обязанность по уплате коммунальных услуг
6. порядок заключения договора поднайма	Возможно только с согласия наимодателя; поскольку заключается на 5 лет, то срок договора поднайма не может превышать срок договора найма	Возможно только с согласия наимодателя; нет никаких ограничений по сроку договора поднайма

Гл. 35 ГК РФ – найм жилого помещения. Договоры коммерческого найма можно классифицировать по сроку действия

1. краткосрочные – до 1 года (не применяются правила, предусмотренные определенными статьями; у нанимателя меньше прав: наниматель не может вселить других граждан в качестве постоянно проживающих, не может вселить временных жильцов, у него нет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может заключить договор поднайма, в случае смерти нанимателя договор прекращается)

2. долгосрочные – сроком 1-5 лет

3. Порядок заключения договора социального найма

Ст. 49 ЖК РФ – жилые помещения могут предоставляться только:

1. малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях

2. иные лица (льготные категории граждан, которым в силу закона должно предоставляться жилое помещение, если они признаны нуждающимися в жилых помещениях)

Если доход на 1 члена семьи ниже прожиточного минимума, установленного в данном районе, то семья может быть признана малоимущей и соответственно может претендовать на получение жилого помещения (некоторые гос служащие, судьи и т.п.)

Ст. 51 ЖК РФ – кто признается нуждающимся:

• ни гражданин, ни члены его семьи не имеют квартиры на праве собственности;

• если он является нанимателем по договору социального найма и обеспечен жилым помещением, площадь которого менее учетной нормы (на одного члена семьи); учетная норма устанавливается ОМСУ (№23 – учетная норма = 12 кв. м. на 1 человека). Если есть в собственности какие-то жилые помещения, то это тоже принимается в расчет.

• Лица, проживающие в помещениях, не отвечающие требованиям к жилым помещениям: создается жилищная комиссия, которая решает отвечает требованиям жилое помещение или нет;

• Гражданин, проживающий в коммунальной квартире, страдает хроническим заболеванием, при котором совместное проживание с ним невозможно, перечень таких заболеванием утверждается постановлением правительства (такое есть - от 16 июня 2006 года №378: тяжелые формы рака, психических заболеваний, туберкулез – открытая форма и т.п.).

Для получения жилого помещения гражданин обращается в ОМСУ с заявлением о постановке его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, к этому заявлению он прикладывает документы, подтверждающие состав семьи, подтверждающие наличие или отсутствие жилого помещения, факт отсутствия других жилых помещений – выписка из рос реестра, а также прикладывает документы, подтверждающие основания для признания нуждающимся. Это заявление в течение месяца рассматривается и на основании этого заявления гражданин ставится на учет в качестве нуждающегося. Предоставляется жилое помещение в порядке очередности в зависимости от даты постановки их на учет. Ч.2 ст. 57 – лица, имеющие право на получение жилья вне очереди:

1. граждане, чьи помещения признаны непригодными для проживания

2. дети – сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей

3. граждане, страдающие хроническим заболеванием

ОМСУ принимает решение о предоставлении жилого помещения, и ЖК РФ подробно регулирует какие помещение должно предоставляться, в ст. 57. Предоставляемое жилое помещение должно быть в черте соответствующего населенного пункта, оно должно быть благоустроенным применительно к условиям благоустроенности этого района. Если предыдущее помещение было не благоустроенным, то ему предоставляется благоустроенное и общая площадь предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления на 1 члена семьи, 15 кв. м. на человека (г. Архангельск), в Северодвинске, например, 14 кв.м.Заселение комнаты 2 лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. На основании решения, гражданин заключает договор социального найма жилого помещения с наимодателем. Правоотношения наступают их сложного юр состава, то есть совокупности фактов, которые должны быть исполнены в определенной последовательности:

1. решение о признании нуждающимся и постановке его на учет

2. решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения

3. сделка – договор социального найма

Если фактически сложились отношения социального найма, а договор в письменной форме не заключен, то ничего страшного.

4. Права и обязанности сторон по договору социального найма. Основания для его прекращения.

Ст. 65 ЖК РФ закрепляет прав и обязанности наимодателя: он передает свободное от прав иных лиц жилое помещение, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества; обязан осуществлять капитальный ремонт и обязан предоставлять нанимателю коммунальные услуги. Права нанимателя и обязанности его – ст. 67 ЖК РФ.

Обязанности:

1. использовать жилое помещение по назначению

2. обеспечивать сохранность

3. проведение текущего ремонта

4. своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги – есть отдельный 7 раздел в ЖК РФ: плата за помещение – наимодателю, а коммунальные услуги – управляющей компании

5. надлежащее содержание жилого помещения

Кроме нанимателя солидарную с ним ответственность несут члены его семьи. Если состав семьи меняется, то об этом надо сообщать. Ч.1 ст. 69 – кто относится к членам семьи?

1. проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители нанимателя

2. другие родственники – например, родители супруги нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членом семьи и ведут с ним общее хозяйство (постановление пленума №14 – есть раздел, посвященный договору социального найма, п. 25 – члены семьи + любые родственники как самого нанимателя так и членов его семьи не зависимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии)

3. в исключительных иные лица могут признаны членными семьи в судебном порядке (например, сожители); члены семьи нанимателя имеют такие же права, закреплены в ч.1 ст. 67 ЖК РФ

Права:

1. вселять в жилое помещение иных лиц – ст. 70 ЖК РФ – для этого требуется согласие других членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих (кроме вселения несовершеннолетних детей к их родителям); для вселения других граждан – требуется согласие наимодателя (то есть для вселения не родственников) и наимодатель может запретить вселение других лиц, если это влечет уменьшение жилой площади на 1 члена семьи и она становится меньше учетной нормы

2. право сдавать жилое помещение в поднайм – ст. 76-79 ЖК РФ, треубется письменное согласие наимодателя и членов семьи нанимателя, должны быть соблюдены правила об учетной норме, но в случае договора поднайма всю ответственность перед наимодателем несет наниматель

3. право вселять временных жильцов или разрешать проживание временным жильцам – ст. 80 ЖК РФ, вселяются они на срок до 6 месяцев (подряд), достаточно взаимного согласия членов семьи, причем письменной формы не требуется, хотя, если кто-то будет против из членов семьи и будет выселять, то это будет рассмотрена и предварительное уведомление наимодателя (согласия не требуется), учетная норма должны соблюдаться

4. осуществлять обмен жилого помещения или его замену – ст. 72 ЖК РФ, договор обмена заключается между гражданами, которые занимают жилое помещение по договорам социального найма, а сам порядок обмена – ст. 73-75 ЖК РФ; совершается обмен с письменного согласия членов семьи нанимателя и наимодателя; причем, если наимодатель отказывает в обмене, то этот отказ может быть обжалован; обмен совершается в письменной форме путем составления 1 документа, подписанного обеими сторонами; договор обмена может быть оспорен;

Если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания, оспаривается право пользования, решение о сносе жилого дома или капитальном ремонте, либо, если вследствие обмена вселиться лицо, страдающее хроническим психическим заболеванием – при нарушении этих условий или иным – обмен может быть признан недействительным. Замена – ст. 81 ЖК РФ, когда на 1 члена семьи превышает норму предоставления, можно попросить о замене. Договор социального найма может быть изменен – ст. 82 ЖК РФ.

Основания изменения:

1. смерть нанимателя

2. граждане, проживающие в 1 квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, объединившееся в одну семью, вправе требовать заключения с ними одного договора социального найма

Основания для прекращения договора социального найма:

1. может быть прекращен вследствие смерти одиноко проживающего нанимателя

2. в связи с утратой/разрушением жилого помещения

Кроме этого, может быть расторгнут:

1. по соглашению сторон в любое время – ч.1 ст. 83 ЖК РФ

2. расторгнут по инициативе нанимателя: в любое время, но только с письменного согласия всех членов семьи, в том числе и временно отсутствующих; если наниматель расторгает договор в связи с выездом в другую местность, то договор прекращается с момента самого выезда

3. может быть расторгнут по инициативе наимодателя, это основание (выселение граждан из жилого помещения) – допускается только в судебном порядке и только по основаниям, указанным в ЖК РФ – ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Три порядка для выселения:

1. выселение в другое благоустроенное жилое помещение – из дома, который подлежит сносу или если их жилое помещение подлежит переводу в нежилое или жилое помещение призвано непригодным для проживания

2. выселение с предоставлением другого жилого помещения – ст. 90 ЖК РФ, в таком порядке выселятся граждане при расторжении договора социального найма в случае не внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев подряд и без уважительных причин (суд должен проверять по каким причинам человек не мог вносить плату) – в этом случае гражданин выселяется в другое жилое помещение, единственное, оно должно быть в черте населенного пункта и пригодно для проживания, норма общежития – 6 кв.м. на члена семьи; суд проверяет наличие жилого помещения, состояние жилого помещения и конкретное жилое помещение, куда мы выселяем указывается в решении суда

3. выселение без предоставления другого жилого помещения – ст. 91 ЖК РФ, только в исключительных случаях, такое допускается, если:

- наниматель использует жилое помещение не по назначению,

- систематически нарушает права соседей,

- допускает разрушение жилое помещение

Такое выселение допускается только после предупреждения нанимателем наимодателем и устанавливает разумный срок для устранения нарушений, и только, если эти предупреждения не окажут никакого воздействия, тогда выселяется.

- Граждане, лишенные родительских прав, если дальнейшее совместное проживание с детьми, признано невозможным.

- Постановление мэрии г. Архангельска от 17 августа 2010 года №354 «О плате за пользование жилым помещением за найм», из этого порядка следует, что в постановлении мэра установлены базовые ставки, и они будут увеличиваться/уменьшаться в зависимости от места расположения дома, степени износа дома; эти базовые ставки – для различных округов разные, например, если степень износа дома свыше 60%, то плата за найм – 41 копейка за 1 кв. метр.

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства от 6 мая 2011 года №354

5. Правовой режим жилых помещений специализированных жилищных фондов

Жилым помещением специализированного жилищного фонда посвящена отдельная глава ЖК РФ, в нем глава 9. Ст. 92 ЖК РФ закрепляет виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:

1. служебные жилые помещения

2. жилые помещения в общежитии

3. жилые помещения маневренного жилищного фонда

4. жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

5. жилые помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев

6. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

Могут использоваться жилые помещения только гос или муниципального жилищного фонда и только после отнесения его к специализированному жилищному фонду. Для жилых помещений, включенных в специализированный жилищный фонд, существует ограниченный режим, у лиц, проживающих в таких жилых помещениях меньше прав, чем обычно, а также предусмотрены специальные основания для прекращения правоотношений и выселения.

- Областной закон от 31 октября 2007 года № 416-21-ОЗ

Ограничения:

Эти жилые помещения не подлежат отчуждению, а следовательно, не подлежат, например, приватизации: передаче в аренду (когда собственник решает использовать данные жилые помещения для других целей); не подлежат передаче в найм (например, социальный найм в общем порядке); не подлежат обмену; не могут сдаваться в поднайм; не могут вселяться временные жильцы (с нанимателем могут вселяться члены его семьи – единственное исключение); предоставляются на основании договора найма специализированного жилого помещения, то есть здесь мы говорим не о социальном найме, а о специальном договоре;

• договор возмездный (единственное исключение для договора в порядке социальной помощи), уплачивается плата за пользование жилым помещением, заключается на основании решения ОМСУ или ОГВ о предоставлении этого специализированного жилого помещения конкретному лицу – гражданину (все эти правила закреплены в ст. 99 и 100 ЖК РФ);

• в договоре указываются члены семьи нанимателя

Служебные жилые помещения.

Ст. 93 ЖК РФ – предоставляются для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с ОГВ или ОМСУ, ГУП, гос или муниципальным учреждением либо в связи с прохождением службы или назначением на гос должность или выборную должность в ОМСУ.

Особенность:

Обусловлена тем, что они предоставляются гражданам, либо в связи с их должностным положением, либо избранием их на должность. Круг лиц очерчен – это либо гос органы либо выборная должность. Предоставляется в тех случаях, когда у должностного лица нет своего жилого помещения в месте прохождения службы, а также в унитарных предприятиях, которые занимаются, например, на котельных и требуется постоянное нахождение работника по месту работы, то ОМСУ может установить, что таким лицам предоставляется жилое помещение. В Архангельской области 16 мая 2007 года №393 было утверждено положение, закрепляющее круг лиц, которым предоставляется служебное жилое помещение, к ним относятся:

- граждане, замещающие муниципальные должности

- граждане, работающие по договору найма в муниципальных бюджетных и муниципальных автономных учреждениях и

- граждане, замещающие выборные должности в муниципальном _________

- предоставляется военнослужащим по месту прохождения их службы

Как правило, предоставляется отдельная квартира, в зависимости от состава семьи лица, которому она предоставляется – ст. 104, исходя из нормы предоставления. Под служебные помещения могут использоваться либо квартиры в каком-либо жилом доме либо специально построенный для этого дом.

Прекращение пользоваться состоит в том, что после окончания трудовых отношений или прекращения службы или прекращения должностных полномочий, лицо должно быть выселено из служебного жилого помещения: добровольно либо в судебном порядке без предоставления других жилых помещений – ст. 103 ЖК РФ. Из этого правила есть исключения – указаны лица, которые не могут быть выселены без предоставления жилого помещения, к ним относятся:

1. члены семьи военнослужащих или сотрудников других ПО, погибших или пропавших без вести при исполнении своих обязанностей;

2. пенсионеры по старости

3. члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение, и который умер

4. инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила в связи с исполнением трудовых обязанностей

Эти лица подлежат выселению из служебного жилого помещения, но им должно быть предоставлено другое жилое помещение, находящееся в черте соответствующего населенного пункта – нет требований о благоустроенности и нет требований о норме, исходя их которых, будет предоставляться это жилое помещение. Когда нет иного помещение, которое можно предоставить взамен служебного помещения, но со всеми ограничениями.

Общежитие.

Общежития предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежитие могут быть использованы только специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов, не может быть использована квартира, но этаж дома – может. Помещение может быть использовано как общежитие, если ему выдан санитарный паспорт общежития (выдается Роспотребнадзором). Общежития укомплектовываются мебелью и другими необходимыми предметами. Обеспечение пропускного режима в общежитии. Обеспечен необходимый штат работников – комендант, электрики, слесари, прачечные. Площадь предоставляемого общежития выделяется исходя из не менее 6 кв. метров на человека – ч.1 ст. 105 ЖК РФ. При прекращении трудовых отношений или учебы, лицо подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением льготных категорий лиц, которые записаны выше.

Жилые помещения маневренного жилищного фонда.

Согласно ст. 95 ЖК РФ эти жилые помещения могут предоставляться в 3 случаях:

1. гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором они занимали жилые помещения по договору социального найма – таким гражданам помещения предоставляются на время ремонта и по окончании ремонта, они возвращаются в свое жилое помещение;

2. гражданам, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; предоставляются до завершения расчетов с гражданами либо предоставления им жилого помещения по договору социального найма; Такие лица имеют право на внеочередное получение жилья.

3. Предоставляются гражданам, которые утратили единственное жилое помещение, приобретенное на средства по ипотечному кредиту в результате обращения взыскания на это жилое помещение; оно предоставляется до завершения расчетов после продажи жилого помещения.

Жилые помещения для переселенцев и беженцев.

Предоставляются гражданам, которым присвоен статус переселенца или беженца, при этом учитываются и члены их семьи, которые тоже признаны беженцами или вынужденными переселенцами. У них отсутствует возможность самостоятельно определить место жительства на территории РФ и если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности или по договору найма. Таким лицам жилые помещения предоставляются в порядке очередности принятия на учет органами миграционной службы. Жилые помещения для таких лиц находятся в собственности РФ и переданы в оперативное управление соответствующим органам миграционной службы. Таким лицам предоставляются либо жилые дома, либо квартиры, либо жилые помещения в общежитии, но из расчета как минимум 6 кв. метров на человека. Жилые помещения предоставляются им на период действия статуса беженца или вынужденного переселенца, после прекращения этого статуса лица подлежат выселению. Если какие-то члены семьи сохраняют статус, то они сохраняют право пользования таким жилым помещением, а также подлежат выселению, если выяснится, что статус был предоставлен на основании ложных сведений, а если беженец умер, то члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения.

Жилые помещения в таких домах предоставляются лицам, которые самостоятельно не могут себя обслуживать. Областной закон дает примерный перечень таких категорий граждан, имеющий право на получение жилого помещения в таких домах. К ним относятся:

1. одинокие граждане пожилого возраста: женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, нуждающиеся в создании условий для удовлетворения своих основных жизненных потребностей, при этом сохранившие способность к самообслуживанию – так называемые дома престарелых;

2. инвалиды, дети-инвалиды, граждане пожилого возраста, утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном постороннем уходе и наблюдении – дома инвалидов;

3. предоставляются инвалидам с отклонением в умственном развитии, сохранившим частичную способность к самообслуживанию и не нуждающимся в постороннем уходе – психоневрологические интернаты;

Они не имеют родственников, обязанные содержать их в силу трудового законодательства, а также, если родственники не могут выполнять свои обязанности в силу проживания в другом месте или недееспособности. Оборудуются помещения по оказанию психологической, социальной, медицинской помощи, пассивно-трудовой деятельности. У таких людей могут быть свои собственные жилые помещения, но это не влияет. Лицам, которые могут себя обслуживать, жилые помещения предоставляются из расчета не менее 18 кв. метров на человека, а инвалидам, которые не могут себя обслуживать – из расчет не менее 6 кв. метров на человека. Эти помещения предоставляются на возмездной основе – эти граждане уплачивают сами либо их родственники за пользование этими жилыми помещениями.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий – ст. 109 ЖК РФ.

Здесь жилые помещения предоставляются в качестве социальной защиты. Например, временные приюты для детей – сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, безнадзорным несовершеннолетним, для граждан без определенного места жительства. Эти жилые помещения предоставляются на период необходимости, из расчета 6 кв. метров на человека, такие помещения предоставляются безвозмездно.

6. Правовой режим коммунальных квартир и многоквартирных жилых домов.

Понятия коммунальная квартира не содержится в ЖК РФ, коммунальная квартира – это квартира, комнаты в которой заняты лицами, не состоящими в родстве. Собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество коммунальных квартир – это то имущество, которое предназначено для всех проживающих – коридор, сан узел, кухня – ст. 41 ЖК РФ. Бремя содержания собственники несут пропорционально своим долям – ст. 37 ЖК РФ. При продаже комнаты остальные имеют право преимущественной покупки. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире – ст. 59 ЖК РФ. Если комната освободилась, то мы ее должны предоставить сначала другим нанимателям в этой коммунальной квартире, которые призваны малоимущими, и которые нуждаются в этой квартире.

Многоквартирный жилой дом – это объект недвижимого имущества, который состоит из нескольких квартир, которые принадлежат собственникам – ст. 36 ЖК РФ. Также есть общее имущество – лифтовые площадки и т.п., земельный участок, на котором находится дом и иные объекты. Это имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности, эти доли определяются по правилам ст. 37 ЖК РФ. Все собственники несут бремя содержания этого общего имущества. На общем собрании собственников решается вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление домом собственниками – возможно для небольших домов, когда они решают, что сами будут управлять своим домом;

2. управление ТСЖ либо жилищным кооперативом – принимается решение о создании ТСЖ (юр лицо) – в ЖК РФ есть отдельная глава про это;

3. управляющая организация, с которой собственники заключают договор