Важно запомнить

Изменения, внесенные Законом № 171-ФЗ в Земельный кодекс РФ, затрагивают всех без исключения участников земельных правоотношений в нашей стране. Они направлены на обеспечение эффективного землепользования и вовлечения в оборот земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Особенности купли-продажи земельных участков

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от

21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственной

регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на

недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом

подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, исходя из анализа вышеуказанных норм, следует, что в

отличие от прав на недвижимое имущество сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержит

положений, устанавливающих необходимость проведения государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме,

предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами, если иное не установлено законом (ст. 550 ГК РФ). В настоящее время иное для договора купли-продажи земельного участка не установлено. В связи с чем, такой договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может быть заключен в простой письменной форме.

Учитывая вышеизложенное, следует, что договор купли-продажи земельного

участка не подлежит государственной регистрации и обязательному

нотариальному удостоверению.

При этом в силу ст. 4 Закона о регистрации, ст.ст. 131, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на основании такого договора купли-продажи земельного участка

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК и п. 2 ст. 8 ЗК, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны:

– местоположение участка;

– площадь;

– кадастровый номер;

- категория земли (целевое назначение);

– разрешенное использование участка.

2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения: S о разрешении на застройку данного земельного участка; S об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; S о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; S иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 3. Признаются недействительными условия договора.

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК).

Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, «права на землю». Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации — право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК.