Общие сведения

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном районе г. Новосибирска по адресу: ул. Романова 1. Местоположение характеризуется как район низкой удаленности. Объект расположен в районе неплотной застройки и окружен жилыми и административными зданиями. В районе объекта оценки расположены ряд конкурирующих по использованию объектов, что снижает доходность оцениваемого объекта.

На незначительном удалении от оцениваемого объекта расположены остановки маршрутов городского транспорта. Социально-бытовая инфраструктура развита нормально. Объект ориентирован на неограниченный рынок. Ближайший центр развитой социально-бытовой инфраструктуры – ПКиО Центральный находится на расстоянии полукилометра от объекта оценки. Перечисленные факторы определяют высокую транспортную доступность объекта для клиентов.

План участка на рисунке 2.1

Кадастровый номер земельного участка - 071545. Категория земель - земли поселений.

Земельный участок не огорожен на местности и имеет горизонтальную поверхность. Паводковыми водами площадка не затопляется. Участок имеет асфальтовые дороги и площадки для стоянки автомобильного транспорта в хорошем состоянии

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, или предполагаются затраты в "нулевой" период, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов (NPV).

Перед тем, как рассматривать строения с точки зрения принципа наилучшего использования по отдельности, определимся с сегментом недвижимости, который будет обосновано выбран далее для принятия решения.

При этом на принятие решения наибольшее и решающее влияние имело местоположение объекта оценки и уровень развития инфраструктуры. Объект оценки расположен на окраине (среднем удалении) города Новосибирска, с практически не развитой (средне развитой) инфраструктурой и уже сложившимся видом использования земельных участков. Это исключительно земли промышленных предприятий. В связи с этим из всех возможных видов использования оценщиком были исключены из рассмотрения жилое, офисное и производственно-складской использование и принят к рассмотрению торговый сегмент. На дату оценки на рассматриваемом земельном участке как раз и расположен складской комплекс, эксплуатируемый до настоящего времени арендаторами.

Теория оценки оперирует особыми случаями применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. В их перечне существует случай единственного использования. Он предполагает использование земельного участка подобно окружающей застройки. Это хорошо согласуется с вышеприведенными выводами относительно объекта оценки - использование как торговое , который не требует адаптации к окружающей инфраструктуре.

Ставки аренды и цены предложений приведены в таблице 2.2

	Центральный р-н
	Ст-ть аренды р./_В.м.	Цена предложения, р./_В.м.	Коэфф. Капитализац., %
Офисные	798	49 010	14,8
Торговые	1 134	44 805	23,0
Производственно-складские	167	8500	15,6
Жилое	500	25000	18.6

Тогда расчет текущей стоимости будущих доходов даст следующие результаты:

Таблица 2.3.

К анализу наилучшего и наиболее эффективного использования

Вид использования	А, м2	ЗНП, р.	КК, доля	АС, р/м2	К1	К2	С, р.
Использование №1 – торговое	168	50000	0.216	870	0.85	0.7	8 070 000
Использование №2 – офисное	150	450000	0.16	720	0.9	0.7	7 650 000
Использование № 3 – произв-складское	170	100000	0.10	350	0.95	0.7	7 040 000
Жилое	400	1000000	0.186	500	0.9	0.7	8100000

Как видно из расчета Жилое помещение имеет выше стоимость и следовательно приносит больше доходов владельцу.