- •Глава 4. Технические экспертизы
- •4.1. Основные параметры эксплуатационной пригодности и надежности зданий и сооружений
- •4.2. Характерные уязвимые места зданий, классификация дефектов конструкций
- •Под дефектом строительных конструкций зданий и сооружений понимается любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее нормированное или допускаемое значение.
- •4.2.1. Дефекты и повреждения железобетонных конструкций
- •4.2.2. Дефекты и повреждения каменных конструкций
- •Виды повреждения зданий при неравномерных осадках
- •4.2.3. Дефекты деревянных конструкций перекрытий
- •Физический износ деревянных перекрытий
- •4.3. Сущность, содержание и основные виды технических экспертиз объектов недвижимости
- •4.4. Экспертиза геоподосновы, оснований и фундаментов зданий и сооружений
- •4.5. Виды и методы проведения экспертиз строительных конструкций и инженерного оборудования зданий
- •Общая оценка технического состояния конструкций при предварительном обследовании строительного объекта
- •4.6. Сводная оценка состояния объекта недвижимости
- •Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
- •Удельный вес устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости), %
- •Технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа
- •Уровень износа элементов здания и оборудования
- •Оценка морального состояния объекта технической экспертизы
- •Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции гражданских зданий
- •4.7. Некоторые особенности учета требований безопасности при проведении технической экспертизы недвижимости
- •4.8. Документальное оформление проведения технической экспертизы
- •Раздел I – общее описание объекта. В графе «Регистрационная карта №» указывается порядковый номер общей регистрационной карты, установленный экспертом по мере обследования им заданных объектов.
- •Раздел II – техническое описание объекта. В графе «Техническое исполнение» указываются тип конструкций и материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы.
- •Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
- •Удельные веса устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)
- •Пример определения неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Вопросы для самоконтроля
- •Характерные виды дефектов железобетонных конструкций
- •Характерные повреждения и дефекты каменной кладки
- •И оценки технического состояния строительных конструкций
- •Техническая карта приложение 4.4
- •П риложение 4.5 Ведомость дефектов железобетонных конструкций
- •15 Ноября 2001 г.)
- •Пермь 2001
- •2. Характеристика объекта
- •3. Результаты обследования
- •3.1. Строительные конструкции и элементы
- •3.1.1. Фундаменты железобетонные. Обнаружено искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций.
- •3.2. Внутренние системы инженерного оборудования
- •4. Определение физического износа
- •4.1.2. Физический износ системы центрального отопления. По техническому состоянию (п. 3.2.1 настоящего отчета и табл. 66 всн 53–86 (р)) износ системы составляет 45 %.
- •4.1.3. Физический износ системы горячего водоснабжения. Техническому состоянию системы (п. 3.2.2 настоящего отчета и табл. 65 всн 53–86 (р)) соответствует износ 70 %.
- •4.1.4. Физический износ системы холодного водоснабжения. По техническому состоянию (п. 3.2.3 настоящего отчета и табл. 67 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 60 %.
- •4.1.5. Физический износ системы канализации и водостоков. По техническому состоянию (п. 3.2.4 настоящего отчета и табл. 68 всн 53–86 (р)) износ системы соответствует 40 %.
- •5. Выводы и рекомендации
- •Выводы по главе 4.
Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов
Наименование укрупненных конструктивных элементов |
Наименование конструктивных элементов |
Группа капитальности |
||||
I |
II |
III |
IV |
V |
||
Стены и перегородки (100 %) |
Стены Перегородки |
73 27 |
86 14 |
80 20 |
76 24 |
61 39 |
Крыша (100 %) |
Конструкция крыши Кровельное покрытие |
75 25 |
40 60 |
40 60 |
40 60 |
47 53 |
Проемы |
Окна Двери |
48 52 |
56 44 |
56 44 |
67 33 |
67 33 |
Таблица 4.10
Удельный вес устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости), %
Системы инженерного оборудования |
Устройства
|
Этажность |
|||
1–3 |
4–6 |
9–12 |
более 12 |
||
Внутреннее горячее водоснабжение |
Магистрали Стояки Полотенцесушители Смесители Запорная арматура |
40 30 10 10 9 |
30 40 13 10 7 |
25 45 15 10 5 |
20 55 15 7 3 |
Центральное отопление |
Магистрали Стояки Отопительные приборы Запорная арматура Калориферы |
35 26
30 9 – |
25 27
40 7 1 |
20 29
45 5 1 |
15 31
50 31 1 |
Внутренний водопровод |
1.1.1.Трубопроводы Запорная арматура Бачки смывные |
45 30 25 |
42 32 26 |
38 34 28 |
35 35 30 |
Системы инженерного оборудования |
Устройства
|
Этажность |
|||
1–3 |
4–6 |
9–12 |
более 12 |
||
Внутренняя канализация
|
Мойки, раковины, умывальники Ванны Унитазы Трубопроводы |
25 30 20 25 |
25 30 20 25 |
20 35 25 20 |
20 35 25 20 |
Внутреннее электрооборудова-ние |
Магистрали Внутренние сети Электроприборы ВРУ |
20 25 30 25 |
20 25 32 23 |
25 22 33 20 |
25 22 35 18 |
Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативными документами. При определении физического износа участка или системы, имеющих все признаки износа, которые соответствуют определенному интервалу его значений, износ следует принимать равным верхней границе. Если выявлен только один или несколько признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.
Функциональный износ – это потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено.
Основные технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа сведены в табл. 4.11.
Таблица 4.11