5.1 Анализ территории города с выделением оценочных участков

На первом этапе работы выполняется комплексный градостроительный анализ территории поселения в его поселковой черте, который включает: комплексную оценку физических особенностей территории; функционально-типологический анализ; анализ территориальных связей; балансовый анализ; экологический анализ; композиционно-градостроительный анализ.

Территориальной единицей комплексного градостроительного анализа является кадастровый квартал.

Градостроительный анализ территории проводится топографическом плане масштаба 1:2000. На план наносится городская (поселковая) черта, границы территориальных (функциональных) зон и категории земель. Территориальные (функциональные) зоны устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, категории земель - в соответствии с Земельным кодексом РФ. В территориальных зонах выделяют территории, использование которых определяется градостроительными регламентами, устанавливающими ограничения на их использование, а именно:

- зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедные зоны;

- зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;

- санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

- зоны залегания полезных ископаемых;

- территории подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

- зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

- иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Жилая зона делится на участки в соответствии с типами, этажностью, стилем жилой застройки (строительное зонирование):

- малоэтажная усадебная жилая застройка традиционного типа,

- малоэтажная жилая застройка современного стиля (коттеджная и блокированная) с приусадебными (приквартирными) участками,

- 2 - 3-х этажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков,

- многоэтажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков.

Границами оценочных участков принимаются границы кадастровых кварталов:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.),

- крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

- границы производственных зон, промышленных (производственных) узлов, промышленных (производственных) участков, предприятий;

- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

- границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

5.2 Расчёт коэффициентов относительной ценности территории кадастровых кварталов

В каждом кадастровом квартале выявляют наличие рентообразующих факторов (Таблица 18). Для этого условия каждого квартала сравниваются с этими факторами и устанавливаются те факторы, что определяют ценность территории именно этого кадастрового квартала. Чтобы установить, какие из факторов следует учесть при оценке каждого квартала, на основании полученной информации выполняется описание характеристик территории кадастрового квартала, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из факторов. Такое описание осуществляется в текстовом виде и является основой для присвоения количественного значения факторов.

Пример текстового описания наличия рентообразующих факторов в кадастровых кварталах

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ1. Жилая застройка низкой плотности 1-2-х этажными домами и производственными зданиями. 2-ая зона влияния от исторического центра города. Обеспечена техническим водопроводом, отоплением, электричеством. Из общественных зданий имеется клуб. Территория загрязняется санклозетами.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ2. Исторический центр города. Обжитая малоэтажная застройка многоквартирными домами. Обеспечена техническим водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством. Из общественных зданий имеются: культурно-просветительные, здравоохранения, торговли, дошкольного воспитания, образования. Улицы с твердым покрытием. Автобусная связь со всеми районами города, удаленными местами приложения труда.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ5. Жилая застройка 1-о этажными домами с вкраплением производственных зданий. 2-ая зона влияния от исторического центра города. Обеспечена техническим водопроводом, электричеством. Территория загрязняется санклозетами. Расположена на сложном рельефе. Автобусная связь со всеми районами города, удаленными местами приложения труда.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ6. Водное пространство реки. Используется для судоходства примерно треть года. Поэтому значение коэффициента назначаем равным 1/3 от единицы, т.е. - 0,33.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ8. Жилая застройка 1-2-х этажными домами. 2-ая зона влияния от общегородского и исторического центров города. Ведется выборочная реконструкция застройки. Обеспечена бытовыми учреждениями микрорайонного значения, техническим водопроводом, отоплением, канализацией, электричеством. Территория загрязняется котельными, которых на участке насчитывается 4. Автобусная связь со всеми районами города, удаленными местами приложения труда.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ13. Незастроенная территория со сложным рельефом и другими природными факторами, затрудняющими строительство; примыкает к водоохранной зоне, рассматривается как территория для развития рекреации. Примыкает к дорогам с твердым покрытием.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ14. Территория, застроенная новой жилой 2-5 этажной застройкой, 2-ая зона влияния от общегородского центра. Полностью благоустроена, обеспечена культбытом, улицы с твердым покрытием и автобусным сообщением.

Кадастровый квартал ХХ:ХХ:ХХХХХХ15. Центральная часть города. 1-2-5-и этажная застройка. Полное благоустройство и культурно-бытовое обслуживание, дороги с твердым покрытием, автобусное сообщение.

И т.д.

При этом следует использовать следующие графические и текстовые материалы:

а) топоплан или карту города в масштабе 1:2000 на бумажном носителе или электронную карту. Последняя должна быть, кроме того, выполнена на бумажном носителе для лучшего анализа градостроительной ситуации при выполнении работы. На плане должен быть показан рельеф и выполнена актуализация ситуации с учетом последних изменений в застройке, пусть даже с низкой степенью точности;

б) проект городской черты и разработки к проекту установления городской черты. Городская (поселковая) черта должна быть нанесена, так как ценовое зонирование выполняется на всю территорию города в пределах городской черты;

в) генеральный план или концепцию генерального плана и разработки к генеральному плану города. Эти разработки характеризуют сложившееся и перспективное зонирование города (поселка), что чрезвычайно важно для понимания складывающейся архитектурно-планировочной структуры города (поселка), направлений его развития;

г) материалы ценового зонирования города за предшествующие годы при их наличии. Позволят оценить сложившуюся на рынке налогообложения земель ситуацию;

д) перечень основных промышленных предприятий с указанием на топографическом плане или карте их местоположения и санитарно-защитных зон, численности работников, класса вредности. Эти данные позволят определить положение оценочных участков, образованных данными предприятиями, пассажиропотоки в часы пик, возможный ареал загрязнений от них;

е) материалы постановлений и распоряжений администрации города по вопросам землепользования, оценки и налогообложения. Дадут представления о ставках налога, о дифференциации ставок по пользователям, о льготах в налогообложении;

ж) материалы инвентаризации земель. Позволят осуществить актуализацию планово-картографических материалов, если последние представлены по результатам топографо-геодезических или аэрофотогеодезических работ прошлых лет;

з) баланс территории города в существующих границах. Для информации о размерах города и площади территории, подлежащей ценовому зонированию;

и) планы М 1: 2000. Используются для детального изучения сложившейся ситуации и уточнения информации по застройке, инженерному оборудованию и благоустройству города (поселка), размещению и радиусам обслуживания учреждений культурно-бытового обслуживания;

к) данные о продажах (аренде) свободных земельных участков, квартир, индивидуальных жилых домов, гаражей - для возможности выполнения оценки земли по остаточной стоимости (метод выделения) или, по крайней мере, определения предпочтений населения в той или иной территории поселения;

л) прочие информационно-справочные и картографические материалы, материалы исследований и обследований, проводимых различными службами города как в своих, так и общегородских интересах.

Рассчитываются количественные значения следующих групп факторов, формирующих относительную ценность территории:

1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или иной планировочной единицы местного значения.

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям.

7. Рекреационная ценность территории.

Численные значения установленных факторов заносятся в разработочную таблицу, форма которой приведена ниже (таблица 2). По каждому кадастровому кварталу в нижней строке (строка 39) рассчитывается предварительный коэффициент относительной ценности территории по формуле 1 или 2:

q_i = 1 + k1 + k2 + k3 + k4 + k5 + k6 + k7, (1)

где: q_i - суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах кадастрового квартала;

k1, ..., k7 - поправочные коэффициенты 1-7 групп факторов;

или , (2)

где: q_i- коэффициент относительной ценности территории в границах i кадастрового квартала;

k_m- поправочные коэффициенты групп факторов;

m - номер группы факторов от 1 до 7.

Таблица 18 - Перечень показателей, входящих в каждую из 7 групп факторов, и их количественные значения, выраженные относительной величиной

№№ группы	Наименование факторов и показателей относительной ценности территории	Рекомендуемые значения
1	Доступность населения к общегородскому общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения	0,5
2	Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории:
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7	водопровод (включая водоразборные колонки) канализация (включая групповые автономные системы) отопление электроснабжение газоснабжение твердое покрытие улиц и проездов доступность к остановкам общественного транспорта (через них - к местам приложения труда). Наличие общественного транспорта: трамвай троллейбус автобус	0.05 0.06 0.10 0.05 0.10 0.10 0.25 0.15 0.10
3	Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, жилой группы. Наличие:
3.1 3.2 3.3 3.4	детских дошкольных учреждений общеобразовательных школ торговли, питания, бытового обслуживания культуры, искусства, здравоохранения, спорта, прочих	0.10 0.15 0.05 0.05
4	Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие:
4.1	зон охраны исторических и архитектурных памятников	0,5
4.2	зон регулирования застройки	0.25
4.3	ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы)	0.2
4.4	ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир)	0.2
5	Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком «минус»):
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5	загрязнение воздушного бассейна загрязнение территории загрязнение воды нарушение шумового режима прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиация и т.п.)	0.2 0.2 0.2 0.2 0.2
6	Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям (учитываются со знаком «минус»):
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9	сложный рельеф (крутые уклоны местности) слабые грунты (просадочные грунты) высокий уровень стояния грунтовых вод заболоченность территории подверженность оползневым явлениям подрабатываемые территории подтапливаемые территории территории со скальными грунтами сейсмичность (7,8 и 9 баллов)	0.1; 0.2 и т.д. (при наличии 1-го, 2-х и т.д. факторов)
7	Рекреационная ценность территории. Наличие в черте населенного пункта:
7.1 7.2	природно-заповедных территорий (национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, одиночные памятники природы), рекреационно-природных территорий (курортные зоны и местности, зоны отдыха, туристские зоны и местности) заповедных и защитных лесных территорий (леса зеленых лесных зон, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, прочие леса 1-ой группы), санитарно-защитных природных территорий (зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны по берегам водохозяйственных водоемов)	0.25 0.15

Таблица 19 - Предварительный расчет коэффициентов относительной ценности территории по оценочным участкам

№ п/п	Факторы и показатели относительной ценности территории	Номера кадастровых кварталов
1	1) Доступность населения к общественному центру города
2	1.1 к административно-общественному центру города
3	1.2 к историческому центру города
4	1.3 к общественному центру жилого района «А»
5	1.4 к общественному центру жилого района «Б»
6	2) Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и бла­гоустройством территории и застройки:
7	2.1 водопровод (водоразборные колонки или ввод в здания)
8	2.2 водопровод технический
9	2.3 канализация (включая групповые автономные системы)
10	2.4 отопление
11	2.5 электроснабжение
12	2.6 твердое (асфальтовое) покрытие улиц и проездов
13	2.7 общественный транспорт
14	3) Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения микрорайонного значения. Наличие:
15	3.1 детских дошкольных учреждений
16	3.2 общеобразовательных школ
17	3.3 торговли, питания, бытового обслуживания
18	3.4 культуры, искусства, здравоохранения, спорта и прочих
19	4) Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная цен­ность территории. Наличие:
20	4.1 зон охраны исторических и архитектурных памятников
21	4.2 ценных эстетических (ландшафтных) факторов
22	4.3 ценных природных факторов
23	5) Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические ус­ловия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком "минус"):
24	5.1 загрязнение воздушного бассейна
25	5.2 загрязнение территории
26	5.3 загрязнение воды
27	5.4 нарушение шумового режима
28	5.5 прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиа­ция и т.п.).
29	6) Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы (учитываются со знаком "минус")
30	6.1 сложный рельеф, слабые грунты
31	6.2 заболоченность территории, подтопление, грунтовые воды
32	6.3 просадочные грунты и прочие явления
33	6.4 подверженность оползневым явлениям
34	6.5 подрабатываемые территории
35	6.6 водная эрозия
36	7) Рекреационная ценность территории. Наличие в черте поселения:
37	7.1. заповедных и защитных лесных и санитарно-защитных природных территорий
38	ИТОГО (1+2+3+4+5+6+7) (Σ)
39	Коэффициент относительной ценности территории (1+Σ)

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям кадастровых кварталов таким образом, чтобы средневзвешенный по городу коэффициент относительной ценности территории был равен 1.0 (таблица 20):

Таблица 20 - Расчёт взвешенных значений коэффициентов относительной ценности территории

Номер кадастрового квартала	Площадь кадастрового квартала, га. (Рi)	Коэффициент относительной ценности территории (qi)	(Pi*qi)	Приведенный коэффициент относительной ценности территории,
1	2	3	4	5
1
2
……
«n»

Взвешивание коэффициентов выполняется по формуле 3:

, (3)

По результатам расчетов приведенного коэффициента относительной ценности территории К1, составить тематическую карту населенного пункта на листе формата А4.