4.6. Сводная оценка состояния объекта недвижимости
Для получения данных о конструктивных решениях и фактическом составе зданий и сооружений, а также для определения текущего состояния строительных конструкций и элементов эксперт по недвижимости должен в любом случае выполнить их обследование. Результаты обследования являются основой для расчета стоимости строительства или ремонта обследуемого объекта, определения физического износа конструктивных элементов и здания в целом.
Блок-схема инженерного алгоритма обследования зданий и сооружений представлена на рис. 4.10.
Обследование проводится для решения различных задач, основными из которых являются:
– оценка пригодности земельных участков для строительства;
– оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики дефектов и повреждений строительных конструкций;
– оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции, модернизации или изменению функционального назначения;
– техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости;
– оценка стоимости объектов недвижимости.
В зависимости от вида решаемых задач обследование объектов может проводиться в различных формах. Для решения задач об оценке пригодности участков и технического состояния зданий и сооружений наиболее приемлемой является форма технической экспертизы.
Техническая экспертиза представляет собой комплексную задачу, решение которой может быть эффективным только при системном подходе. Метод системного подхода предусматривает анализ факторов, влияющих на технические характеристики объекта в целом.
В числе факторов, характеризующих объект и его техническое состояние, необходимо учитывать:
Р
Рис. 4.10. Блок-схема инженерного алгоритма
1) архитектурно-планировочные и архитектурно-композиционные решения;
2) инженерно-геологические условия площадки, на которой сооружен объект;
3) характеристику конструктивных решений;
4) состояние систем жизнеобеспечения объекта;
5) состояние оснований и фундаментов с учетом гидрогеологических особенностей площадки строительства;
6) влияние объектов, размещенных и функционирующих в зоне оцениваемого объекта;
7) состояние несущих и ограждающих конструкций;
8) состояние инженерных сооружений.
Программа обследования определяется, прежде всего, его задачей. Например, программа периодических обследований, проводимых в процессе эксплуатации для оценки технического состояния зданий, будет отличаться от программы обследований, проводимых для оценки состояния конструкций в связи с реконструкцией здания или аварийным состоянием.
Обследование подлежащих строительной реконструкции зданий и сооружений должно выполняться на основе технического задания, составляемого предприятием-заказчиком. В задании должны быть указаны основные требования к конструкциям в связи с намечаемой реконструкцией, в частности новые технологические нагрузки, воздействия, требуемые габариты помещений и т.д.
Как правило, техническое задание содержит следующие разделы: обоснование для выполнения работы; цели и задачи работы; состояние вопроса; состав работы; краткое содержание отчетных материалов; обязанности заказчика.
При проведении технической экспертизы вся существующая документация на здание должна быть просмотрена экспертом и проанализирована.
Основными документами, которые следует собрать и изучить на данном этапе, являются:
– справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе здания;
– нормативная документация для проектирования и строительства объектов, функциональное назначение которых соответствует назначению рассматриваемого здания;
– исполнительная документация по строительству (журналы работ, акты на скрытые работы, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);
– документы инвентарного дела, включающие в себя акт технического обследования и технический паспорт;
– эксплуатационная документация, содержащая сведения об изменениях физического состояния объекта, объемах и сроках выполнения ремонтных работ, о реконструкции и модернизации.
Одной из важнейших составляющих технической документации на объект является технический паспорт на каждое здание и сооружение, в котором достаточно полно приведены все необходимые характеристики зданий и сооружений.
Из паспорта выбирается и анализируется следующая информация:
– технико-экономическая характеристика;
– архитектурно-планировочные и конструктивные изменения, которые произошли за время эксплуатации;
– год постройки объекта, его кубатура, площади;
– чертежи планов, разрезов, фасадов;
– сведения о ремонтах.
При изучении технического паспорта необходимо учесть дату его составления. Если здание является объектом нового строительства, то технический паспорт дает достаточное представление о его конструктивных особенностях. Если же паспорт составлен много лет назад и не пополнялся новыми сведениями, то может быть получена неверная информация о конструктивных элементах здания, т.к. возможно, что здание за период его эксплуатационной жизни подвергалось несколько раз капитальному ремонту или реконструкции.
Необходимо также рассмотреть и изучить дополнительную документацию для определения тех характеристик здания, которые скрыты от внешнего наблюдения. К ней относятся рабочие чертежи и пояснительная записка к ним, содержащая данные о проектных нагрузках и воздействиях, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации, материалы завода-изготовителя конструкций, сертификаты материалов, сведения о контроле за качеством, о возможных заменах, составе бетона, режиме изготовления, пооперационном контроле (для преднапряженных конструкций сведения о способе, величине и контроле натяжения арматуры), паспорта готовых изделий, исполнительные документы строительства – журналы производства работ, исполнительные схемы монтажа, акты на скрытые работы, сведения о повреждениях конструкций при транспортировке и монтаже, протоколы испытания контрольных кубов бетона замоноличивания, схемы геодезических съемок, акты приемки объекта, содержащие сведения о недоработках, материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах или усилениях, данные об агрессивности среды, отчеты специализированных организаций о ранее выполненных обследованиях, отчеты о гидрогеологических исследованиях территории, на которой расположено здание. Нередко часть этой документации отсутствует, что затрудняет обследование, особенно при отсутствии рабочих чертежей обследуемых конструкций.
Ознакомление с проектно-технической документацией объекта недвижимости, сопоставление и изучение этих материалов позволяет более точно составить программу обследования, а зачастую предугадать причины и характер возможных скрытых дефектов.
Оценка технического состояния здания не должна базироваться на субъективном впечатлении от визуального осмотра здания. Все полученные при проведении технической экспертизы данные необходимо сопоставлять с нормативными требованиями.
Общая оценка состояния архитектурно-планировочных решений оцениваемого объекта должна базироваться на принятых направлениях его дальнейшего использования или преобразования.
Оценка должна выявить:
– возможность совершенствования планировочного решения;
– возможность использования объекта без его реконструкции;
– возможность усиления, ремонта несущих конструкций, если такая необходимость выявляется, без разборки;
– объем конструкций, подлежащих замене;
– необходимость и рекомендуемый способ усиления оснований;
– достаточность обеспечения технических потребностей инженерными сооружениями и сетями;
– необходимость перекладки сетей жизнеобеспечения объекта;
– влияние производств и негативных факторов в зоне расположения объекта на эксплуатационные характеристики оцениваемого объекта;
– объем необходимых работ для снижения негативного влияния размещенных в зоне производств и систем;
– возможность улучшения транспортного обслуживания (с ориентировочным объемом работ).
При оценке технического состояния здания следует определить:
– оставшийся срок службы здания;
– возможные варианты реконструкции или ремонта здания;
– части здания, не пригодные по своему состоянию к ремонту.
Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий, представлены в табл. 4.8.
Таблица 4.8
Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий
Типы зданий |
Группы капитальности
|
|||||
I |
II |
III |
IV |
V |
VI |
|
Жилые здания |
150 |
125 |
100 |
50 |
30 |
15 |
Общественные здания |
175 |
150 |
100 |
75 |
30 |
5 |
В табл. 3.8 введено такое понятие, как группы капитальности зданий:
I – каменные, особо капитальные здания; фундаменты каменные или железобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные; нормативный срок службы 150–175 лет;
II – каменные, обыкновенные здания, стены кирпичные, крупнопанельные, фундаменты бетонные, перекрытия железобетонные или кирпичные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 125–150 лет;
III – каменные, обыкновенные здания, стены из облегченной кладки, шлакобетонные, фундаменты бетонные, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 100 лет;
IV – деревянные здания, стены деревянные рубленные и брусчатые, фундаменты бутовые, перекрытия деревянные, нормативный срок службы 50-75 лет;
V – сборно-щитовые здания, стены каркасные, щитовые, глинобитные, саманные, фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; нормативный срок службы 30 лет;
VI – каркасно-камышитовые и прочие облегченные здания; нормативный срок службы 5-15 лет.
Нормативные сроки службы являются достаточно условными. Об этом свидетельствует сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одинаковых конструкций. Например, расчетный срок службы бетонных и железобетонных фундаментов принят в Венгрии и Бельгии 150 лет, во Франции 100 лет, в Швеции 80 лет, в Англии 60 лет.
Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания принимаются по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий (УПВС), а доли элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, – по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 4.9 и 4.10 и в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).
Физический износ систем инженерного оборудования зданий в целом определяется на основании оценки технического состояния устройств, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые устройства заменяются новыми, физический износ системы уточняется расчетом на основании сроков эксплуатации отдельных устройств по графикам. За окончательную оценку следует принимать большее значение.
Таблица 4.9