Система учета объектов собственности
Реестр – это информационная система, включающая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах государственных баз данных, которые содержат перечень объектов учета и данные о них.
В реестр включаются расположенные на территории РФ и за рубежом:
Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности;
Участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты федеральной собственности;
Федеральное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за федеральными казенными предприятиями или государственными учреждениями либо находящиеся в федеральной собственности предприятия как имущественные комплексы;
Находящиеся в федеральной собственности акции хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющееся у них имущество, не вошедшее в уставный капитал;
Иное имеющееся в федеральной собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным обстоятельствам.
Информация из реестра объектов собственности используется для:
Удовлетворения потребностей широкого круга пользователей
Принятия государственных решений о преобразовании или ином использовании объектов собственности
Для получения точной и эффективной информации о размере национального богатства
2. Оценка государственной собственности
Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объектов рыночной или иной стоимости.
Главными нормативно-правовыми актами, которые необходимо соблюдать лицензиатам, являются Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденный постановлением правительства РФ №519 от 06.07.2001 года. Правовые основы стандартизации в России установлены Законом №5154-1 от 10.06.1993 «О Стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.
Субъекты оценочной деятельности: государство и саморегулируемые организации.
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Проведение оценки объектов собственности является обязательным:
при приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Российская система оценки предусматривает три общепринятых в мировой практике подхода: доходный, затратный и сравнительный (рисунок 8).
Рисунок 8 – Подходы и методы оценки государственной собственности
Чтобы правильно выбрать подход и методы оценки, необходимо классифицировать ситуацию оценки с использованием группировки объектов, определить тип сделки, уточнить цель и момент проведения оценки, определить доступность информации и ресурсы, которые могут быть использованы.
Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения объектом собственности. Важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.
Затратный подходнаправлен на определение текущей стоимости объекта на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта и определения его физического, технического состояния.
Текущая стоимость определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет износа.
Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности. Главный признак затратного подхода – это поэлементная оценка: оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, оценивается каждая часть, а затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.
Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в следующих случаях:
Оценка государственных объектов;
Расчет стоимости имущества, предназначенного для специализированного использования – школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.
Переоценка основных фондов
Бухучет основных фондов
Оценка в целях налогообложения и страхования
Раздел имущества по суду
Распродажа имущества на открытых торгах
Сравнительный подход направлен на определение величины стоимости оцениваемого объекта, ориентируясь на рыночные цены купли-продажи похожих объектов собственности, т.е. оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты собственности.