39. Факторы, оценивающие качество земли:

•плодородные свойства: физико-химические, биологические характеристики, климатические условия хозяйственного использования

Различают: естественное плодородие – свойства, которые присущи земли от природы, искусственное плод-е - -которое создается в результате воздействия антропогенного фактора. Экономическое плод-е – сочетанипе естественного и искусственного плод-я как плодородия при данном уровне развития производительных сил, динамика которого может выражаться не только в абсолютных, но и в относительных показателях.

•местоположение

Виды земельной ренты:

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.

Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия.

Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли.

Монопольная рента — особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.

40. Какие механизмы гос регулирования земельных отношений имеют место в зарубежных странах?

В данной связи во многих странах принимаются различные госпрограммы и механизмы

регулирования земельных отношений, основным рычагом которых является система налогообложения. В ряде стран налоги на землю служат единственным источником формирования бюджета местных органов власти: в США и Канаде -80 %, в Дании - 56 %, в Нидерландах - 49 %, в Австралии - 48 %, а в России лишь 5 %.

Несмотря на высокие ставки, в указанных странах активно предоставляются налоговые льготы на сельскохозяйственные земли по сравнению с теми, что отданы под застройку. Данная система стимулирования применяется во всех развитых странах, причем в некоторых из них сель скохозяйственные земли полностью освобождены от уплаты налогов.

Ставки налога для сельскохозяйственных угодий, как правило, не превышают 1 % от стоимости земли.В Чехии от поземельного налога освобождаются сельскохозяйственные угодья размером

до 10 га, но только в случае если они обрабатываются собственником участка.

Государство в экономически развитых странах активно берет на себя затраты на мелиоративные работы, выходящие за пределы финансовых возможностей отдельных фермеров. Поэтому эти дорогостоящие мероприятия осуществляются за счет средств государственного бюджета с помощью целевых программ по мелиорации земель, субсидий, дотаций, компенсаций.

Регулирование земельного оборота направлено, в первую очередь, на неэффективного землепользователя. С этой целью предъявляются жесткие требования к лицам, приобретающим сельскохозяйственные земли в собственность. Важными условиями является наличие профессионального образования, необходимого капитала для использования покупаемой земли,

а также опыт ведения сельскохозяйственного производства.

Анализ практики и методы регулирования земельных отношений различных стран мира могут быть учтены при формировании экономических механизмов регулирования земельных отношений сельского хозяйства Российской Федерации:

1. Земельная политика большинства государств мира направлена на сохранение земли в

сельскохозяйственном пользовании, на ограничение перевода сельскохозяйственных земель в другие виды использования.

2. Во всех развитых странах мира земельные отношения хотя и основаны большей частью на праве частной собственности, но сила государственного регулирования, обеспечивающего их использование в соответствии с общими социальными и экологическими интересами, играет важнейшую роль.

3. При господстве частной собственности на землю законодательно закреплены общественные

права на нее, при которых государство может изъять земли (за компенсацию) в интересах общества.

4. Ограничивается возможность спекуляции землей, дробление земельных участков при передаче по наследству, сосредоточение земли в одних руках и т.п.

5. Особо выделяется практика введения обязательств, требующих проведения почвозащитных мероприятий, направленных на сохранение почвенного плодородия. В целях добросовестного и рационального использования сельхозугодий государство устанавливает жесткие меры ответственности землевладельцев и землепользователей.

6. Регулирование земельных отношений основывается на принципе главенства общественных интересов перед частными при использовании земельных угодий.

7. Чтобы удержать землю в сельском хозяйстве, система налогов на земли сельскохозяйственного назначения повсеместно имеет льготный характер, дифференцируясь от полного освобождения от земельного налога или налога на недвижимость до определенного льготного режима.

41. Какие по вашему мнению, необходимы меры государственного регулирования земельных отношений в РФ? Первое, что нужно сделать, - вернуть земли сельскохозяйственного назначения в исходное состояние, т. е. в собственность государства. Для этого следует принять решение о выкупе государством в добровольном порядке земельных участков у всех собственников земельных долей по единой для всех цене, независимо от их размеров, географического положения и почвенного плодородия Финансирование этой акции надо возложить на Центральный банк Российской Федерации, а для выполнения этой задачи специально учредить Национальный земельный банк. Реализовав эту задачу и правильно выстроив валютную политику, Центробанк России сможет превратить наш рубль в одну из самых стабильных валют в мире. Одновременно с покупкой земельных участков Национальный земельный банк приступает к продаже права пользования ими всем добросовестно хозяйствующим субъектам на долговременной основе, что позволит эластично вписаться в сложившиеся земельные отношения, т. е. сразу же продавать, но продавать не землю, а право пользования землей. Стоимость права пользования должна устанавливаться Национальным земельным банком на основе кадастровой оценки земельного участка с учетом его местоположения, плодородия и других земельно-оценочных характеристик. В идеальном варианте она может быть равна земельному налогу, консолидирующему все платежи в бюджетные и внебюджетные фонды, т. е. решиться еще одна задача, о которой разговор ведется уже почти десятилетие. Все это можно выразить в арендной плате за землю, если земля будет передана земельным банком в аренду. Этим самым может быть решена и проблема единого земельного налога. При воплощении идеи – земля в собственности Национального земельного банка и в пользовании крестьян на правах аренды – сохраняется ее общественный статус. Оставаясь нашим национальным достоянием, она в тоже время посредством рыночных механизмов вовлекается в оборот через продажу права пользования. Таким образом, основным агентом земельного рынка будет являться не частный капитал, а государством в лице Национального земельного банка.

Обладателями права пользования землей наряду с традиционными землепользователями, сельскохозяйственными предприятиями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами будут и крупные перерабатывающие и мукомольные комплексы, промышленные предприятия, частные инвесторы. Этим будут объективно созданы условия для создания мощных конкурентоспособных, вертикально интегрированных структур агропромышленных компаний. В деле максимального раскрытия и использования технологического потенциала землевладельцев и интересах всего общества ключевая роль должно отводится Национальному земельному банку. Его главными функциями должны стать активная инвестиционная политика, поддержка агропромышленного комплекса средствами из фонда льготного кредитования, предоставлений гарантий инвесторам для реализации проектов. Он должен быть наделен также правом санации и банкротства несостоятельных хозяйств. Банк должен распоряжаться земельным фондом и через жесткий контроль добиваться эффективного использования земли.

Механизм земельных отношений предлагает:

1. Стимулировать (обеспечивать) целевое использование земель сельхозназначения для производства экологически чистой продукции с учетом потребностей местного населения, региона, а также государства в целом, возможных объемов экспортных поставок продовольственных товаров, сырья для переработки:

2. Обеспечивать, удовлетворять разумные интересы собственника земельной доли, арендатора, пользователя, наемного работника в продуктивном использовании земли, учитывая при этом интересы других территорий, пользователей;

3. Предусматривать жесткую материальную и моральную ответственность за состояние используемых земельных угодий, стимулировать повышение плодородия земель и сохранение экологии;

4. Осуществлять продажу или передачу земельной собственности только при соблюдении действующего закона;

5. Учитывать территориальные различия в расположении земельных участков (отдельность, расположенность в пригородных, курортных и других густонаселенных районах и т.п.)