3.3 Сравнение городов краснодарского края

Для выбора наиболее подходящего для строительства торгово-офисного центра класса «А» в Краснодарском крае, рассмотрим три города. : г. Краснодар, г.Туапсе и г. Ейск.

Проведена оценка факторов спроса и предложения в каждом городе по 100 бальной шкале, расчеты представлены в Приложении.

Рисунок №1 – Оценка факторов спроса и предложения для городов

Из результатов можно сделать вывод, что наиболее благоприятным для строительства торгово-офисного центра является г. Краснодар. Это обусловлено рядом факторов:

Город Краснодар является деловым центром Кубани. Инвестиционная привлекательность г.Краснодара является наиболее высокой из предложенных трех. Краснодар трижды назван «Лучший город России для ведения бизнеса» по версии журнала «Форбс». Краснодар возглавил рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками РБК.

Средняя заработная плата находиться на высшем уровне из трех предложенных, что обеспечит адекватную стоимость строительства.

Инвестиционная степень привлекательности находиться на высоком уровне, что может послужить дополнительному притоку инвестиций в ближайшее время.

Развитая строительная отрасль в г. Краснодаре позволит без особых усилий воплотить любые конструктивные решения.

3.4. Анализ предложения офисных площадей

Строительство новых офисных зданий в Краснодаре в основном нацелено на ценовую доступность и умеренное качество.

Ниже представлена структура рынка коммерческих помещений на 4 кв. 2014 года в г. Краснодаре в зависимости от использования

Рисунок №2.

Основная масса строящихся офисных зданий высокого класса находится в центральной части города (42% от общего числа зданий), в Фестивальном микрорайоне – 13%, в Юбилейном микрорайоне – 9%, в районе улицы 40 лет Победы - 9%. 30 % площадей в строящихся офисных центрах уже сданы в аренду, что подтверждает наличие высокого спроса на качественные площади.

Рсунок №3

Структура предложения такова, что предложение качественных офисов, новых или реконструированных в общей структуре минимально (около 5-8%). Несмотря на то, что в последнее время на рынке началось активное строительство офисов и бизнес - центров класса "А" и "В", основная масса предложения соответствует классу "С", "D", "E". Даже при таком низком качестве предлагаемых помещений, реализуются практически любые офисные площади.

Немаловажным фактором для помещений офисного назначения является и уровень отделки. Отделка европейского качества, так называемый, «евроремонт», предполагает использование материалов высокого качества, наличие подвесных или подшивных потолков, керамическую или мраморную напольную плитку, окраску стен высококачественными красками, металлопластиковые окна и двери, систему кондиционирования воздуха, иногда несколько телефонных линий и линию Интернет. Простая отделка на сегодняшний день «отживает свое» – этот тип отделки можно встретить в небольших фирмах, имеющих небольшие производственные объемы. Как правило, в перечень работ этого вида отделки входит оклейка стен обоями, паркетные полы или линолеум, деревянные, иногда металлопластиковые окна, побелка потолка.

Рисунок №4

Наибольшие темпы роста среди новых объектов демонстрирует сегмент коммерческих помещений класса «В», что вполне логично для Краснодара, ставшего за последние годы столь привлекательным для инвесторов, но не имеющего пока такого большого количества представительств зарубежных компаний, как столица.

Основными предложениями рынка по-прежнему являются проекты по перепрофилированию административных и производственных помещений в офисы класса «С». Общая доля их на рынке 29,5%, из них 27,6% приходится на первичный рынок, а 32,1% - на вторичный.

Доля офисов класса «А» и «А+», совсем незначительна, так как большинство офисов такого класса строится крупными компаниями для собственных нужд, и не выставляются на рынок.

Офисы класса «B» достаточно широко представлены на рынке Краснодара (общая доля рынка около 30%, из них на первичном рынке - 31%, на вторичном - 27%). В большинстве случаев они расположены в новых, специальных офисных зданиях, реконструированных особняках или в «бизнес»-центрах после 5-7 лет эксплуатации.

Офисы классов «D» представлены только на вторичном рынке, их доля составляет около 25%.

2014

Рисунок №5

Как видно из рисунке №3.4, предложение помещений класса «А» и «В» в осенний период 2014 года на первичном рынке значительно выше предложения аналогичных помещений на вторичном рынке. Это объясняется ростом спроса на помещения высокого класса.