4 Квартал 2014 1 квартал 2013 2 квартал 2013
Рисунок №6
Рисунок №7
Рисунок №8
Стоимость арендных ставок наиболее высока в центральном районе и составляет 700-1000 рублей в месяц за квадратный метр офисных помещений. При отдалении от центра стоимость аренды падает до 500-700 рублей за квадратный метр, наименьшая стоимость аренды на окраинах города –400-500 рублей за кв.м.
Рост арендных ставок в 2014 году составил 10-15%, по оценкам аналитиков краснодарских агентств по недвижимости и еженедельника «Маклер» в дальнейшем столь высокие темпы роста снизятся до более приемлемых значений в 6-8% в течение 2-3-х лет.
Уровень цен на офисную недвижимость зависит, в первую очередь, от местоположения объекта – в деловом и старом центре города недвижимость коммерческого типа стоит намного дороже, чем расположенная рядом с центром. Большое значение имеет также и наличие удобного подъезда к зданию, расположение здания на загруженных улицах, важно наличие места парковки – в центре города, как правило, места для парковки ограничены. В связи с реконструкцией центра города, запланированного администрацией города, стоимость некоторых помещений и зданий под коммерцию, расположенных в «красной черте» резко снизилась. Добропорядочные риэлтерские фирмы, как правило, предупреждают потенциальных покупателей о возможности сноса предполагаемого к покупке здания
Анализ рынка гостиничной недвижимости
Рынок гостиничной недвижимости на данный момент является наиболее дефицитным. Только в 2014 году он вошел в фазу активного развития, которая будет продолжаться еще несколько лет.
Сейчас в Краснодаре представлено 60 объектов, большая часть из которых принадлежит к сегменту 2* и 1*. Класс 5* представлен только одним проектом – гостиницей «Атон», к категории 4* относятся 8 объектов, 3* - 15 гостиниц, 2* и 1* - 36 гостиниц.
Обеспеченность гостиничным фондом на 2 квартал 2014 г. в г. Краснодар составляет 2,6 номера на 1 000 жителей, что является достаточно низким показателем для активно развивающегося города. Учитывая, что туристический поток ежегодно растет (за 2013-2014 годы он увеличился на 32,3% и в 2008 году составил 205 тыс. чел.), а спрос на качественные гостиничные объекты 4* и 5* неудовлетворен, можно ожидать стабильное развитие этого рынка в будущем. Основным фактором, оказывающим существенное влияние на спрос, является проведение открытых выставок, форумов и других бизнес-мероприятий.
Строящиеся гостиничные объекты в г. Краснодаре:
Гостиница Ibis категории 3*, расположена в Центральном административном округе на пересечении улиц Красная и Мира (бывшая гостиница «Центральная»). Оператор – Accor Group. Застройщик и инвестор – ООО «Кеско». Количество номеров – 200. Общая площадь гостиницы составит 5 632 кв. м. Этажность – 5 этажей. Предусмотрен подземный паркинг, рассчитанный на 100 машиномест. В рамках гостиничного комплекса планируется размещение торгового центра. Ввод в эксплуатацию намечен на 2014 г.
Гостиница Mariott категории 5*, которая располагается в Западном административном округе на пересечении улиц Красная и Длинная (на месте бывшего кинотеатра «Россия»). Оператор – «Mariott». Заказчик-инвестор – ООО «Европа-Инвест». В состав номерного фонда войдут 262 номера и 49 апартаментов. Этажность – 22 этажа. Сдача объекта планируется на 2014 г. Ориентировочный объем инвестиций – 45,1 млн. евро.
«Катерина-Сити Краснодар» представляет собой комплекс бизнес-класса, который функционально разделен на 2 части: офисную и гостиничную. Он будет расположен в Центральном административном округе на пересечении улиц Вишнякова и Ставропольская. Гостиничный блок комплекса категории 4* будет состоять из 168 номеров двух типов. Инициатор проекта – ПАНГРА «ЮМАКО». Оператором данного объекта станет ПАНГРА «Национальные гостиничные сети». Общая площадь здания – 18 640 кв. м. Этажность – 12 этажей. В состав инфраструктуры войдут рестораны, бары, конференц-залы, фитнес-центр, сауна.
Стоимость проживания в период с 2003 года по 3 квартал 2014 года характеризовалась планомерным ростом. Темп прироста стоимости проживания за стандартный номер гостиницы класса 1-2* в сутки в этот период составил 77,6%. За номер в гостиницах 3* цены выросли на 63%. Как правило, во время проведения форумов, выставок и других бизнес-мероприятий стоимость в ряде гостиниц возрастает, в среднем, на 12%.
Сейчас средняя стоимость проживания в стандартном номере в гостинице 1-2* составляет 1 594 руб./сутки, 3* - 2 700 руб./сутки, 4* и 5* - 3 593 руб./сутки.
Самым перспективным и максимальным по емкости сегментом рынка является категория 3* и 4*. Подобными объектами, если они действительно соответствуют заявленному уровню, пользуется подавляющее большинство бизнес-туристов («командировочных»), а именно они в свою очередь являются основными клиентами краснодарских гостиниц.
Сегмент гостиниц 4* и 5* к 2013-2014 году может быть перенасыщен. В любом случае, с уверенностью прогнозировать рынок можно будет тогда, когда станет понятно, какие из заявленных проектов будут реализованы, а какие так и останутся в планах. Практика показывает, что далеко не все заявленные проекты реализуются.