ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

Председатель ПЦК

_______/____________/

«____»___________20___г.

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «__________________________»

Специальность «________________________»

Доходный подход к оценке земельных участков.

Студент гр.ЗМ-1-12 ___________________ В.Волковичер

(наименование отделения) «___»________20__г.

Руководитель ___________________ Е.В. Бузанова

«___»________20__г.

Содержание

Вводная часть……………………………………………………………………3

1. Правовая база оценки………………………………………………………..4

2. Доходный подход к оценке земельных участков………………………….8

3. Практический расчет………………………………………………………..20

Заключение………………………………………………………………………25

Список литературы……………………………………………………………...26

Вводная часть

Недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно связано с ней, включая объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

Рынок недвижимости – это совокупность экономических отношений между производителями (продавцами) и покупателями (потребителями). Эта сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений возникающих при операциях с недвижимостью.

Возрастающий оборот объектов недвижимости требует значения их рынка обеими сторонами сделки – продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает объекты без участия профессионалов – оценщиков. Те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний работать на рынке недвижимости невозможно.

Оценочная деятельность существует только в рыночной экономике и является ее неотъемлемым атрибутом.

1. Правовая база оценки

Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. 

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на:

- федеральные стандарты оценки;

- стандарты и правила оценочной деятельности. 

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. 4 августа 2008 года Федеральной налоговой службой внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о государственной регистрации Национального совета по оценочной деятельности. 7 августа 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве Национальный совет внесен в ведомственный реестр зарегистрированных некоммерческих организаций. 

В настоящее время действуют следующие Федеральные стандарты оценки: - "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";  - "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";  - "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки и обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.  Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.  Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. 

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.02.2007 N 60 "О порядке опубликования федеральных стандартов оценки" федеральные стандарты оценки, утвержденные уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, подлежат опубликованию в соответствии с Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009.  Утвержденные федеральные стандарты оценки должны быть зарегистрированы Министерством юстиции РФ (Минюст России), которое ведет Государственный реестр нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. 

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции:

• Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности

• Координация деятельности оценщиков

• Разработка федеральных стандартов и правил оценки

Цели оценочной деятельности - это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

Итак, определение рыночной стоимости - основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков.

Под понятием рыночной стоимости в Законе (часть 2 статьи 3) понимается "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

Оценщику при установлении рыночной стоимости необходимо знать ее основные характеристики. Поэтому законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

· если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;

· если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из предположения установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".