Маркетинговое исследование сегмента городской недвижимости
3.1 Выбор региона для инвестирования
Важной задачей маркетингового анализа является выбор наиболее благоприятного (инвестиционнопривлекательного) региона России для строительства объекта – девятиэтажного гостинично-офисного здания.
Проводится сравнение трех регионов (субьектов РФ): Краснодарский край, Ростовская область, Ставропольский край. Конкурентные преимущества регионов и сравнительная таблица представлены в Приложении .
В результате проведенного исследования и полученных данных, можно сделать вывод о том, что по большинству показателей Краснодарский край является наиболее привлекательным и подходящим регионом для реализации девелоперского проекта.
Конкурентными преимуществами Краснодарского края являются: стабильный инвестиционный климат; поддержка предпринимателей и механизмы содействия инвесторам со стороны администрации края; прогрессивное инвестиционное законодательство; уникальное и выгодное геополитическое положение; развитая транспортная инфраструктура; экология, соответствующая международным стандартам для рекреационных и санаторно-курортных зон.
В связи с проведением в городе Сочи Олимпиады 2014 года произошёл приток инвестиций в инфраструктуру Черноморского побережья Краснодарского края.
В отраслевой структуре краевого ВВП выделяются транспорт (16,2 % против 8,2 % для России в целом) и сельское хозяйство (16,0 % против 7,8 %). Удельный вес промышленности по сравнению со среднероссийским показателем в два раза ниже — 16 % (против 33 % по РФ в целом и 23 % для Южного федерального округа).
В 2014г. в крае было выполнено строительно-монтажных работ на сумму более 442 млрд руб. или 110,8 % к 2013 году в действующих ценах. По показателю объёма строительно-монтажных работ Краснодарский край занял в 2014 году третье место в Российской Федерации. По объёмам ввода жилья Краснодарский край пятый год подряд занимает второе место в стране после Московской области. В 2014 году построено более 4,3 миллиона квадратных метров жилья
3.2 Факторы, формирующие стоимость недвижимости
Объект инвестиций должен располагаться в деловом центре города, в легко доступном районе с развитой инфраструктурой, с целью обеспечения максимальной загрузки девятиэтажного гостинично-офисного здания. Одной из задач маркетингового анализа является рассмотрение факторов спроса и предложения, формирующих стоимость недвижимости:
Табл. №1 Факторы предложения
-
Перечисление факторов
Степень важности (коэффициент важности)
Наличие земель целевого назначения под возводимое здание
0,9
Наличие земельного участка а)подходящего размера
0,8
б)наличие необходимой инфраструктуры
0,7
в)цена земельного участка
0,5
Технологический( наличие высотных кранов, бетононасосов)
0,6
Кадровый (нужны ли редкие специалисты)
0,1
Целевой
0,5
Географически-природного положения (экологический, климатический)
0,4
Доступности к территории здания
0,7
Наличие местных материалов и конструкций
0,2
Уровень конкуренции
0,7
Табл. №2 Факторы спроса
-
Перечисление факторов
Степень важности (коэффициент важности)
Сформировавшаяся цена
0,6
Удобство расположения и коммуникаций (для бизнес класса)
0,8
Удобство использования (детская площадка, парковка) наличие собственных парковочных мест
0,8
наличие развитой дорожной сети, наличие общественного транспорта
0,8
Наличие территориально-пространственной инфраструктуры
0,8
Уровень доходов населения
0,8
Наличие ипотечных программ
0,4